万科造了个大规模的生活研究所

这些年来，上海顶豪市场在行业调整周期中跑出独立行情，短短两年已诞生多个热销豪宅。

在这批百亿神盘之中，有一个项目却跳出了行业惯性，走出了一条反常规的路径：

对它而言，百亿销售是水到渠成的里程碑，但项目真正的核心目标是将整座楼盘打造成一座——

深研客群的“生活研究所”

这个项目就是万科在新静安核心打造的中興傲舍。

中興傲舍效果示意图

图片来源：万科在上海官微

在百亿销售业绩的背后，是贯穿中興傲舍开发全周期的核心操盘信仰：

所有产品、场景、运营的迭代，皆源于人，归于生活。

在中興傲舍，你看不到流水线复刻的豪宅模板，没有千篇一律的同质化生活图景。只有基于高阶人群生活的持续洞察，只有紧跟需求进化的场景落地，只有独属于中興傲舍的先锋生活方式，与上百种鲜活可触的日常烟火。

01

倒推式操盘

让高阶人群重新定义地段

说实话，万科中興傲舍的客群，是艳姐见过的所有豪宅项目中比较特殊的存在。
无论是此前总价约2000万级产品锚定的看过世界的人，还是如今总价约4000万起收官楼王所对位的长三角年轻企业家以及高阶家庭，都有着同样的精神底色：
他们不执着于豪宅表象奢华他们更愿意为产品所带来的生活方式买单，是真正的“新钱”。

楼王核心客群画像示意图
艳姐前段时间去中興傲舍参访学习，当时有一位年轻的企业家客户在看房时说出的感慨，给到了艳姐最真实而生动的答案：
“真正审美好、有品位的人肯定都会选在这里。这种格调审美和生活方式，非常吸引我。”
现场的销售也告诉艳姐，大部分来中興傲舍的客户都会反复确认项目品位和审美，反复确认生活方式和圈层。这些要素几乎成为了他们重要的买房决策参考坐标。
这群人想要的不是硬件上带来的奢侈感官体验，因为他们见过太多奢华，而当他们回到居所，想要的是独特生活体验所带来的精神愉悦。而中興傲舍所打造的生活方式，让这些挑剔又有个性的客户达成了高度共识：
这里就是我们真正想要生活的地方。
中興傲舍效果示意图

图片来源：万科在上海官微

而这份共识的源头，还是要从万科中興傲舍的设计初心说起。

时间倒回到2014年，当时万科入主中兴路片区，没有像其他房企那样急于拿地建房、规划产品，而是开启了项目的第一轮人居课题研究，组建专业团队深度探索人居属性，并联手罗杰斯、波特曼等设计天团，确立了独特的开发逻辑：

先定人群，再造地段；先研生活，再造产品。

万科通过对海量高阶人群调研、城市能级研判，精准洞察目标客群的生活特质，基于精准的人群洞察，万科开启了典型的“倒推式操盘”：

以这群人的生活需求、审美偏好、精神诉求为起点，倒推建筑设计、场景配套、社区运营，将他们聚合起来，将人居假设通过一步步的落地，兑现成了“成熟高阶生活场”，彻底重塑了中兴路片区的人居底色。

万科的这种倒推式操盘逻辑，这很容易让人想起纽约的切尔西：

2005年，曼哈顿下城调整为住宅区划，但他们没有急着盖楼，而是先保留了一条废弃的高架货运铁路，并在2009年将其改造成高线公园（High Line）——一条长约2.3公里、栽种着约210多种植物的空中走廊（数据来源：云南农业大学学报）。

纽约切尔西高线公园实拍图

图来来源：网络

公园开放后的短短六年里，周边就吸引了超20亿美元的私人投资，催生了超40栋新建筑、约1400套住宅和约70万平方英尺商业空间（数据来源：高线之友片区经济影响评估报告）。画廊、设计师品牌、精品酒店相继涌入，具有相同生活方式的人聚集在了一起。

