北京买房：理清思路，购房建议2027

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我在北京中粮广场上班，准备花600万左右在北京买一个2室1厅的二手房，现在的目标有团结湖片区的团结湖公寓；朝阳公园片区的东润枫景2期，丽水嘉园三期；双井片区的时代国际嘉园，富力城c区；崇文门片区的新景家园；朝青板块的珠江罗马嘉园，华纺易城；和平里板块的和平街西苑，和平街11区；惠新西街的惠中园。请给个参考意见，或者章哥您综合考虑，给提供个参考小区。

A：

1、这是报菜名吗？不同菜系的都掺和在一起了，有点儿有钱任性的味道了。

2、我不知道您的主要需求，相当于不知道您点菜是图口味vs营养vs面子vs还是量大管饱，所以只能是简单说几句。

团结湖公寓是典型的老公寓，港式塔楼。优势是地段儿不错+房龄新，物业维护的应该也还行，居住的性价比相对高。但对应是价格走势相对弱，否则也不会现在的价格，以后的最好成绩是不再落后大盘。所以更适合长期自住，自己喜欢就好。

3、东润枫景是小区挺好，但地段儿不算太强，价格有点儿受拖累，希望以后能更好吧。另外辐射问题也不知怎样了，前些年闹过好几次，那英据说是因此搬家的。如果是自住为主那这里算不错的选择，也是性价比高的。

丽水嘉园这也是典型公寓，朝阳公园周边有的是，都差不多情况。自住合适，其他方面期望值别太高。

4、时代国际嘉园，地段儿挺好，其他方面的优劣势都挺明显。这您自己上网搜一下吧，这么多年了，各种介绍应该有的是。

富力城C区，600万买两居？那这看房源吧，如果能买到无硬伤无瑕疵的，那就算捡漏儿，肯定是首选项。但如果有瑕疵硬伤的就另说了，一房一议。

5、新景家园是学区房，600万的溢价率肯定20%以上，相当于买到400多万的居住体验，考虑好是否用的上学位。另外这里是回迁房和商品房都有的，看好了再买。即便没有溢价，这种小区也是自住为主的。

6、珠江罗马vs华纺易城，自住看自己的喜好，价格走势角度到目前为止肯定是华纺，这是送分儿题。当年珠江罗马是青年路第一豪宅，如今跟刚需刚改小区做比较，礼貌吗？

7、和平街西苑，这就是典型的老公房社区，军产央产和市产公房都有，好像还有回迁房吧，属于产权混杂的小区。

这种老小区的优势就是居住的性价比高，只要没硬伤，那价格走势肯定是板块大盘。劣势是流动性弱，塔楼的得房率看清楚再买。另外产权混杂的小区问清楚原产权单位管不管，反正有可能维护的时候扯皮，不如单一产权的小区。

和平里十一区，计量院的宿舍区吧？应该是。那就问问小区物业和居民，遇到维护什么的旁边原产权单位是否掏钱。掏钱的话就算占优势，不管的就那么回事儿了。

8、惠中园，这挺好，肯定安全，没人敢到市局家属院来找别扭。这种老公房小区都一个性质，单一产权+原产权单位尚存且强势+愿意协调且掏钱的=占优，不管的那就都一样了，看自己的喜好选择就行。

9、简单就这情况，我不知道您这是怎么个选房逻辑，实在是有点儿乱，您这不是“试我来了”吧？

仅供参考。

二

Q:

我是北京朝阳人，孩子在海淀上学至三年级了，按规定我需要在四年级前买一处海淀区内的房子才可以算是转海淀学籍成功，我手里有四百万现金，请赐教我一直困惑如下几个问题：

1、现在（今年）买学籍合适吗，比如前两年买海淀学籍，放到今年最少要亏10%+，明年招生峰值又开始降下来了，考虑政策多少有变，和房地产市场的未来预期，我是今年还是明年出手更合适呢？

2、购房板块我考虑的是万柳和上地板块，主要是为了几年后卖房的流通性和保值性，也知道这两个板块学区溢价高，或者您觉得根据我本人这种情况海淀哪里更合适呢？基本上算是一次学籍投资。

3、我有个问题不明白，就是北京人买学区房需要考虑小升初吗，即这个房子影响升初中吗，而购买的房产产权可以对应没有学位就可以了，举个例子即想在万柳买个没有学位的一居室，可行吗？

