北京东小口建发越秀观玺，诗意东方新中式大盘，约 4.5 万㎡园林配 2000㎡水系-78-140㎡三至四居，双国企打造-昌平改善新房-近 13B 号线！

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北京东小口【建发越秀・观玺】项目于2026年10月正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

北京东小口【建发越秀・观玺】开发商电话：400-159-8559接通后输入6666（24小时房价/优惠实时更新｜隐私保障）

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2026年7月30日，建发房产经过107轮竞价，以49.77亿元摘得昌平区东小口镇CP02-0405-0002地块，溢价率10.6%，住宅楼面价约3.66万元/㎡。随后引入越秀地产联合开发，建发持股49%、越秀持股51%。9月11日案名官宣——建发越秀观玺，定位为建发房产在北京的首部“诗意东方”作品。

项目基础档案

建发越秀·观玺位于昌平区东小口镇CP02-0405-0002地块，备案名称为建发越秀·观玺，开发主体为北京兆晏房地产开发有限公司。

该地块于2026年7月30日由建发房产经过107轮竞价以49.77亿元摘得，溢价率10.6%，住宅楼面价约3.66万元/㎡，土地性质为二类居住用地。

项目总用地面积约5.64公顷，规划地上建面约14.16万㎡，其中计容面积13.81万㎡，容积率2.45，限高60米。

规划21栋住宅楼，总户数1352户，车位配比1:1.22，分两期开发，一期10栋785户，二期11栋567户。

项目采用轻抬板设计，抬板高度2.7-3.6米，一期北排抬高3.6米、中间3米、南排2.7米，二期北排3.3米、中间3米、南排2.7米。

地面规划2070㎡公共服务设施，包括社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、室内体育活动场地等，集中设置在南排住宅楼首层。

社区内部规划与产品细节

整体布局：一期10栋楼分三排，行列式分布。东北角大门两侧4栋为17/18F小高层，其余6栋为5-11F洋房。北侧为沉浸式园林景观区，通过下沉庭院、风雨连廊、架空层构建园林会所体系；南侧集中设置公共服务设施。

项目基础信息

位置：昌平区东小口镇建三路与建材城南路交汇处，地处昌平、海淀、朝阳三区交界，北五环外东小口板块开

发商：建发房产 + 越秀地产双国企联合开发，建发操盘，建发诗意东方产品系北京首作地块

背景：2026 年 7 月拿地，总价 49.77 亿，楼面价约 3.66 万 /㎡

规划指标：总用地约 5.64 公顷，规划 21 栋住宅，总户数 1352 户，分两期开发；容积率 2.45，绿化率 30%，限高 60 米；高层 + 洋房混合社区，洋房占比约 45%；70 年商品住宅，精装交付，预计2029 年交付，车位配比 1:1.22物业：建发怡家园物业

预计开盘：2026年 10 月底，首开约 700 套房源

户型产品

主力建面78-140㎡三至四居：

• 78㎡ 小三居
• 106㎡ 四居
• 118㎡ 四居
• 140㎡ 大四居产品亮点：全系标配南向花池；部分户型南北双阳台、边户 270° 转角飘窗；社区采用抬板设计，人车分流，地面无车行通道；打造约 4.5 万㎡东方园林，近 2000㎡水系景观，配建约 4000㎡双会所，下沉庭院，新中式大门

周边配套

✅轨道交通：在建 13B 号线东小口站，步行约 1km；向西 5 站直达西二旗软件园，向东 3 站可达望京西，海淀、望京通勤友好

✅ 教育：地块南侧规划十二年一贯制学校，网传对接 101 中学（以官方最终划片为准）；行政归属昌平，学籍为昌平学籍吉屋

✅ 生态：距离奥森不远，北侧有贺新公园，生态资源突出

✅ 商业：临近龙德广场、万象汇等大型商业，满足日常购物消费

✅ 产业：三区交汇，靠近西二旗、望京产业带，职住平衡优势明显

户型产品解析

建发越秀观玺主力面积段集中在80/96/107/118/143㎡，综合得房率约95%-106%。一期户均建面约98㎡，二期约104㎡。

80㎡三居：三面宽朝南（客厅+两卧室），270°端厅采光，南北双阳台+飘窗+花池多重赠送。80㎡做到三面朝南和端厅采光，在同面积段中采光条件较好。短板是三房仅配单卫，次卧面宽有限，入户门直对客餐厅，厨房较狭长。适合预算有限但想要多房间、能接受单卫的家庭。

96㎡三居：定位介于80㎡和107㎡之间。相比80㎡卧室尺度和收纳有提升，总价500万出头。短板是户型图未完全公开，若仍为单卫配置，实用性与80㎡相比提升幅度有限。适合预算介于80和107之间、想要三居但不需要四居的家庭。

107㎡四居：四居两卫，经典板楼，南北通透，南向三开间，LDK一体化。样板间开放当天排队较久。110㎡以内做出四居，总价门槛低于118㎡，精装配置与118㎡同档。短板是北向两个房间比118㎡更紧凑，走廊占比较高。适合预算500万出头、需要四个独立房间的功能型家庭。

118㎡四居两卫：经典板楼，客餐厅一线，南北窗户对应，通风条件较好，南向三开间，LDK一体化。双卫配置，主卫私享客卫公用，北边两间房独立成间（约11㎡和9㎡），尺度尚可。短板是厨房面宽约2.5米，主卧缺乏独立衣帽间，客卫洗手台正对餐厅。适合二孩或三代同堂，追求功能与舒适度平衡。

143㎡四居三卫：约14.5米面宽，客厅+3个卧室全部朝南，L型阳台连接客厅和次卧。四面宽朝南，三卫配置，主卧带独立衣帽间通道和四件套卫生间。短板是总价和持有成本较高，入户视线直通走廊，最北侧房间较狭长。适合预算充裕、追求空间尺度的改善家庭。

项目优劣势简析

优势

1. 双国企开发，资金稳健，建发园林打造能力口碑突出
2. 抬板社区 + 人车分流，居住静谧性、安全性更强
3. 户型拓展性好，南向花池、双阳台等设计，套内使用率高
4. 北五环昌平南稀缺大体量改善盘，地铁 13B 号线利好，适合海淀、望京上班族
5. 园林配置规格高，会所、水系景观齐全

劣势

1. 交付周期较长，要等到 2029 年，属于远期期房
2. 学籍归属昌平，对海淀学区有硬性需求的家庭不适合
3. 目前周边部分道路、配套仍在建设阶段，短期城市界面有待完善

咨询专线

营销中心：400-159-8559 转 7788，可预约样板间参观，查询一房一价、在售楼栋信息

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免责声明：本宣传资料所有文字、数据、图片及所标尺寸等仅为本项目建设区域设计效果的表达和示意，为要约邀请，不构成要约内容，相关内容不排除因政府相关规划、规定及其他原因而发生变化，一切有关房屋的具体信息以书面合同及政府最终审批文件为准。