房价的变化更为惊人。2011年至2016年间，高线公园一期周边的房价上涨了约50.6%，新建高端住宅售价达到相邻区域的2.3倍（数据来源：第一财经）。

切尔西的故事也告诉我们：

地段禀赋从来不是被发现的，而是被人们不断创造和挖掘，被一群拥有相同生活方式的人，用对于板块的共识重新定义的。

在上海静安内环，万科正在做一件更具挑战性的项目实践。

02

超前社群运营

提前6年起跑，渗透式洞察客户需求

万科是如何聚集这样一群“新钱”？它做的事情又颠覆了行业很多人的认知。

传统开发商的逻辑是：交房→入住→物业搞活动→慢慢形成社群。万科的逻辑是反的：

中興傲舍还没入市，社群就已经起跑。

2020年，中兴路一号发布“兴CLUB”社群权益，开启了对先锋生活方式的探索，打造业主共治、共享、共建的国际文化社区。

而到了2024年，中興傲舍入市之时，这套社群模型已经跑了整整4年，近4年的实践中，孵化出8大社群：骑行俱乐部、疗愈吧、萌宠荟、公益社、户外、艺造社、潮趣社、品酒社，均由业主自愿担当社群KOL主理人。

社群活动主理人

骑行俱乐部活动图

图片来源：万科在上海官微

中興傲舍又在此基础上焕新升级为“兴CLUB PLUS”2.0版本，拉通片区内的翡翠雅宾利三期、中兴路一号等业主、上海先锋主理人等多端口，打造片区的共治共建社群。

图片来源：万科在上海官微

如今中興傲舍已经举办了诸多社群活动，聚合起了同频共振的人们。万科通过社群前置运营，让"择邻而居"从一个抽象概念，变成了一个可验证的事实。

社群活动实拍图

图片来源：万科在上海官微

在举办众多活动的过程中，万科还做了一件至关重要的事：

持续不断洞察客户真实却隐而不说的生活诉求。

社群活动成为了万科观察客户的切片和窗口，深耕社群运营近十年，沉淀数千组高阶人群的真实样本。不是访谈一次就结束，而是长期浸泡式、沉浸式的观察。

在城市骑行的路线里看他们的社交偏好，在当代艺术展上捕捉他们的审美取向，在私宴沙龙里倾听他们没说出口的生活痛点......

正是通过这样的非正式洞察，客户很多说不出口的细碎期待和隐性需求，都被万科挖掘了出来，并落地成为了真实可感的生活场景。

03

前置全维策展

22种生活方式，百个生活场景交织

当人群已经聚合，摆在万科面前更重要的就是让这群人看到未来生活该有的样子。

万科的选择是——

多维度的生活提前策展。

从文脉到街道，从会所到公园，从架空层到商业，万科把“未来的生活方式”一场接一场地提前做出来、提前开门、提前运营。

这是基于对目标客群的深度洞察：他们要的从来不是语言和文字中的未来，而是真正可感知、可体验的高质感生活。

地段策展——把归家路，做成穿越百年的策展

多数楼盘讲地段，讲的几号地铁、几公里商圈这些常规参数。但地段真正打动人的地方，是它的来处，是它身上沉淀着什么样的故事。

中兴城这片土地，恰好是“书的故乡”。商务印书馆——中国现代出版业的源头，万科在这片土地选的角色，不是开发商，是"城市策展人"。万科主动认领、修复了商务印书馆第五印刷所。

商务印书馆历史照片与修缮后建筑间的对望

图片来源：万科在上海官微

修复完成当年就举办了“起步——中国现代出版”专题展，10天吸引超1400人到访（数据来源：万科在上海官微）；后来又衍生出「興 Gallery」国际艺廊，让百年文脉持续生长出新的艺术生命力。

