济南泉城路贵和购物中心、贵和洲际酒店多项经营指标承压

9月18日，深交所公募REITs信息平台项目动态显示，中金中国绿发封闭式商业不动产证券投资基金已进入问询阶段，该基金原始权益人为鲁能集团有限公司、山东绿发商业管理有限公司。

招募说明书中介绍，该基金预计募集资金29.229亿元；不动产项目名称为：济南项目（泉城路贵和购物中心、贵和洲际酒店）和上海项目（上海艾迪逊酒店）；运营管理统筹机构为绿发商业管理（北京）有限公司，运营管理实施机构为绿发酒店管理（北京）有限公司。

招募说明书披露了济南项目（泉城路贵和购物中心、贵和洲际酒店）主要财务指标，2023年营业收入3.74亿元，2024年营业收入3.34亿元，2025年营业收入3.21亿元，处于逐年递减的状态，但营收总规模相对比较平稳，2026年一季度营收0.82亿元。

净利润来看，2023年0.17亿元，2024年亏损0.38亿元，2025年亏损0.28亿元，2026年一季度0.51亿元。

分具体项目来看，贵和洲际酒店：

平均房价（ADR）2023年799.8元/间/夜，2024年761.75元/间/夜，2025年750.16元/间/夜，2026年一季度706.64元/间/夜。

平均入住率（OCC）2023年82.30%，2024年81.87%，2025年80.31%，2026年一季度77.11%。

每间可售房收入（RevPAR）2023年658.24元/间/夜，2024年623.68元/间/夜，2025年602.48元/间/夜，2026年一季度544.87元/间/夜。

经营毛利率（GOP Margin）2023年39.43%，2024年37.45%，2025年37.39%，2026年一季度37.25%。

综合来看，各项经营数据均处于逐年递减的状态。

分具体项目来看，泉城路贵和购物中心：

客流量2023年638.34万人，2024年626.49万人，2025年650.23万人，2026年一季度167.01万人。

期末出租率2023年95.57%，2024年94.09%，2025年93.15%，2026年一季度93.24%。

平均出租率2023年94.04%，2024年93.65%，2025年92.32%，2026年一季度 91.11%。

月收入坪效（元/月/平方米）2023年799.69元/月/平方米，2024年687.12元/月/平方米，2025年584.71元/月/平方米，2026年一季度656.75元/月/平方米。

月租金坪效（元/月/平方米）2023年397.10元/月/平方米，2024年338.18元/月/平方米，2025年283.11元/月/平方米，2026年一季度342.08元/月/平方米。

收入端拆分：联营收入2023年7809.55万元，2024年6600.77万元，2025年5673.24万元，2026年一季度1651.35万元；经销收入2023年9637.04万元，2024年8074.92万元，2025年7565.11万元，2026年一季度1981.72万元。

租赁及其他收入2023年6379.04万元，2024年6060.19万元，2025年6581.10万元，2026年一季度1780.34万元。

综合来看，2023至2025年，项目平均出租率、月收入坪效、月租金坪效、联营收入、经销收入整体呈逐年下行态势；租赁及其他收入在2025年出现回升。2026年一季度坪效指标较2025全年均值有所修复，但出租率延续回落趋势。

账目说明书介绍：泉城路贵和购物中心一期开业时间为1997年，二期开业时间为2013年，迄今已运营近30年，上下共7层(B2-L5 层)，其中商业主要分布于B1-L5层，停车场分布于B1-B2层，业态包括国际精品、珠宝腕表、服饰、化妆、家居家电生活配套等，截至2026年3月31日，商业可租赁面积为27,475.61平方米。

贵和洲际酒店开业时间为2001年，迄今已运营25年。贵和洲际酒店总楼层为地下2层至地上14层，拥有366间客房，4间餐厅以及大堂咖啡厅和行政酒廊，同时配备室内游泳池、水疗中心、健身中心等服务设施。

9月18日，深交所发布关于中金中国绿发封闭式商业不动产证券投资基金上市及中金-中国绿发商业不动产1号资产支持专项计划挂牌申请文件的审核问询函，其中提到：关于财务情况。根据申报材料，原始权益人一鲁能集团有限公司（以下简称鲁能集团）2025年净利润为-3.88亿元，原始权益人二山东绿发商业管理有限公司（以下简称山东商管）2024年和2025年净利润均为负。请基金管理人和资产支持证券管理人（以下合称管理人）补充披露原始权益人一和原始权益人二（以下统称原始权益人）前述净利润指标为负的原因，充分揭示风险，就其是否符合《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号—审核关注事项（试行）》（以下简称《审核关注事项指引》）第七条规定发表明确意见。

关于财务情况。根据申报材料，最近三年济南项目营业收入持续下降，2024年和2025年净利润为负；最近三年上海项目净利润均为负，最近一期末资产负债率为206.51%。请管理人补充披露前述财务指标波动的原因，以及上海项目资产负债率大于100%的原因，评估对本项目持续稳定运营的影响，充分揭示风险, 并就本项目是否符合《审核关注事项指引》第十三条有关规定发表明确意见。

关于济南项目收入。根据申报材料，报告期内济南贵和购物中心项目平均出租率、月租金坪效等指标，以及济南贵和洲际酒店项目客房平均房价、入住率、每间可售房收入等指标均逐年下降。请管理人补充披露前述经营指标下降的具体原因，评估说明前述情况是否持续至不动产基金存续期间以及对本项目持续稳定运营的影响，充分揭示风险，设置风险缓释措施。