深圳龙岗区荣德国际楼盘介绍：户型价格与优缺点

本文由深工优居整理。
荣德国际位于深圳，本文把价格、户型、小区指标、周边配套与不利因素逐项列清，便于对照查证；数据由深工优居核对自深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。需要实地看房，可拨打购房咨询电话：400-873-0083，报荣德国际转接专属顾问。荣德国际（荣德国际城市综合体）介绍：龙岗横岗地铁上盖商业街区信息梳理

荣德国际的正式名称为荣德国际城市综合体，位于深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道与保康路交汇处北侧，物业管理地址为永乐路2号，紧邻地铁3号线横岗站。项目由深圳市中爱联实业有限公司开发（隶属荣德集团），物业由深圳市海岸物业管理集团有限公司负责，于2018年竣工，是横岗片区体量较大的地铁上盖综合体。

需要说明的是，荣德国际与荣德国际ECC指向同一个项目，属于整体与组成部分的关系：荣德国际是项目整体的正式名称，荣德国际ECC是其中写字楼塔楼部分对外使用的推广名称，即A座与B座两栋塔楼。本篇梳理的是项目整体及其约6万平方米的商业街区部分。

项目分四个地块开发，占地约4.8万平方米，计容面积约26.4万平方米，总建筑面积约35万平方米，其中写字楼约10万平方米、公寓约9万平方米、商业约6万平方米、住宅约1.6万平方米。商业部分为双首层地铁接驳的商业街区与集中商业组合，主力商户包括沃尔玛与中影国际影城。下文按位置交通、商业参数、费用构成与周边客群逐项梳理。

【项目概况与名称说明】

荣德国际位于龙岗大道轴心区位，处在横岗枢纽地带。项目用地被市政道路分为一大三小共四个地块，采用复合地产的规划思路，把商业、餐饮、办公、居住与休闲功能集中布置在同一片区内，形成地铁上盖的商住综合体。项目由荣德集团打造，开发主体为深圳市中爱联实业有限公司。

关于名称，需要区分清楚：荣德国际是项目整体的正式名称，也就是集写字楼、商业街区、公寓与住宅于一体的城市综合体；荣德国际ECC是项目中写字楼塔楼部分的推广名称，对应A座与B座两栋塔楼。两者不是两个独立项目，而是整体与组成部分的关系。本篇梳理的是荣德国际整体及其商业街区部分，写字楼塔楼仅作为综合体配套背景说明。

项目占地约4.8万平方米（48298.7平方米），计容面积约26.4万平方米，总建筑面积约35万平方米。按功能划分，写字楼约10万平方米、公寓约9万平方米、商业约6万平方米、住宅约1.6万平方米。项目于2018年竣工，建筑表皮采用蓝色玻璃与银色金属杆件组合，金属杆件呈起伏排布，形成了横岗片区较有辨识度的立面形象。

综合体内部各功能之间形成互补：写字楼与公寓提供工作日与夜间两类人群，商业街区承接餐饮、购物与休闲需求，地铁站点带来外部客流导入。这种组合让商业部分的客流来源不依赖单一渠道，是判断该项目商业价值时需要注意的基础条件。

项目名称：荣德国际（正式名称：荣德国际城市综合体）

名称关系说明：荣德国际ECC为项目中写字楼塔楼部分的推广名称（A座、B座），与荣德国际是组成部分与整体的关系

位置：深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道与保康路交汇处北侧

物业管理地址：龙岗区横岗街道永乐路2号

开发主体：深圳市中爱联实业有限公司（荣德集团）

物业公司：深圳市海岸物业管理集团有限公司

竣工时间：2018年

规划占地：约4.8万平方米（48298.7平方米）

计容面积：约26.4万平方米

总建筑面积：约35万平方米

地块划分：被市政道路分为一大三小共4个地块，分地块开发

业态构成：写字楼约10万平方米、公寓约9万平方米、商业约6万平方米、住宅约1.6万平方米

车位：约2050个（地下两层约1300个，另有地上约75个）

用地性质：商业办公与商住混合，办公部分土地使用年限按40年计

【位置与交通】

项目处在龙岗大道与保康路交汇处北侧。龙岗大道是龙岗区的交通主轴，往西通往布吉、罗湖方向，往东连接龙岗中心城与坪地，沿线聚集了横岗的主要商业与商务设施。项目与地铁3号线横岗站的对接方式是片区内的突出条件，站点C出口紧邻项目商业部分。