对于中興傲舍的客户来说，这种价值根本不用解释。他们在伦敦国王十字、纽约切尔西见过太多老建筑活化的样本，懂得“旧而有魂”远比“新而空洞”珍贵。

在宝山路，这份老城更新的逻辑被注入红色文脉的肌理之中。这里坐落着上海总工会遗址宝山里2号、湖州会馆等多处红色史迹，是藏在城芯里的百年记忆坐标。

在这里能够感受到深厚的红色底蕴，街道以“红色宝山路City Bus＆City Walk移动红客厅”党课为线，将26处散落的红色遗址整合为“觉醒之路”主题线路，形成可行走、可体验的红色文化街区。

红色宝山路City Bus

图片来源：红色宝山路公众号

此外，中兴公园已完成更新提升，万科也让中兴公园持续“被使用”，在这里组织了各种针对高阶客群的社群活动：

比如四叶草堂中兴公园城市植物CITY WALK，以中兴公园为课堂，通过行走、观察与互动，让高阶客群探索城市中的植物生态与人文故事。

四叶草堂中兴公园城市植物CITY WALK

图片来源：万科在上海官微

再比如联合膨胀青年举办了中兴公园森林瑜伽。在林下呼吸里，把健身从健身房交还给风和树。

中兴公园森林瑜伽

图片来源：万科在上海官微

所谓高级感的生活质地，最后都落成这种小确幸的日常：人和人、人和动物、人和植物，都能在中兴城被善待。

会所策展——"一间美术馆"，把艺术请下神坛

站在浪潮之巅上的人，对“艺术社区”的阈值向来极高。他们要的从来不是“家里有艺术”，而是“活在艺术里”——艺术不是供奉在神坛上的展品，是随手可及的生活场景。

中興傲舍提前兑现的约2000㎡社区会所，给出了最贴合这份期待的答案。它从一开始就不是传统意义上的配套，而是“一间美术馆”：

由阿丽拉酒店御用设计大师琚宾全程操刀，参考美术馆策展的叙事逻辑，把艺术场景落地到社区公共空间。

会所拥有约13.5米近四层楼高的奢阔挑空大堂，引入贝聿铭式的自然天光与严整柱廊。

社区会所实拍图

图片来源：万科在上海官微

就连被称为“上海首个植物园泳池”的恒温泳池区，也藏着策展的小心思。整片池区选用皮革面的绿野仙踪石材铺就，游弋其中就像穿行在一场流动的光影展里。

社区会所实拍图

图片来源：万科在上海官微

开馆至今，项目也已经举办了诸多艺术交流活动：

开馆首展《陶溯有兴》，直接把毕加索陶器、美国艺术家Matt Watterson的陶瓷创作、潘微的大漆艺术等惊艳作品并置一堂，完成了一场跨越东西方的艺术对话；

《陶溯有兴》展览实拍图

图片来源：万科在上海官微

万科至今已经举办了静安中兴城市专题策展、大地手艺人样板房艺术展 、李鸿韦雕塑展等。

大地上的手艺人样板房艺术展把讨论引向传统技艺与当代生活之间：吴冠中、刘野、常玉、奈良美智等艺术家的收藏作品，与海派漆艺、景德镇青白瓷等非遗技艺在同一空间中并置。当代艺术不再悬空，非遗也不只是被观看的遗产，而成为仍然能够参与当下生活的创造力。

《大地上的手艺人》展览实拍图

图片来源：万科在上海官微

中国当代雕塑与陶瓷艺术家李鸿韦的雕塑展，将中国传统瓷器与不锈钢结合。用两种完全不同的材料，去讨论传统与当代、东西方融合的关系，作品放在现代豪宅空间里会特别具有审美张力，会所目前展出的展品价值约700万。

李鸿韦雕塑展实拍图

最戳中客户的，从来不是展览的名气有多大，而是艺术和生活的边界被彻底打破了。中興傲舍的“美术馆”，把体验艺术的“自然而然”，变成了业主每天都在经历的日常。

高线公园策展——古典油画真迹级的现场感

约6000㎡的高线公园，作为住宅之上的空中绿洲，由三大花园和六个游园小景构成生活序曲。它不是一块"种树的公共绿地"，而是一场以世界名画为灵感底色、以四季更迭为创作笔触的立体景观叙事。

