细则落地！广州现房时代，这才是真正的降维打击

全国定调，大势所趋！

9月18日，住建部在"十五五"新闻发布会上，正式把“好房子”，从一句行业口号升维成国家标准。

同期，现房销售制度也被明确为重点推进方向。

从这一刻起，规则变了。

“好房子”落地，不再是一次试探性、技术性的调整，而是一次载入楼市编年史的重新划线——

一边抬升品质上限，一边锁死户型上限。

广州的动作，远比全国来得更快。

从旧规、到新规、再到超新规，从高赠送时代到全链条规范时代，户型赠送的窗口，正在一扇一扇关上。

新规产品的供应窗口，也将2027年前后陆续关闭，卖一套少一套。

而收紧的，不止是产品端。

9月30日，广州现房销售细则率先落地，以8.28为界，单体楼栋必须主体结构封顶，才能拿预售证。

图源广州住建部|

这一纸新政，正式宣告：

广州四十多年的预售时代，就此终结！

可见，广州房地产的开发逻辑已经彻底转向，从规模竞赛转向品质竞赛，从高周转复制转向全生命周期打磨。

但问题是——

当“好房子”上升为国家意志，真正满足新规×好房子双重方向的，反而成了广州楼市的稀缺品。

究竟，此话何解？

这份稀缺的背后，是三重趋势传导之后的结构性收缩：

第一重，市场端

据市住建局透露，今年全市卖掉的房子，面积达499万方，而同时期，新增供应面积多少呢？

只有264万方！

也就是说，二者的差额，足足达到了235万方！

关键是，新规存量正在被加速消耗，未来却难再补货，其供应窗口期，将以比预期更快的速度关闭。

第二重，政策端

住建部的14项提升要求，从住房标准、设计、材料、建造和运维水平上，对新房进行全链条升级。

影响是啥？

“好房子”，将不再是某一家的门槛，而是整个行业的及格线，房企的开发门槛和造价成本，将被系统性抬高。

再加上其落地周期，还撞上现房销售窗口期。

原先拿地半年入市，到两年竣备后再放款，新盘开发周期被拉长，符合好房子新标准的项目大概率将供给断层。

从中央到地方，一系列政策密集落地，为楼市注入强心剂。

就在昨天，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，全国150万+120㎡以下的首套房，本金享受1%的贴息。

