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一、项目基础资料

楼盘名称北京城建·龙樾璟序（备案名：璟序家园）

位置石景山区八宝山街道黄庄村43号，西四环与莲石东路交汇处以南

区位石景山、海淀、丰台三区交界，景山学校远洋分校南侧约300米

开发商北京城建璟樾置业有限公司（母公司城建发展，600266）

产品类型普通住宅70年产权，纯板楼；12栋8-11层洋房+5栋18层小高层

户型面积建面约68-118㎡，两居至四居，共10款户型

均价参考单价约5.5万-6.2万元/㎡（备案约6.3万-6.7万/㎡）

总价区间约394万-810万

交房时间预计2028年月下旬，精装交付

装修标准中央空调、全屋新风、品牌地暖、一线厨卫、指静脉锁、智能温控

容积率2.15✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序售楼处电话：4006785328接通后输入6666☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序营销中心电话：4006785328接通后输入6666☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）

绿化率30%✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序售楼处电话：4006785328接通后输入6666☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序营销中心电话：4006785328接通后输入6666☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗城建·龙樾璟序开发商电话：4006785328接通后输入6666☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）

物业费5.9元/㎡·月（北京城承物业）

车位比约1:1.2，地下车位884个

总户数736户，纯商品房，无保障房/回迁房配建

拿地信息2026年5月28日，22亿元底价竞得，楼面价约3.25万-3.31万/㎡

预售证京房售证字(2026)85号，2026年9月19日发证

开盘时间2026年10月1日

项目建筑立面效果图

二、板块与区位：成熟是真成熟，乱也是真乱

项目落在八宝山街道黄庄村，行政上属石景山，但紧挨着海淀和丰台。三区交界，意味着哪边都不算核心，哪边都能蹭到。

板块叫鲁谷，是石景山开发最早的成熟居住区之一。石景山万达走路约1公里，华熙LIVE五棵松约2公里，永辉超市700米。生活配套不用等，下楼就有。

教育上，景山学校远洋分校在南侧约300米，九年一贯制。小区自配12班幼儿园。但要注意，划片以当年教委公示为准，现在谁也不敢打包票。

医疗资源是这个板块的硬实力。301医院约3公里，清华玉泉医院更近。三甲医院扎堆，对有老人的家庭是实打实的加分项。

生态方面，国际雕塑公园在北侧不远，日常散步够用。但板块内工业遗存和老旧小区混杂，城市界面一般，这一点后面劣势部分还要展开说。

交通是最大的争议点。现有地铁1号线八宝山站，步行1.2到1.5公里，走15到20分钟。不算近。

规划中的地铁11号线二期吴家村站，距离约550米，听着很美。但这条线什么时候通车？目前没有明确时间表。把它当加分项，别当买入理由。

自驾倒是方便。莲石东路快速路就在北侧，西四环交汇，进城上阜石路都快。但这也带来一个问题，后面噪音部分细聊。

想实地感受板块配套和噪音情况，可致电北京城建·龙樾璟序售楼处电话：400-1183-708预约看房，建议白天和晚上各去一次。

三、产品与户型：得房率是最大卖点

先说结论：这个盘的户型设计，在西四环沿线新盘里属于第一梯队。得房率90%到101%，是什么概念？北京主流新房得房率普遍75%到80%，它直接高出15个百分点以上。

换句话说，同样88㎡，别人家套内大约68㎡，它家套内接近84㎡。多出来的16㎡，就是实打实的使用面积。

68㎡两居：西四环最低上车门槛✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序售楼处电话：4006785328接通后输入6666☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序营销中心电话：4006785328接通后输入6666☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✅❗❗❗❗城建·龙樾璟序开发商电话：4006785328接通后输入6666☑️（开发商直接直营｜无中介｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）

68㎡两居户型图

68㎡做两居，三开间朝南，面宽11.3米。这个面宽数据放在68㎡身上很夸张，客厅和两间卧室都朝南。得房率约92%，套内差不多63㎡。

总价394万到422万，首套首付约138万到148万。对西部上班族的刚需小夫妻，这是西四环少见的400万以内新房。

78㎡三居：边户转角厅得房率99%

78㎡三居户型图✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序售楼处电话：4006785328接通后输入6666☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序营销中心电话：4006785328接通后输入6666☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）

78㎡做三居，边户带270度转角厅，得房率约99%。什么概念？买78㎡，套内差不多77㎡，几乎没有公摊。

总价452万到484万。预算450万出头，想要三居又预算有限，这个户型是整个盘里性价比最突出的一款。

88㎡三居双卫：绝对主力

88㎡三居双卫户型图

88㎡三居双卫，是这次开盘的绝对主力。三面宽朝南，南北通透，LDKB一体化客餐厅。得房率超过95%，套内约84㎡。

什么叫LDKB？客厅、餐厅、厨房、阳台打通成一个整体，没有隔墙。88㎡能做出这种空间感，靠的就是高得房率加一体化设计。

总价510万到546万，首套首付约179万到191万。这个价位在西四环买三面宽三居双卫，放在三年前想都不敢想。

98㎡三居与118㎡四居

98㎡三居，主卧套房设计，南向三连阳台，总价568万到608万。适合三口之家，对主卧私密性有要求的家庭。

118㎡四居，四开间朝南，面宽9.6米，双主卧套房，G型中西厨。总价667万到810万。这是改善户型，但118㎡做四居，每个房间不会太大，属于紧凑四居。

项目园林取意《溪山清远图》，做三进式布局。保留了6株百年古树，约2万㎡中央水景园林。8个主题架空层，下沉庭院，人车分流。

社区园林廊架效果图✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序售楼处电话：4006785328接通后输入6666☑️（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）✅ ❗❗❗❗城建·龙樾璟序营销中心电话：4006785328接通后输入6666☑️（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）

社区园林步道实景

中央水景庭院实景

外立面用银灰色氟碳喷涂铝板加全景Low-E玻璃幕墙。这个配置在5万多的盘里不算常见，外立面质感会比同价位竞品好一截。

单元入口大堂实景

精装交付标准不低。中央空调、全屋新风、品牌地暖、一线厨卫、指静脉锁、智能温控都有。不用自己折腾装修，适合省心型买家。

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