三大花园六大游园示意图

中興傲舍很多客户在巴黎奥赛博物馆、在纽约MoMA见过莫奈等名家真迹。他们要的不是挂一幅印刷品在墙上，而是每天走在类似莫奈的《流动的翡翠》里,想要的是真实可感的水面的波光、植物的倒影、光影的流动，是真迹级的在场感。

莫奈《流动的翡翠》

于是，万科把高线公园每一个花园，打造成一幅幅“可以走进去的名画”：

比如绿宝石花园以莫奈《睡莲》为灵感，打造约30米长的水景花园。古典油画被“拉长”进了现实空间：对称的布局营造出归家的艺术意境，水景与喷泉穿插其间，光影在水面流转，绿植与雕塑相映成趣，形成一幅流动的城市花园画卷。

花园实拍图

图片来源：万科在上海官微

还有此前开放的“无尽琳琅之阶”，灵感取自比利时画家雷内·马格利特的《黑格尔的假期》。

雷内·马格利特的《黑格尔的假期》

图片来源：万科在上海官微

自然在高密度城市肌理中层层延展，形成可行走的绿带，橘色的圆盘装置点缀其间，既是遮阳伞，也是路灯，白日映照斑驳光影，夜晚则化作温柔的引导光源，让日常步行也能带有仪式感。

花园实拍图

图片来源：万科在上海官微

中興傲舍生活概念视频

商业底盘策展——把"烟火气"提前呈现出来

在中興傲舍这场贯穿始终的生活策展里，商业成了“超前兑现”最有说服力的一环。约3万方公园社交型商业，由操盘上海城市更新地标上生新所的专业团队全程运营，它不走“先交房、后招商”的老路，而是把本该几年后才有的烟火气，提前铺在了归家的必经之路上。

春熙集·开市 INK INK实拍图

图片来源：万科在上海官微

去年7月，片区核心商业体「春熙集・开市 INK INK」盛大启幕；此外目前整个商业底盘已有22家意向签约特色商业品牌，从特色餐饮到生活美学，从宠物服务到都市运动，再到自然野趣相关业态，多元丰富的布局，满足人们对精致生活的想象。

春熙集开市·INK INK 活动实拍图

图片来源：万科在上海官微

而最能戳中人心的，往往是最细碎的细节，这里有个非常感性的小故事想和大家分享：

一位客户很喜欢中興傲舍楼下试运营的咖啡馆，名为土里咖啡，这个咖啡馆还设置了外摆，这是法式街道的重要标志，大家得坐在外面喝咖啡。邻桌的人轻声聊天，树影落在桌子上，像极了他在巴黎左岸生活时的日常。

万科近期还将在春熙集举办百货节，以市集活动激活街区活力，让更多的人们亲身感受春熙集浓郁生动的烟火氛围。

说到底，这场商业底盘策展，策的从来不是商铺和品牌，是可触摸的日常烟火，是客户真正想要的国际先锋生活。

所有的生活配套都不是孤立的卖点，而是可以串联成完整的生活叙事，万科最终将22座国际城市与22种先锋生活特质梳理成线，并在售楼处打造了《寰宇咫尺》艺术装置，一套与个人审美、经验和生活判断有关的标尺，在这里诞生了。

寰宇咫尺｜互动装置

图片来源：万科在上海官微

客户不用削足适履去适配房子，也不用将就着去过别人定义的理想生活。在这里，每一种喜好都有处安放，每个人都是自己生活的作者，可以自己创造最舒展、最自洽的日常。

04

典藏终章

多轮洞察后的收官之作

从“先定人群、再造地段”的倒推式操盘，到提前六年起跑的社群深度洞察，再到22种生活方式的前置策展，中興傲舍持续迭代和升级客户洞察，这座“生活研究所”的最新成果，最终都沉淀进了项目的收官楼王里。