三大政策合力，指向同一件事：

质量有好房子兜底，交付有现房制保障，成本有贴息降低，现在买房，成本更低，确定性还比过去更高。

第三重，土地端

截至发稿前，全市只出让了18宗宅地，对比往年的24-28宗，新盘供应砍半。

三者叠加，形成一个结构性缺口。

政策抬高下限，土地收缩上限，新规去化加速，市场出现的不是普通供应波动，而是一道结构性断层——

缺的不是房子，是既合标、又是新规的那一类房子。

谁，能同时踩中这两条线？

增城城投·云栖江麓，恰好站在了这个稀缺赛道的制高点。

毕竟，你很难再找到：集一江两湖、科创湖区、高配生活圈、低密产品和四好标准等稀缺特质于一身的项目。

一经亮相，它就聚焦了全城目光，成了湾区湖居标杆。

增城城投·云栖江麓实景| 广州房产摄

火到什么地步？

直接上三大热销事实：

其首批推售房源，在示范区开放前就已售罄。

湖山别院单套总价最高突破1300万，把片区价格上限抬高了一截，首批也基本售罄，新品加推在即。

今年1-9月，单盘销售金额杀上TOP1，登顶荔湖新城销冠！

其实景营造及户型设计，更为同行打了个样。

自展示区开放后，来自全国各地的专家、学者、同行接连预约到场参观，一跃成为行业模仿借鉴对象。

云栖江麓一周年，累计接待客户超10000人次。

热销本身不是卖点，它只是提醒买家一件事，前一批人的选择，已经用完了这一批的余量。

项目热销，早有预兆。

事实上，自诞生之初，云栖江麓就注定超越平凡。

其地处增城区府，一江双湖交汇处，容积更低至约1.02，它天生就占据了湾区湖居、功能配置、产品形态等多重制高点。

在这里，我们看见了一个真正的湾区湖居生活范本。

制高点1

一江双湖，景观稀缺度拉满

纵观湾区城市，珠江水系发达，知名湖区不在少数。

遗憾的是，这片土地江湖纵横，但要么有湖无江、要么有江无湖，江湖兼得者，湾区难寻。

比如，广州的城市内湖。

海珠湖、东山湖等城中湖，湖是湖，江是江，湖与江之间，被高楼与城市层层包裹。

海珠湖实景| 广州房产摄

再如，深圳的香蜜湖。

城市中心的一汪碧水，看得见碧波荡漾、灯火繁华，却看不到大江奔涌。

像云栖江麓这样，同时拥有约3000亩湖面+约500米宽江面+约2.6万方月栖湖公园+约1.02容积率者，整个湾区都难得一见。

关键是，光有江湖，那够吗？

生长于增城区府所在的荔湖新城，也没忽略板块的长线发展，提前为区域注入了大量产业势能。

首先，荔湖新城地处广深港澳科创走廊重要节点。

在广深港、广珠澳双走廊辐射之下，产业、人才、资金等生产要素密集流通，织就一张高效通勤路网。

城市边界就此消融，广深莞约1.5小时生活圈，只是项目的日常半径。

增城十五五规划中，它被直接点名——科创湖区。

板块一线环湖带，会优先留给创新产业，发展总部经济、康养娱乐、创新服务、智能制造四大方向。

换句话说，最好的湖景，先给了产业。

而真正的一线临湖住宅，从土地端开始就是限量版，云栖江麓恰好卡住了荔湖最后一段湖居岸线。

江湖是底色，产业是杠杆，临湖是绝版。

所以你会发现：

云栖江麓所提供的，不止是江湖生活的松弛感，同时也没有让生活在这里的人群，远离城市效率。

这些都是荔湖赋予项目的基本面：

21号线的便捷、万达广场的烟火、九年制华附的书声、三甲医院的护航…这些城市级资源，都成为具体可感的生活。

云栖江麓罕见之处，正在于此：

在增城政治、文化、经济资源要素最密集的中心板块，生长出一席拥江揽双湖的湾区湖居生活范本。

制高点2

视野高差，不写在楼层数上

云栖江麓，把荔湖的景观纳入家中的视野维度：

在半山台地之上，建了一座垂直高度约36米的云端城市会客厅，它已不止是社区配套，更是湾区湖居的封面地标。

约36米的垂直高差，什么概念？

看一张图，直观感受下

一般项目的城市会客厅，尺度与高度挂钩：

刚改盘，一般只做架空层泛会所，谈不上会客，更谈不上观景。

高改盘，主打下沉式会所，能装下商务和休闲，但高度始终有限；

豪宅盘，则卷到垂直/复合式会所，功能配置基本拉满，但高度卡在20米左右，景观视野依然有限。

云栖江麓，则在台地之上再做功能加法：

把艺术鉴赏、会客宴请、天际泳池、健身瑜伽等多元场景植入会客厅，赋予了业主从容选择生活方式的自由。

这相当于，将顶豪级配置，放进一个改善盘里！

它不单是建筑高度，还创造了一种景观特权：

约7000亩荔湖公园就在你脚下铺开，湖面如镜，湖心岛如黛，远山如屏，如一副被拉开的山水长卷。