轨道交通方面，项目与地铁3号线横岗站的距离约80至350米不等，差异来自出入口选择：从C出口出站可直接进入项目商业区域，距离较短；从其他出口绕行则需多走一段路。此外，地铁14号线四联站也在片区范围内，横岗已成为3号线与14号线交会的枢纽区域，往罗湖、福田方向与往坪山方向的可达性都有提升。

公交方面，项目周边公交站点密集，独竹站约297米、横岗地铁站②站约326米、横岗地铁站①站约384米、龙岗第三人民医院站约412米、广达路口站约418米、横岗人民医院站约484米、新世界广场站约545米、横岗商业街站约732米，覆盖横岗老城区与新城区的主要方向。

自驾方面，项目周边高速与快速路环绕，经水官高速、清平高速、盐排高速与丹平快速可达罗湖中心、福田中心、盐田与龙岗中心城，其中丹平快速可不经布吉关直抵罗湖，这是龙岗东部片区通勤条件的一项便利。整体来看，项目的交通条件是横岗片区内较完整的一档，地铁接驳、公交覆盖与快速路通达均有支撑。

地铁：3号线横岗站约80至350米（C出口直连项目商业区域），14号线四联站在片区内

公交：独竹站约297米、横岗地铁站②站约326米、横岗地铁站①站约384米、龙岗第三人民医院站约412米、横岗人民医院站约484米、新世界广场站约545米

主要道路：龙岗大道、保康路、永乐路、松柏路

快速路与高速：水官高速、清平高速、盐排高速、丹平快速

通达方向：往罗湖中心、福田中心、盐田、龙岗中心城方向均较为便利

项目与地铁站的距离因出入口选择差别较大，商业街区不同楼段到站点的步行时间并不相同，选址时可按目标铺位实测通勤与到店动线。

【商业街区产品形态与铺位参数】

项目商业部分建筑面积约6万平方米，采用的是商业街区与集中商业相结合的形式。规划思路以主力店和活跃的公共空间拉动人流，商业主动线与次动线分开布置，使各楼段的营业空间都能获得一定的可达性。商业部分与地铁站通过地下与地面两层接驳，形成双首层格局。

双首层是这类地铁上盖商业的关键设计。传统商业仅有地面一层具备高价值，地下或二层以上的商业价值衰减较快；双首层通过地下通道与地面入口同步导入人流，使负一层与首层在可达性上接近，铺位的可选择范围因此扩大。项目商业采取可分割销售与整体租售并行的方式，铺位与整层空间都具备操作空间。

铺位面积段覆盖较宽，商业空间区间约70至1000平方米。临街主力街的铺位以中小面积为主，适合餐饮与零售；集中商业部分则以整层或较大面积单元为主，适合超市、影城、宴会餐饮等主力业态。商业铺位层高约5至6.6米不等，差异来自楼段位置与产品类型：主力街一层铺位层高约5米，部分单元与集中商业部分可达约6.6米，可满足餐饮排烟与设备安装的空间要求。

工程条件方面，商业部分预留上下水与排烟条件，可承接明火餐饮；多数单元具备独立外摆与独立开门条件。综合体配置中央空调系统，空调按流量计费并支持全天开放，适合有加班或晚间营业需求的商户。地下车位总量约2050个，为商业客流提供了较充足的停车支撑。