楼王产品的客户画像在中興傲舍这里已经无比具象——

这是一群以长三角实业家为核心的高阶家庭，也是中興傲舍“新钱”最典型的缩影。他们褪去了豪宅消费的标签化，完全回归居住本质，四个核心特质，也从根上定义了楼王的产品底色。

特质一：女性，是楼王真正的“先锋决策者”

在楼王的决策样本里，有两个极具标志性的数据：

5名购买建面约355㎡最大户型的单身客户，全部为女性；

在所有家庭购房决策中，约80%的最终决定权掌握在女性手中。

她们不是传统认知里的依附者，而是独立事业、独立生活的“先锋女王”，对产品审美、空间提供的情绪价值敏感度远高于男性。她们的喜好，直接定义了楼王的产品底色。

正是精准捕捉到这份核心诉求，项目特邀GS纽约（硬装概念）、葛亚曦等设计团队操刀不同户型，以国际前沿的设计语言，融合轻法美学体系，用克制而精致的空间表达，回应先锋女性的审美偏好，把情绪价值藏进日常细节里。

样板间实拍图

有位追随万科多年的女性老业主，一眼就选定了建面约355㎡楼王户型。打动她的不是面积尺度，而是样板间里独属于女性视角的质感，精致不张扬，松弛又自在，是能让人真正放松下来的生活氛围。

客厅地面以佛罗伦萨灰石材拼出层层海浪般的肌理，平静中藏着张力；搭配喜马拉雅灰石材背景墙，冷调克制，却处处是细腻的层次，正是先锋女性偏爱的高级感。

样板间实拍图

主卫更是被不少女客户称为“户型里的颜值高地”：墙面地面全石材交付，地面铺卡慕白奢石，台面采用香格里拉翡翠奢石，天然纹理流转舒展，连日常洗漱的时刻，都有了从容的仪式感。

样板间实拍图

而这样的空间表达从未止步，样板间的主题展陈持续更新，跟着这群女性的审美不断生长。

特质二：重视奢适有度，向往体面又慵懒的生活方式

万科发现，很多客户很喜欢奢适有度的法式风格空间，非常向往精致讲究、慵懒舒适的生活方式。 所以在楼王样板间中，打造了既精致又松弛的空间。

最让客户动容的是部分户型里的壁炉设计，傍晚时分火光轻轻跳动，窝在沙发里捧一杯红酒，周身是暖的，节奏是慢的，这一幕的场景很像她之前身处巴黎市中心的老公寓。

样板间实拍图

松弛感也藏在清晨的阳光里。南向卧室飘窗特意做了早餐角落，正对着中兴公园的连片绿意，远处陆家嘴三件套的天际线铺展开来。早上不用端坐在正式餐厅，靠在窗边烤一片面包、冲一杯咖啡，绿意漫进视线里，早餐不再是赶时间的任务，是一天最松弛的开场。

早餐角落实拍图

卧室里还藏着迷你吧，睡前不用特意跑到厨房，倒一杯酒倚在床边，私享的片刻松弛，是独属于自己的睡前仪式。

样板间实拍图

建面约355㎡主卫南向靠窗的阳光浴缸，这也是采用了酒店化手法打造的卫生间布局设计，泡澡成为一件拥有绝佳景观视野的spa级享受，白天可以俯瞰郁郁葱葱的公园发呆，晚上可以对着月亮举一杯红酒，一天的疲惫和烦恼就此烟消云散。

这份慵懒，不止局限在室内。万科把南法的松弛感一路延伸到了架空层，打造出“室内室外化、室外室内化”的无边界花园。步道边、转角处、绿植旁有可停留的座椅，不用特意找地方，走累了随时能坐下歇脚、晒晒太阳、发发呆。