湖在脚下，城在身后。

举目四眺，是江湖胜景；再转身，是烟火人间。

云端城市会客厅|广州房产摄

能被模仿的是手法，不能被借鉴的是匠心。

这也解释了为什么那么多高净值客户，会被云栖江麓所打动，他们不缺房子，独缺一种再难复制的高阶湖居生活。

云端城市会客厅|广州房产摄

制高点3

产品基底，超前时代半步

在新建好房子上，住建部给了一条全链条标准：

提升住房标准、设计、材料、建造和运维水平；推动智能建造、绿色建造、绿色建材、模块化建筑在好房子建设中的应用。

增城城投·云栖江麓实景| 广州房产摄

这恰恰是云栖江麓一直在做的事。

项目本身的建筑品质，也在传递着极强的产品观，设计、材料、工艺和运营等每一项标准，都做到了全面升级。

于是我们看见：

在开放阶段，项目就公布了社群运营和完整的服务体系；

部分楼栋则设计了约5.4米奢阔归家大堂，搭配约10.5米甲板级观景台，凭栏眺望，湖山尽揽胸怀；

增城城投·云栖江麓实景| 广州房产摄

交标上，智能为居家生活赋能，语音解放双手、智能监控安防、AI高效节能…未来人居在此刻展演。

品牌对于好房子的标准体系，在这里得到了一次完整兑现。

所谓的“超前半步”，就是在政策方向明确之前，云栖江麓的产品就已经站在了那个方向上。

制高点4

连片开发，国企的长期主义

品牌属性，决定企业战略。

增城城投和普通房企的最大区别，是一开始，它奔着的就不只是一个项目，而是一座城的升维进阶。

它的角色，不止一面：

第一层，城市综合运营服务商。

增城城投锚定公用事业、城市开发、工程建设、产业运营、城市服务五大版图上。

作为城市价值空间的构建者，增城城投的开发伴随着城市发展的每一个重要节点，成为广州东进使命的共创者。

第二层，长期践行“四好标准”。

增城城投，更不止于做好一个项目。

连新盘开发，他更希望把项目放进更大的城市关系中，对区域环境、城市品质起到整套提升作用。

就在云栖江麓上，他做了两个不计回报的选择。

一是不填湖，往活处治。

他不单保留原先的防洪库，还以“好房子”全生命周期的营造理念，重新清淤、重做植被与岸线，才有了今天可赏可游的月栖湖公园。

增城城投·云栖江麓实景| 广州房产摄

二是不单点，往连片做。

城投还在旁边拿下约120亩地块，准备与云栖江麓连片开发，修栈道、做山体公园，让社区直接连通增江画廊。

不仅着眼于项目，更升维到城市层面，才将品牌的“四好标准”，落地到现实。

第三层，增城的销冠房企。

深耕一座城，销冠自是水到渠成的事。

今年1-8月，增城城投的销售金额、面积均断层领先，拿下全区TOP1，增城销冠房企，实至名归。

增城市占率达10.36%，品牌护城河坚不可摧。

当一家企业把一座城当成作品来打磨，买家自然也会用真金白银，给增城城投的长期主义投下的信任票。

湖是永恒的，但湖居机遇是有限的。

受规划限制，荔湖一线的低密宅地基本绝版，能在湖边做别院、做小高层的窗口，正在合上。

云栖江麓的新规低密新品，提供了三种湖居生活答案。

增城城投·云栖江麓实景| 广州房产摄

约145㎡小高层丨稀缺的湖居门槛

项目整体依山而建，因地制宜，新品楼栋地势相对外部道路抬升约20米。

什么概念？

放眼广深两地，很多千万级、甚至半亿级豪宅，利用抬板设计多抬高约7-15米。

反观这栋新品，2楼即可达到豪宅盘5楼以上的高度，通风、采光、景观，全部向上越级。

楼栋形态则为板式小高层（14F），两梯两户设计。

一部电梯，只需服务13户业主，每户还能做到独立入户，私密性拉满，搭配板式结构，居住舒适度拉满。

关键是，约145㎡户型的定位，非常特殊。

城央湖居里最稀缺的，不是户型大小，而是价格门槛。

同样的城央湖景盘，同样的大四房，香蜜湖要花近2000万，世界大观要800万起步，云栖江麓只要约240万级。

关键是，它还是迭代新规产品，空间感远超一般项目。

这一新品户型的补货，让城市中产家庭也能拥有了一个兼顾预算、景观与空间的湖居生活答案。

而这个答案，就藏在户型本身。

项目创意板房实景|

1）两种家庭周期的生活答案

三房版是约7.3米的横厅，四房版是约4.5米开间加一间房。

同一套面积，装得下两种家庭的答案，追求社交尺度，还是追求多一间房，由业主自由选。

项目创意板房实景|

2）3分区设计，约25㎡室外空间

一套145㎡，给了三处室外空间。

主阳台可观景，生活阳台负责家务、公共空中花园负责休闲，各有归属，不互相挤占，为生活提供了另一种诗意可能。

