实探成都楼市：国庆看房热度回升 楼盘服务改善甚至提供简餐

国庆假期成都购房者到访量明显回升。

全国层面“8·28”地产新政出炉之前，成都已于8月25日出台了本地楼市十条措施，拟通过精准调控土地供应、降低公积金首付、贷款贴息、盘活存量、畅通换房链条等“组合拳”托举住房消费。

国庆大假期间，成都楼市迎来政策与市场的双重观察窗口，证券时报记者实地探访多个售楼部了解到，政策的密集出台，购房者到访量明显回升，但购房者普遍持币观望。与之同时，开发商优惠力度加大，有楼盘给出10%的特价房优惠。同时，开发商服务显著提升，有售楼部甚至在午、晚间时段，为客户提供简餐配套。

到访量回升优惠力度大

今年8月25日，成都市住建局等四部门联合发布楼市新政通知，因城施策控增量、去库存、优供给，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

这套组合政策直接瞄准刚需与改善群体的入市门槛与购房成本。其中，成都市加大住房公积金支持力度，自上述通知施行之日起至2026年12月31日，购买本市新建商品住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为15%，并给予一年期限、20%的利息补贴，补贴金额最高不超过2.5万元。

国庆期间，证券时报记者实地探访成都多个商品房售楼部，现场虽未出现人头攒动的火爆场面，但仍有购房者不间断到访，不时有家庭来到沙盘与样板间了解房源、核算购房成本，现场咨询、洽谈氛围浓厚。

在某刚需楼盘，记者了解到该楼盘项目已基本完工，明年6月将按时交付，现在仅剩最后一个单元尾盘销售，优惠力度较大，实探时正好遇到一位购房者下单后砸金蛋抽奖。

楼盘置业顾问表示，以一套高层137㎡三室两厅两卫户型为例，备案单价在275万元左右，经过多重优惠后总价降至230万元。目前，叠加渠道、认购、按时签约、中秋国庆双节等因素，特价房优惠可达10个百分点，总价可以再降到210万元左右，开发商诚意满满。

一位成都房地产行业人士对记者表示，近期政策的密集出台，的确让购房者到访量相比8、9月份有了明显回升，但短期内对购房行为的落地签单暂无立竿见影的刺激效果，大家还处于观望之中。从另一个层面来看，大量总价200万元以内、建成时间较新的二手住宅受到刚需家庭青睐，二手房持续保持较高成交规模，相当部分普通家庭的购房群体选择转向存量市场。

现场，一位长期带看新盘的渠道中介表示，当前看房人气虽有回升，也仅限于环比而言，相比前两年同期，售楼部人流量估计下滑30%左右。往年大假期间，带客户看新盘几乎都需要提前预约，而今年国庆期间几乎到场，职业顾问均有时间接待顾客，耐心程度远超过往。

在多个售楼部，记者也直观的感受到各大开发商对购房者的服务有了显著提升，售楼部不仅提供各类饮料、水果、零食，甚至在午、晚间时段，还为持续看房未能就餐的客户提供简餐配套。

改善项目去化率稳定

经现场调研了解，年轻置业群体更青睐全新迭代产品，该类房源具备空间赠送光厅优势，社区整体规划完善，配套泳池、健身空间、书吧、咖啡区等多元公共场景，契合年轻人居住与社交需求，成为购房者重点考量的置业要素。

有置业顾问告诉记者，根据成都市新政，针对绿色高品质住宅，购买设计达到绿建一星级标准及以上新建商品住房的，住房公积金最高贷款额度上浮20%。也就是说，在夫妻双方均缴纳住房公积金的情况下，家庭购房最高可贷144万元，切实减轻购房家庭前期还款压力。

需要指出的是，除信贷端松绑之外，新政还鼓励各区县因地制宜推出购房消费券、车位补贴，试点“拆旧建好”模式，打通“卖旧买新”置换链条。同时，探索收购部分存量二手房、商办物业改造为保障性租赁住房，通过市场化收储消化存量房源，打通存量与保障房的转化通道，缓解二手房高挂牌量压力。