架空层实拍图

特质三：多代家庭追求一步到位，想要更多的空间定义权

实业型家庭非常注重空间功能的多样性，他们中有的是多孩家庭，需要动态成长的儿童区；有的是三代同住，长辈们需要独立的作息分区，而一套固定户型，不可能让全家人都满足。

正是读懂了这份藏在户型背后的“空间主权”需求，万科打造了系统性户型定制方案，把空间的定义权，彻底交还给了业主。

房间数量可随家庭结构调整，家政间与保姆间的功能可按需切换，套房的空间尺度可随需求伸缩。

它是一套能跟着家庭生长、随需求迭代的空间系统，主动去适配家庭生命周期与生活偏好。

客户可以为孩子预留出成长型套房，从幼儿游戏区到少年书房，不用换房就能跟着孩子一起长大；可以为自己打造独立的兴趣工作室，藏书、手作、影音都有专属角落，不用将就着挤在卧室一角；可以给长辈安置出静谧的品茶区，作息不同也能互不打扰，各有各的自在。

户型图

图片来源：万科在上海官微

特质四：拥有极务实的购房观，注重生活解决方案

这群高阶家庭对产品的真实价值较为敏感。约4000-5000万的总价花得值不值，他们心里有一笔清晰的账：

不是看石材有多贵、装修有多壕，而是看每一分投入，能不能转化成日常可感知的生活解决方案。

这种生活质感也在架空层体现的淋漓尽致。万科发掘了客户从未说出口，却真实存在的生活痛点，并在架空层创造了一整套解决系统。

四个藏在架空层里的小故事，说透了这种“超预期洞察”。

第一个故事，关于一间厕所。

很多高管日常出行，司机接送往往要在社区周边等候，找卫生间是件极其尴尬的事。这个需求太小、太边缘，边缘到业主自己都不会主动提起。 但万科注意到了，专门设置了对外友好的独立卫生间，专门服务司机、秘书、家政人员等随行人群。

第二个故事，关于一间会议室。

万科发现，很多高管周末有个习惯：把核心骨干叫到自家楼下开会。为什么在楼下？不打扰家人。于是楼王区的架空层，长出了一间会议室。

会议室实拍图

第三个故事，关于几个写作业的孩子。

很多业主家长闲聊时提起，孩子总爱凑到同学家里写作业，说 “大家一起写更有氛围”。说者无心，听者有意。在别人眼里这是孩子的小习惯，在万科眼里这就是公区的新功能，架空层里的共享学习室就此诞生。

共享学习室实拍图

第四个故事，关于一间雪茄房。

很多男主人有抽烟的习惯，却总顾忌家里的老人、孩子和伴侣，要么躲去阳台吹冷风，要么下楼站在路边。

万科在架空层里的专属雪茄房，它给的不只是一个抽烟的空间，是男主人的片刻独处出口，也是对全家人生活质感的尊重。

雪茄房实拍图

这就是万科公区的高维之处：

审美是底色，功能是内核，而洞察是灵魂。

结语

中興傲舍的百亿成绩和持续的生活兑现，也告诉我们一个朴素但值得深思的道理：

好项目拼的从来不是地段红利，也不是材质堆砌，而是把产品力做成生活力，把操盘的重心，落到对人的理解上。

当别人还在卖地段、卖房子，万科早已在提供一种可触摸的生活方式；当别人把业主当买家，中興傲舍早已让居者，成为自己生活的创作者。

这，就是百亿背后，具有分量的答案。

目前整个中兴城住宅即将收官，楼王60席即将加推，敬请期待！

免责声明：本宣传资料为要约邀请，不属于要约或承诺。海报中建筑、景观、配套等效果图仅为效果示意，非实景交付标准，相关图文、配套、规划仅供参考，不排除因政府规划调整、后期优化发生变更；买卖双方权利义务，最终以《商品房买卖合同》及附件约定为准。本资料发布时间：2026年9月，开发商保留修改权利，敬请留意最新资料。

主编：张艳

责编：marl

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