这一设计，还把景观和室内尺度双双拉满！

从公共空中花园、到主阳台，再到次卧，形成一个超连续的瞰景界面，采光、视野都近乎满分。

3）双主套，大尺度的卧室体系

主套空间做到了约27㎡，约3.7米开间，约4.8米进深，独立衣帽间、主卫、飘窗，一应俱全。

难得的是，没有一间房是将就。

连最小的次卧都去到约9.8㎡，次套房更直逼约21㎡，做出让每一位家人都被尊重的居住空间，装得下生活，也容得下私密。

而这，才是大尺度卧室体系的设计意义。

项目创意板房实景|

约170㎡小高层丨一江双湖视野

约170㎡户型，是城市水景的集大成者：一江双湖视野，三重水景同框，放眼整个湾区，都难寻其二。

而它的稀缺，远不止于景观。

餐客厅约52㎡，算上主阳台能去到约76㎡，相当于一套小三房，直逼200+㎡旧规户型的尺度感！

约170㎡创意板房实景| 广州房产摄

此外，项目还做了双套间设计，主卧约33㎡。

配套衣帽间、卫浴于一体，约8.8米环幕玻璃窗，中高层对望270°环幕增江、荔湖景观视野。

这样的景观度，放到别的城市，是什么价格？

在同面积段下，东莞松山湖要花800万，世界大观要花千万起步，深圳香蜜湖要花近2000万。

只有云栖江麓，把所有稀缺性叠加在一起，价格却留在了最克制的那一档。

约338㎡别院丨一线山湖院落

项目顺着山势做台地，整座社区抬高约20米。

台地之上，院落一排一排往后错开，景观层层递进，以错层设计嫁接了景观视野的高差变化。

这一设计，有何妙处？

一来，把大平层的视野高点，嫁接进别墅里。

传统别墅设计，成也层高，败也层高。

毕竟，容积和楼层够低，才有了院子和私密；但也因为低，视野被前排遮挡，看不到远方。

反观云栖江麓：

连首排的山湖院落，都依山就势，将地基抬高了约20米，相当于6、7层楼的高度，山顶别院更是尊重地势，起步高差近约30米！

别院航拍实景| 广州房产摄

这一视野高度，超过了很多中低层的大平层。

高居于台地之上的山湖院落，大部分都能推窗即见荔湖、增江、内湖，将江-湖-山盛景收入家中。

这在广州，几乎是孤例。

别人家的窗景，或是一面湖、或是一条江，而项目的窗景是湖江山城交织的全景巨幕，连地下室能做到直望内湖。

产品形态没变，但视野起点，已经站在了湾区山湖墅居的制高点。

别院航拍实景| 广州房产摄

你以为，这就完了？

更难得的是，这台地之上，还藏着一套完整的归家仪式。

人车分流，车行直接入地库，未来每一户别墅业主都有单独的归家路线，创造归家私密性。

这才是对土地最大的尊重：不是改变它，是读懂它。

约338㎡别院创意板房实景| 广州房产摄

二来，把内湖景观，嫁接进地下室里。

这是最颠覆认知的一点。

我们先来还原按传统地下室设计的采光和通风，无抬高设计，室内只预留一到两个封闭式采光井。

结果就是——

不单挤占地上庭院的空间，地下还是地下。

潮湿、昏暗、空气不流通，除了堆杂物和停车，你一刻都不想多待，更别说用来做商务会客厅。

反观项目部分户型，把地下室抬到地面之上。

大部分地下空间，都能做到全明采光，自然通风，没有丝毫的压抑感。

更关键的是，约338㎡别院，从地库就能直望内湖，一个隐于地下，一个高居湖前，这不是升级，是降维打击。

约338㎡别院创意板房实景| 广州房产摄

一个地库（部分户型）能观湖，从来不是小事。

它说明这个项目的每一寸空间，都在为“景观”服务，湖景不是某一个房间的专属，是整条别院产品的底色。

普通别墅卖的是房子，这套墅居卖的是一江双湖的居住权。

约338㎡别院创意板房实景| 广州房产摄

而这样的产品，背后站着的，是一个愿意为一座城市长期投入的区属国企——增城城投。

这个金九银十，它以集团级整合推广，推出“金秋美好生活节”。

旗下9项目联动，从看房到签约，从交付到入住，提供全周期服务；从到访到成交，每一环都有惊喜！

同样值得关注的，还有同属城投“好房子”序列的南香雅居。

项目落子增城经济技术开发区科创中心，占位广州东部中心发展核心，以建筑面积约110-188㎡改善全系新规户型、全屋智能中控、约3/3.15米舒适层高，为广州东部再造一座品质标杆。

它与云栖江麓一山一湖，双盘辉映，共同诠释城投对“好房子”的理解。

效果图仅供参考，实际以政府报建批复为准丨

此外，品牌给出的惊喜，包括但不限于：

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