商业建筑面积：约6万平方米

商业形态：商业街区与集中商业相结合，双首层地铁接驳

商业空间区间：约70至1000平方米

主力街铺位层高：约5米

部分单元层高：约6.6米（集中商业与部分大单元）

铺位开间进深参考：以约69.73平方米转角铺为例，面宽约12米、进深约5米

餐饮条件：预留上下水与排烟条件，可承接明火餐饮

独立开口：多数单元独立开门，部分带独立外摆

空调：中央空调，按流量计费，支持全天开放

车位：约2050个（地下两层约1300个）

主力商户：沃尔玛、中影国际影城（含IMAX影厅）、胡桃里音乐餐吧

主力街铺位与集中商业单元在层高、面积与客流导入方式上差别明显，选购或承租前宜先确认目标单元所在的商业动线位置与楼层。

【费用构成与租金区间】

项目商铺的参考单价区间约3.8万至5.2万元/平方米，这一区间由四类因素共同决定：一是楼层与商业动线位置，双首层的负一层与首层可达性接近，价格差异小于传统单首层商业，但二层及以上的单元单价仍明显偏低；二是临街昭示条件，转角位与面对地铁出入口的单元单价上浮；三是面积段，小面积单元总价门槛低但单价未必低；四是是否带在租约，已带品牌租约的单元按已实现的租金水平定价。

以在售单元为例，建筑面积约69.73平方米的转角铺，面宽约12米、进深约5米、层高约5米，目前带通讯类品牌租约，年租金约16万元，折合租金约每平方米每月190元。该单元的优点在于转角位置展示面宽、开间进深比合理，且租约稳定；这类单元在项目内的报价水平通常处在区间上端。

租金方面，项目商铺的租金水平区间约在每平方米每月150至260元。区间的形成受几类因素影响：楼层差异是首要因素，首层与负一层主力街铺位租金较高，二层及以上单元租金明显回落；临街昭示面宽、位于主动线上的单元租金承受力更强；是否带独立外摆与排烟条件决定了能否承接重餐饮，进而影响租金上限；租期长度同样影响单价，长租约通常以较低单价换取稳定承租方。

持有与运营成本方面，项目商业与公寓部分的物业管理费区间约3.2至12.9元/平方米·月，具体标准按楼栋与业态区分；办公部分的物业管理费按楼栋区分，A座约12.8元/平方米·月、B座约8元/平方米·月。停车方面，商业车位总量约2050个，地下车位月租约400至500元不等。综合体使用率区间约65%至73%，差异来自楼栋公摊比例与业态类型。

商铺单价：约3.8万至5.2万元/平方米

在售单元示例：建筑面积约69.73平方米转角铺，年租金约16万元，折合约190元/平方米·月

商铺租金区间：约150至260元/平方米·月

租金影响因素：楼层与动线位置、临街昭示面、可否重餐饮、租期长度

商业与公寓物业费：约3.2至12.9元/平方米·月（按楼栋与业态区分）

办公物业费：A座约12.8元/平方米·月，B座约8元/平方米·月

办公租金参考：约50至108元/平方米·月（按楼栋、楼层、装修与面积段差异）

停车费：地下车位约400至500元/月

空调费：按流量计费，24小时可用

使用率：约65%至73%

车位总量：约2050个

售价与租金属市场浮动项，横向比较时先区分楼层与动线位置、面积段、工程条件与是否带租约，再对照判断实际水平。

【综合体业态构成与办公配套】

荣德国际整体的业态构成中，写字楼约10万平方米，公寓约9万平方米，商业约6万平方米，住宅约1.6万平方米。商业与办公在同一地块内互补，工作日由办公人群支撑餐饮与便利消费，晚间与周末由公寓住户、住宅业主与地铁客流支撑零售与休闲消费，客流在时间分布上相对均衡。

办公塔楼部分为两栋，A座高度约180米、地上约41层，标准层面积约1850至1900平方米，标准层层高约4米，配电梯约14部并设货梯；B座高度约100米、地上约25层，标准层面积约1530平方米，标准层层高约3.7米，配电梯约7部。两栋塔楼的大堂层高分别约11.7米与9.6至9.8米，立面采用双层中空玻璃，办公部分交付标准为公区精装。

办公人群是商业部分的稳定客源之一。项目写字楼入驻企业覆盖多个行业，日常通勤带来的午餐、咖啡、商务宴请、健身与生活服务需求，直接支撑商业街区的餐饮与服务业态。对于承担餐饮、便利与生活服务类业态的铺位而言，办公人群的工作日到店率通常高于社区型底商。

配套方面，项目周边分布有酒店、银行网点、文体设施与公园。约150至300米范围内聚集了多家银行营业网点，包括中国工商银行荣德支行（约142米）、中信银行深圳横岗支行（约147米）、华夏银行深圳横岗支行（约288米）、兴业银行深圳横岗支行（约291米）与江苏银行深圳横岗支行（约300米）；中国银行横岗支行约430米、中国农业银行约488米。酒店方面有深圳馨雅阁酒店式公寓、坤善行政公馆等，商务接待条件较完整。

