深圳房价同城分化：龙华折后不到4万排队，后海15万至16万该看什么？

深圳龙华楼盘折后均价每平方米不到4万元，仍有上千人连夜排队；后海新盘报价达到15万、16万元以上，同城房价差异已经对购房决策产生影响，普通家庭应该看重价格还是需求呢？

说句实在话，谁也无法准确说出2030年房价会到什么位置，但是已经有一些变化无法忽视了，深圳同城楼盘有的折价后仍然有人排队，有的报价还会继续上探；全国各个城市房价、人口和住房需求也正朝着不同的方向发展。

未来买房，真正要关注的是自己所在城市、地段是否存在持续需求。深圳龙华一个楼盘在4月份推出200多套房源，折后均价不到每平方米4万元，比首次备案价低了近四成，仍有上千人连夜排队。

同时，深圳后海一处新盘的放风价为每平方米15万至16万元，比去年底高出了大约一千元。同一个城市中价格表现却截然不同，有的项目通过降价加快销售来达到目的，并且也有着依靠地段和产品来维持更高的报价。

9月全国百城新房价格上升、二手房价格下降，说明不能把新房和二手房混为一谈。此差异并非只存在于深圳，鹤岗二手房均价仅为2000多元/平方米，但是核心城区品质较好的新房可以卖到每平方米5000元以上，并且去化率也超过九成。

全国房价低于每平方米5000元的地级市有92个，低于4000元的有18个。低价并不自动带来成交，还要看当地有没有人口、产业和真实居住需求。部分城市人口持续外流，产业承接能力不足，房子建设速度又超过了居住人口增长，库存自然很难快速消化。

一二线城市所面对的是另一类的问题，房子不是完全没有被需要的对象，但是它和普通家庭所能接受的价格还存在一定的距离。“三、四线城市价格低而没有足够多的新买家”就是这样的情形。

两类城市的共同变化，是首次置业人群可能减少，但是改善型需求仍然在增加。2030年适龄购房人群总数将比目前少20xx万人；“十五五”期间改善型购房群体平均每年大约有6.6亿人左右，在前五年内增加了将近300万。

前者是指第一次购房的人群，后者指的是已经拥有住房并且想要改变面积、位置、品质或者物业条件的家庭，两者的支付能力以及选房标准不同。改善需求不会平均分布在所有的城市里，而会更加集中在就业、公共服务和居住品质有吸引力的区域。

购房者关注的不只是“有没有房”，还包括房子所在的位置、面积、建筑品质、物业服务以及社区环境。供给端开始收缩了。开发商拿地量减小，新开工数量也减少，一些人认为，在2027年左右的一些地区会出现一个时期的供应紧张状况。

但是，不是所有的房子都一定会变稀少，而是好的地段、好的产品会越来越少。“需求”与“供给”都在减少，房价怎样变化由谁来决定。土地市场的变化也会对住房市场造成影响。

过去地方政府主要依靠土地出让收入，地价变化会通过土地成本传导到房价。如今由于土地出让收入缩水，财政压力已经出现。上海浦东、徐汇、静安等区域开始试点收购个人二手房作为保障性租赁住房，在二季度扩大到所有的中心城区，并且已经收购了五百多套。

政府由原来的重视土地供给，到现在的介入存量房收购，给一些老式的二手房提供了一条退出的途径。这些房源一进入保租房体系之后就不会再回到商品房市场中去，也就不直接造成了新的新房供应的增长。

核心城市核心区住房仍存在一定的需求支撑。一线城市空置率大致为4%，人口继续流入，35到64岁人群改善的需求也较为集中。这些家庭有旧房出售的打算，再买面积更大、品质更好的住房，对于优质房源支付意愿比首次置业者高。

因此，核心区域房价不会持续上涨，但是下行空间比较小。非核心城市、非核心地段承受的压力更加持久。三四线城市空置率接近两成以上，部分卫星城超过22%的人口外流和库存积压会使价格修复速度变慢。

本地产业能不能留住人，政府收储能不能吸纳一些存量，是之后发生变化的两个主要因素。上海近几个月内就完成了对500多套房源的收购工作，与全国三四线城市所要面对的大规模收储相比，则不是同一层次的问题。

租售比也会成为观察房价的重要指标。全国百城租售比目前为2.36%，北上广深均低于2%，深圳约为1.3%，而房贷利率仍高于3%。租售比要提高，路径就是租金上涨或者房价继续调整。

租金上涨要以收入和居住需求来支撑，如果租金不断下跌就表明当地的住房需求还处于不稳定的阶段。租金能不能维持稳定，比单月房价的涨跌更能体现一个地区的人口是否愿意长期住在那里并承担起住宅费用。

因此，不可能存在一个能够对全国所有地区都适用的房价答案。收入稳定、计划长期生活在一二线城市的刚需家庭，在观察的时候应该以2027-2028年为观察期，并且关注的是价格突然上涨，而不是优质房源减少或者议价空间的变化。

拥有多个非核心城市的住家者，则要重新考虑当地的居民状况以及产业基础情况。土地收入减少还会慢慢导致公共服务、基础设施等受到影响，住房的价值最后还跟城市不断给人们提供就业和公共服务的能力联系在一起。

四年的经历已经使城市发展经历了一次大调整，同时也使得家庭重新做出选择。真正需要改变的，就是不能再用以前普涨的经验来衡量每一个城市了，应该把城市的地段、租金和人口一起考虑进去。