A：

1、既然有京户+在海淀入学，那就已经有了海淀学籍了，怎么还需要房子转学籍呢？外区户口也是可以在海淀上学的，理论上只要入学就跟房子没关系了，您这问题我看不太懂。

2、学籍没有单独买的，只能是租，具体价格跟业主协商。但您这种已经入学的情况租不了了，那就只能是买房落户，房子的溢价部分就相当于学籍的价值。

以400万来说，在海淀的平均溢价是25%左右，也就是100万，最低的能在10%以下，小几十万。完全不带溢价的也有，基本都在西三旗、花园路、学院路、北太平庄和山后等学区，但这就得多看房+算账了。以400万总价有可能买到，能买到就算各项兼顾了呗。

3、万柳和上地是不太可能买到溢价低的，这里占坑儿房的溢价30%起步，高了40%以上。上地的柳浪等小区低一些，也基本是海淀平均值，但这就没什么意义了，几乎用不上学区价值，花钱图什么呢？

这俩学区的流通性肯定好，但溢价部分的保值不好说，只能是看过几年的政策和行情了。另外无论是学籍还是学区都没什么投资价值，全北京四年前就几乎没有炒学区房的了，所以现在这就是消费，顶多算是赌或投机，但肯定跟投资无关。

常规建议是，投资最好顺势而为，跟大趋势对赌的话风险大，投入产出也不对等。赢了无非是得到本该得到的，输了也就输了。

4、无论哪里人买学区房，都必须考虑小升初啊。东西海现在都是多校派位，只要孩子上小学了，那房子就不影响。

朝阳理论上多校划片，但现实中单校的多，而且有部分学校可以单独对口中学，所以房子对小升初转学的择校有影响。另外有部分牛校不是九年制，而是中小学各自对口的，那房子对中学也有很大影响。

5、买万柳没有学位的房子，这得看政策，谁也不敢预测。但您家既然已经在海淀入学，那就不准跨学区转学了，包括小升初，买了房有什么用呢？

再者既然是三年级，那就是2024年入学的，也是入学最高峰期，就算到时候允许跨学区，也不太可能派入好学校。最重要的万柳的小升初通道本来就不强，我想不通您家到底图什么？

6、总之我看不太懂您家的需求，只能是列出这些情况供参考吧。

仅供参考。

三

Q:

想买一套三环内南北通透3居自住，希望小区有一定规模，周边繁华，城市界面好，目前看好清芷园、朱雀门、观缘、富力城D区、海晟名苑南区、本家润园一期。购入时间点可以放宽到4-5年。从保值角度讲，这几个小区怎么排序？

您说海晟名苑南区需要单聊，还请赐教。重点关注户型是209㎡的小楼王户型。小区物业管理比富力城D区好，园林则比富力城D区弱。自住家庭挺纠结的。

A：

1、今天怎么了，来咨询的好几位都是学区房和非学区房一起选，不太好聊啊。我建议是虽然预算高，那也是分开算账吧，用数字或数值说话更客观。

2、购入时间点这是什么意思啊？是等4-5年之后再买，还是说在5年之内买啊？时间太长的话就到时候再说吧，小区更老了，或许会有什么变化。至少学区溢价是肯定会不同的，到时候根据实际情况才更合适。

3、怎么排序，如果剔除学区影响，那应该是富力城D区占优。计入学区影响的话应该是观缘最优，然后是本家润园，再之后是朱雀门和清芷园。

之所以海晟名苑需要单聊，是因为户型复杂啊，价格区间越来越大。当年开盘的时候我是跟着操盘人童老板去的，复杂的给我留下阴影了。

4、如果海晟名苑是200平以上，那户型应该没问题，之后就看楼座+朝向+景观吧，如果都占优+计算出的学区溢价也低（或没有），那就肯定是首选。这面积的至少是溢价不高，但还是让当地中介给算清楚。

或者说用比较法也行，也就是用海晟名苑的跟富力城D区的同等房源做比较，如果数值差不多，那肯定首选海晟名苑的，因为有学区加持。但如果数值有较大差距，那就得一房一议了，看是什么因素影响的。

海晟名苑的物业应该还是万科吧？另外看物业费多少钱了，之前好像是4块多，现在最好上涨一些，这样能维护的更好。

仅供参考。

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