写字楼：约10万平方米，A座约180米／41层，B座约100米／25层

标准层面积：A座约1850至1900平方米，B座约1530平方米

标准层层高：A座约4米，B座约3.7米

电梯：A座约14部并设货梯，B座约7部

公寓：约9万平方米

住宅：约1.6万平方米

银行网点：工商银行荣德支行约142米、中信银行横岗支行约147米、华夏银行约288米、兴业银行约291米

酒店：馨雅阁酒店式公寓、坤善行政公馆等均在项目周边

文体与公园：横岗人民公园、大与文体等

办公塔楼部分的详细参数与租赁条件，宜按楼栋与楼层单独核实，本篇不作展开。

【周边客群与商业配套】

项目的直接客群由四部分构成：一是综合体自身的办公人群，写字楼上班族规模在万人量级；二是公寓与住宅部分的居住人群；三是地铁3号线横岗站带来的轨道客流；四是横岗老城区与新城区约2公里范围内的常住居民，规模在十万人以上。四类客群在时间分布上互补，白天以办公与商务人群为主，晚间与周末以居民与家庭消费为主。

产业客群方面，横岗是深圳眼镜产业的聚集地，项目周边分布有眼镜城与眼镜品牌展示中心等专业市场，吸引行业从业者、采购商与外地客商往来，形成与眼镜产业相关的商务人流。这部分客群对餐饮、住宿、快递物流与商务服务类业态形成需求。

商业配套方面，项目自有约6万平方米商业，主力商户为沃尔玛与中影国际影城，配合商业街区内的餐饮、零售与服务类商户，构成片区内较完整的商业组团。项目周边还有新世界广场（约545米）、金沙摩尔购物中心、松柏天虹、横岗第一市场等商业设施，老城区一侧的商业氛围成熟。医疗方面，龙岗区第三人民医院（横岗人民医院）距离约412米，日常就诊人群对快餐、药房与便利类业态形成支撑。

从竞争关系看，项目商业与周边既有商业设施在业态上部分重叠，沃尔玛与影城属于引流型主力店，能够为街区内的中小铺位带来连带客流；但同类餐饮与零售在片区内供给量较大，同一业态的饱和度需要单独评估。

项目客流结构由办公人群、综合体住户、地铁客流与周边常住居民共同构成，业态选择宜兼顾工作日与周末两类消费场景。

【业态方向与经营提示】

商业部分预留上下水与排烟条件、可承接明火餐饮，双首层设计扩大了具备高可达性的铺位范围，主力商户中的超市与影城又提供了稳定的引流。这几项条件叠加，使项目的业态选择面较宽，对餐饮、零售与生活服务类业态均具备承接能力。

从客群结构出发，面向办公人群的铺位适合快餐、轻食、咖啡、便利与商务简餐；面向居民与家庭客群的铺位适合正餐、火锅、烧烤、烘焙、生鲜便利与亲子服务；负一层与主动线上的铺位适合高频次、低客单的业态，二层及以上的单元更适合目的性消费业态，如健身、教培、美容与主题餐饮。面积在数百平方米以上的单元适合宴会餐饮、健身与体验式业态。

项目的产品卖点集中在三处：一是地铁3号线横岗站直连商业区域，轨道客流导入条件较好；二是双首层格局让负一层与首层具备接近的可达性，铺位选择范围更宽；三是综合体自带写字楼、公寓与住宅，客源结构多元且时间分布互补，抗单一客群波动的能力相对更好。

需要注意的一点是，综合体商业的客流高峰与办公人群的作息高度相关，工作日午间与傍晚是主要高峰，周末与节假日的客流结构则转向家庭消费。经营测算时应按目标业态匹配相应的时段，不宜用单一平均客流数据推算全时段经营表现。

