高盛最新研判：房地产还没见底，中国房价磨底，还要1-2年！

这两年聊经济，大家总会绕回几个问题：房价什么时候稳？消费什么时候回暖？政策还会不会继续加码？

一方面是部分一线城市的成交量开始回升了，另一方面很多二三线城市还在去库存；一边是出口数据很好，另一边居民消费仍然比较谨慎。

看上去，市场不是没有亮点，而是亮点和压力同时存在。

高盛判断，中国经济眼下不是突然失速，也谈不上强势复苏，更像是在几股力量之间“对冲着往前走”：房地产仍有压力，居民消费恢复偏慢，出口和制造业投资则提供了一部分支撑。

对于普通家庭来说，最关心的房地产问题，高盛的研判结论也比较直接：全国楼市要真正稳定下来，大概需要1-2年的时间。

此次研判相对严谨，但高盛并不是简单看空，而是把经济、消费、财政和房地产放在一起观察后，得出的结论。

01、经济没有失速，但仍是“对冲式增长”

据高盛预计，在2026年中国经济增速或处在年度目标的下沿附近。经济没有出现明显的减速，但是也不能确定已经进入了强劲复苏的状态。

目前房地产仍然是最大的拖累项，居民消费恢复比较缓慢，出口以及政府支出起着更大的托底作用。

简单地说就是房地产向下压，制造业、出口向上拉，财政支出居中调节。各个方向互相抵消之后，整个经济才得以维持住基本的平稳状态。

但是这样的增长方式也表明了国内需求并没有完全恢复。

居民并不是没有钱，只是对未来收入、就业以及资产价格缺乏足够的信心，所以他们更倾向于储蓄，减少借贷，并且不进行大额消费。

02、消费和投资，修复都需要时间

近几年来，家电、汽车等消费受到补贴政策的影响，而出现了明显的增长，但是这样的增长具有阶段性的特点。补贴力度减小之后，消费者的热情也会随之下降。

支撑起消费长期回升的是稳定的工作、持续的收入以及对未来的信心。只有上述几个方面有所好转的时候，居民消费才会出现快速恢复的情况。

投资方面，房地产仍然是拖累最大的一个板块。

制造业的投资比较活跃，半导体、人工智能、新能源等产业仍然得到资金的支持，基建也在起着稳定器的作用。

这也就意味着资金开始向高端制造业、科技创新等领域转移。产业升级是机遇，但是也意味着以前依靠房地产、土地财政来拉动投资的老路子已经行不通了。

03、出口数据亮眼，也要看清背后的成色

今年出口形势较好，是经济中的一个亮点。但是出口额的增长，并不一定意味着国内实际增加的量也跟着扩大。

部分人工智能相关的商品价格上升很快，从而导致了出口额的增长，但是价格上升和实际出货量增加是两回事。

另外，有些产品还在加工、组装阶段，进口零部件的成本比较高，真正留在国内的附加值并没有表面上的数据那么高。

相比而言，“新三样”即新能源汽车、动力电池以及光伏产品等，对实际出口量的影响更大一些。

因此，在看到出口增长的时候，要同时考虑到产业竞争力，并且要区分出其中哪些是由于价格因素造成的，哪些是真正由产量和需求增长所带动的。

04、政策还有空间，但不会重新回到大刺激

高盛认为，之后的政策仍然会以财政、消费、房地产为主导，但是总体上会是渐进式的托底，并不会再次启动大规模刺激。

在房地产政策上，未来的几个方向可能会出现：继续降低购房门槛、扩大公积金支持力度、对重点城市限购政策进行调整、加快城中村改造以及存量商品房去库存。

但是政策可以减轻压力，但是不能马上改变人口、库存以及收入预期等长期的因素。所以政策托底并不意味着房价马上就会普遍上涨，局部回暖也不能说明全国楼市已经触底。

05、房地产还没到底，城市分化会更加明显

这是整个研判中最有意义的部分，也是普通人最应该关心的地方。

新房销售以及新开工还没有完全恢复，很多城市库存消化周期仍然较长。一线及部分强二线城市出现了企稳的迹象，但是三四线城市去库存的压力仍然很大。

未来的楼市，不会再是“买哪里都能涨”的时代。

城市的人口仍然在不断流入，产业基础好、配套设施齐全的城市，住房需求仍然有一定的支撑；而人口流失严重、产业单一、库存较高的地方，房价恢复的时间可能会更长一些。

所以，所谓的房价还要磨底1-2年，也就是全国市场的库存要被消化掉，并且消费者的预期也要重新建立起来。

不同的城市、不同的区域，节奏是不一样的。

06、普通家庭真正要做的，是守住现金流

房地产市场的调整也影响到家庭的投资组合。

以前，许多家庭把大部分的钱都存放在房产里；而现在，很多人开始把更多的钱存入银行或者购买保险、金融产品，对住房贷款的需求也随之减少。

虽然这个过程不是一蹴而就的，但是方向已经很明确：房子仍然是重要的，但是不能把它当作唯一的财富增值手段了。

因此，普通人在买房时不能只考虑“现在是不是最低点”，还应该考虑另外三个问题：收入是否稳定、月供能否承受、这套房子以后还会有人住吗？

高盛所提出的“1-2年磨底”并不是让大家停止购房，也不提倡大家盲目抄底。它告诫人们，房地产市场已经进入到以城市、地段、产品以及现金流作为主要考量因素的时代了。

真正有需求的人，仍然会去购买房子；而那些没有需求的房子，即使降价了，也不一定好卖。

市场的调整期里，选择比押注更加重要。