上述置业顾问表示，在产品力提升、配套完善等多重因素驱动下，成都主城改善楼盘吸引力持续增强。这类购房者预算主要集中在320万—500万元区间，二手房市场行情的企稳，也会促进购房者通过置换进行改善的需求。

近年来，越秀地产在全国布局较为积极，销售回款、经营性现金流与财务安全指标保持稳健，成都与北京、上海、深圳、杭州、广州共同构成其核心六城格局，上半年合计贡献近85%的销售业绩。

目前，越秀地产位于成都市成华区万东板块已开发到第四期项目，从实探情况来看，越秀天悦项目现场人气颇高。该楼盘置业顾问表示，项目核心产品为127㎡四室两厅两卫户型，当前清水房总价为400万元左右，国庆优惠力度也将近10个百分点。一街之隔的中昕·昕悦府同样为改善型新盘，与越秀对标产品为137㎡户型，精装房总价约为399万元，现仅剩数套房源。

在豪宅市场，成都“金融城·贝宸S1”是贝壳旗下贝好家首个自主操盘项目，2024年9月，贝好家曾溢价率42.19%以2.73万元/㎡的成交楼面价拿下该地块，成为当时成都的新单价“地王”。据悉，该楼盘单套住宅总价达到2000万元级别，项目方于9月底对外披露，贝宸S1去化已超80%。

土拍市场趋于理性

新政之后，成都举行多场土拍，多数近郊地块以底价成交，仅有少数核心优质地块出现明显溢价，拿地主体依旧以本地国资平台、头部国央企为主，民营房企参与度依旧不高，房企拿地更看重项目安全性与现金流安全，不再盲目追求规模扩张。

8月28日，成都有3宗宅地出让，最终2宗底价成交、1宗溢价成交，总成交金额21.26亿元。溢价地块位于龙泉驿区，由经开城市更新公司和金茂联合体以楼面价10450元/㎡竞得，成交总价13.70亿元，溢价率0.97%。9月10日，成都出让1宗新津区宅地，最终成都新城兴产业投资有限公司以楼面价4100元/㎡底价竞得该地块，成交总价3.43亿元。

但在同日，成都出让成交一宗位于石羊街道盛兴社区的商业地块，土地面积164.48亩，容积率2.38，起拍楼板价2780元/平方米。最终，该地块由华润置地全资子公司竞得，成交楼板价5400元/平方米，成交总价14.09亿元，溢价率高达94.24%。据悉，该地块还附带硬性开发要求：项目开工起5年内，总投资不得低于60亿元；须引入2024年至2025年单店销售额连续两年全国排名前十五的商业综合体品牌。

9月22日，成都双流区1宗宅地出让，地块出让面积约为38.71亩，容积率2，起拍楼面价12000元/平方米，折合起始总价6.19亿元。该地块吸引了多房企参拍，经过近百轮竞价后，最终渝太以楼面价16750元/平方米竞得该地块，成交总价8.65亿元，溢价率39.6%；9月23日，成都4宗涉宅用地出让，最终均底价成交，总成交金额11.63亿元。

近期，在成都举行的“8·28新政”楼市新生态大会上，贝壳研究院西南分院院长孙堃认为，当城市发展进入新的阶段，对住房的理解也正在发生变化。房子不再只是一个物理空间，而是越来越回归生活本身，承载着人们对社区、生态、便利、烟火气和城市归属感的综合需求。房地产发展的“下半场”，需要更加关注制度与文化，即“短期靠政策，中期靠制度，长期靠文化。”

对于“8·28新政”，孙堃认为，不能简单将其理解为商品住房从预售向现房销售方式的调整，其背后涉及住房销售、房地产信贷、企业融资等一系列机制的完善。随着新的销售、融资等制度逐步落地，房企、金融机构、政府以及购房者之间，也将在新的规则下寻找更加稳定的平衡。

校对：冉燕青