业态方向：快餐轻食、咖啡饮品、正餐火锅、烘焙生鲜、便利零售、健身教培、美容美发、体验式业态

办公客群适配：快餐、轻食、咖啡、便利、商务简餐

居民与家庭客群适配：正餐、火锅、烧烤、烘焙、生鲜便利、亲子服务

主动线与负一层适配：高频次、低客单业态

二层及以上适配：健身、教培、美容、主题餐饮等目的性消费业态

餐饮能力：预留上下水与排烟条件，可承接明火餐饮

主力店引流：沃尔玛、中影国际影城

片区内餐饮与零售供给量较大，同一业态的饱和度会直接影响经营表现，承租或购入前宜先了解商业街区内既有商户的业态构成。

【参数速查】

项目名称：荣德国际（荣德国际城市综合体）；荣德国际ECC为其中写字楼塔楼部分的推广名称

地址：深圳市龙岗区横岗街道龙岗大道与保康路交汇处北侧（物业管理地址：永乐路2号）

开发商：深圳市中爱联实业有限公司（荣德集团）

物业公司：深圳市海岸物业管理集团有限公司

竣工时间：2018年

规划占地：约4.8万平方米

计容面积：约26.4万平方米

总建筑面积：约35万平方米

商业建筑面积：约6万平方米

商业形态：商业街区与集中商业相结合，双首层地铁接驳

商业空间区间：约70至1000平方米

铺位层高：主力街约5米，部分单元约6.6米

商铺单价：约3.8万至5.2万元/平方米

商铺租金区间：约150至260元/平方米·月

商业与公寓物业费：约3.2至12.9元/平方米·月

停车费：地下车位约400至500元/月

车位：约2050个

使用率：约65%至73%

地铁：3号线横岗站约80至350米，C出口直连商业区域

主力商户：沃尔玛、中影国际影城、胡桃里音乐餐吧

以上为项目整体与商业部分参数范围，不同楼栋、楼层与单元在层高、面积、动线位置与费用标准上存在差异，具体房源以运营方当期公示信息为准。

【注意事项】

第一，项目为城市综合体，商业、办公、公寓与住宅分区布置，各分区的物业费标准、使用率与通行条件并不一致，不能按统一标准理解。

第二，荣德国际与荣德国际ECC指向同一项目，后者是其中写字楼塔楼部分的推广名称，租赁或购置时需按具体楼栋、楼层与单元确认标的，不宜按名称笼统判断。

第三，商业部分为双首层格局，负一层与首层的可达性接近，但二层及以上单元的客流衰减仍然明显，价格与租金差异较大，比较时应按楼层分别对照。

第四，项目与地铁站的距离因出入口选择差别较大，不同楼段到站点的步行时间不同，选址时可按目标铺位实测到店动线。

第五，片区餐饮与零售供给量较大，同一业态的饱和度会直接影响经营表现，承租前宜先了解商业街区内既有商户的业态构成与租约到期时间。

（图：荣德国际 综合体塔楼与商业裙楼外观）

（图：荣德国际 商业街区与地铁接驳区域实景）

【常见问题】

1、荣德国际和荣德国际ECC是同一回事吗？

两者指向同一个项目，属于整体与组成部分的关系。荣德国际是项目整体的正式名称，即位于龙岗区横岗街道龙岗大道与保康路交汇处北侧的城市综合体；荣德国际ECC是其中写字楼塔楼部分对外使用的推广名称，对应A座与B座两栋塔楼。项目由深圳市中爱联实业有限公司开发，2018年竣工。

2、项目整体规模和业态构成是怎样的？

项目占地约4.8万平方米，计容面积约26.4万平方米，总建筑面积约35万平方米，用地被市政道路分为四个地块开发。按功能划分，写字楼约10万平方米、公寓约9万平方米、商业约6万平方米、住宅约1.6万平方米，车位约2050个。

3、商业部分的规模和形态如何？

商业建筑面积约6万平方米，采用商业街区与集中商业相结合的形式，通过地下与地面两层与地铁站接驳，形成双首层格局。商业空间区间约70至1000平方米，主力街铺位层高约5米，部分单元层高约6.6米，主力商户包括沃尔玛与中影国际影城。

4、商铺价格和租金大概是多少？

商铺参考单价区间约3.8万至5.2万元/平方米，租金水平区间约每平方米每月150至260元。以一套建筑面积约69.73平方米的转角铺为例，面宽约12米、进深约5米、层高约5米，带品牌租约，年租金约16万元，折合约每平方米每月190元。

5、费用构成有哪些？

商业与公寓部分物业管理费区间约3.2至12.9元/平方米·月，按楼栋与业态区分；办公部分A座约12.8元/平方米·月、B座约8元/平方米·月。中央空调按流量计费、24小时可用；地下车位月租约400至500元。综合体使用率约65%至73%。

6、离地铁站有多远？

项目与地铁3号线横岗站的距离约80至350米，差异来自出入口选择，从C出口出站可直接进入项目商业区域。片区范围内还有地铁14号线四联站。公交方面，独竹站约297米、横岗地铁站②站约326米、横岗地铁站①站约384米，覆盖横岗主要方向。

7、周边客群情况如何？

客流由四部分构成：综合体自身写字楼上班族（万人量级）、公寓与住宅部分的居住人群、地铁3号线横岗站带来的轨道客流，以及横岗老城区与新城区约2公里范围内的常住居民（十万人以上）。横岗为深圳眼镜产业聚集地，周边眼镜城与眼镜品牌展示中心带来行业商务人流。

8、商业部分适合什么业态？

铺位预留上下水与排烟条件、可承接明火餐饮，双首层格局扩大了高可达性铺位的范围。面向办公人群的铺位适合快餐、轻食、咖啡与便利；面向居民与家庭客群的铺位适合正餐、火锅、烘焙与亲子服务；二层及以上单元更适合健身、教培、美容等目的性消费业态。

【延伸了解】

综合体商业与独立商业街区的差异，首先体现在客源结构上。独立商业街区依赖外部客流导入，客流是否稳定取决于周边人口与交通条件；而综合体自带写字楼、公寓与住宅，商业部分天然拥有三类固定客源，工作日由办公人群支撑、晚间与周末由住户支撑，客流在时间分布上更为均衡。这种结构的代价是商业业态需要同时兼顾多类客群的偏好，定位容易偏中性，未必能在某一细分业态上做到极致。

双首层是地铁上盖商业中较常见也较实用的设计。传统单首层商业只有地面一层具备高商业价值，负一层与二层以上单元的价值衰减较快；双首层通过地下通道与地面入口同步导入人流，使负一层在可达性上接近首层，可经营面积因此扩大，铺位的选择范围也更宽。但需要注意，可达性接近不等于客流相同，消费者在负一层的停留时间与消费路径仍与首层存在差别，业态配置上通常以高频刚需类为主。

评估商业铺位时，开间与进深的比例往往容易被忽略。开间宽、进深适中的单元展示面完整，消费者从门前经过时能够看到店内的经营内容，吸引力明显更强；开间窄、进深大的单元展示面不足，店内深处采光与可达性都较差，实际可摆台空间少，经营效率偏低。一般而言，面宽与进深接近一比一至一比一点五的单元较为实用，进深超过面宽三倍以上的单元则需谨慎评估。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

看房方式
拨打 400-873-0083，报荣德国际，由深工优居安排线下实地看房，可现场看户型实景与小区配套。
小结
荣德国际的优势是商业办公与商住混合，办公部分土地使用年限按40年计、商业部分与地铁站通过地下与地面两层接驳，形成双首层格局。想了解户型实地采光、剩余可售房源等细节，可拨打 400-873-0083 预约看房，由深工优居安排到访接待。
文末备注
温馨提示：荣德国际现场开放时间以开发商安排为准，看房建议提前致电 400-873-0083 预约。本文数据来源：深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，由深工优居整理，有效期至2026年12月。房价与房源会动态变化，仅供参考，不构成购房建议。
深工优居 · 楼盘图文重排
整理方说明：深工优居
深工优居为本次信息整理方，信息范围限于深圳市房地产信息平台与开发商公示资料。可公开查证的资质与信息：深圳市工抵房咨询有限公司 · 深圳第三方新房渠道服务机构。
免责声明
本文所载荣德国际项目信息（含社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等）均整理自深圳市房地产信息平台及开发商公示资料，属阶段性整理，后续可能优化调整；未写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料与实景展示不构成合同内容。本文仅供项目基础信息参考，不构成购房邀约、交易承诺或投资建议。