豪华开发商扎堆涌入“匈牙利汉普顿”，部分项目却陷入停工

来源：环球市场播报

　　核心要点

• 匈牙利巴拉顿湖是中欧最大淡水湖，数十年来一直吸引度假游客。
• 但在巴拉顿菲赖德等高端区域，本地居民已买不起房，部分豪华地产项目停滞。
• 苏富比称，巴拉顿湖是欧洲房地产投资者的 “优质机遇”。

第 54 届蓝丝带帆船赛（又称 Kékszalag）每年在巴拉顿湖举办。湖岸部分地段有时被称作 “匈牙利的汉普顿”。

　　当阿妮科・伍兹与丈夫打算在匈牙利中部巴拉顿湖附近购置度假屋时，即便想在预算内找到一处普通乡间小屋都十分困难。

　　那是 2022 年，伍兹称当时正处于 “疫情房地产热潮顶峰”。匈牙利人纷纷涌向中欧最大淡水湖 —— 巴拉顿湖沿岸与高地，房价随之暴涨。

　　夫妻俩扩大搜寻范围，最终在巴拉顿高地的叙梅格镇附近买下一处旧酒窖，这里曾用于储存与压榨葡萄，地处巴拉顿湖北侧约 20 公里（12.4 英里）。

　　时光流转数年，房价依旧居高不下。房产经纪公司 Otthon Centrum 的数据显示，2025 年当地度假住宅成交均价达到每平方米 74.4 万匈牙利福林（约合 2303 美元），相比 2018 年不足 20 万福林 / 平方米的价格，涨幅接近四倍。

　　为何是巴拉顿湖？

　　几代匈牙利人都习惯在巴拉顿湖近 200 公里的湖岸度假。1949–1989 年的共产主义时期，出境旅行受到严格限制，这里便是工人阶级首选的度假胜地：工会为会员及其家属提供大量补贴、价格实惠的度假住宿。

　　匈牙利是内陆国家，这片湖泊也被称作该国的 “内海”。湖长近 80 公里，最宽处约 14 公里。热门度假小镇巴拉顿菲赖德距离布达佩斯车程 1.5 小时。

　　湖南岸以适合家庭游玩的沙滩闻名；北岸部分区域则演变为一些人口中的“匈牙利汉普顿”。运营howtohungary.com网站的伍兹介绍，这片风景优美的北岸备受追捧，遍布昂贵的第二居所、优质餐厅、葡萄园、帆船项目，还有成熟的夏日社交圈层。

蒂哈尼修道院俯瞰巴拉顿湖，是匈牙利热门旅游目的地。

　　据苏富比地产 9 月挂牌信息，在湖北岸的蒂哈尼半岛，一套三居室三卫公寓售价可高达 245 万欧元（约 278 万美元）。Otthon Centrum 分析师加博尔・索奥基 - 托特表示，蒂哈尼是匈牙利度假房产最贵的区域之一，房价甚至超过首都布达佩斯。

　　苏富比将这片高端湖区描述为投资者的黄金机会：这里的豪华庄园价格，通常仅为欧洲成熟高端豪宅市场同类房产的一小部分，且具备独特稀缺性。

　　项目陷入停滞

　　但市场情况喜忧参半。房价已经从 2025 年高点回落，Otthon Centrum 数据显示，当前巴拉顿湖周边度假住宅成交均价约每平方米 71.2 万福林，同比下跌 4.3%。

　　索奥基 - 托特称：滨湖地块与全景用地稀缺，加上巴拉顿菲赖德等湖滨城镇高端项目持续增多，支撑房价上行；但融资成本走高、新建公寓供给增加，正在缓和涨价趋势。

　　市场环境承压，位于湖东端巴拉顿奥卡拉特蒂亚的高端住宅项目 Grand Balaton 至今尚未开工，此地距离布达佩斯市中心约一小时车程。

Grand Balaton 住宅项目效果图，围绕泳池修建多层露台公寓。

　　项目占地 25000 平方米，规划建设 100 套公寓，售价区间约 1.35 亿至 4.19 亿匈牙利福林，配套花园、泳池、康养健身区以及联合办公空间。建筑高度低于树冠线，停车场全部地下化，社区基本实现无车化。

　　Grand Balaton 部分房源已被预定，但项目开发总监加博尔・卡达斯表示，开工时间仍不确定。“我们所有审批手续齐全，一旦市场条件合适就可以启动工程。” 他说。和欧洲其他地区一样，匈牙利房地产存在周期性。“当下，我们并不处在周期的上行阶段。”

　　当地民生

　　匈牙利政府在 8 月宣布，将取消多个巴拉顿湖豪华开发项目的国家经济优先项目资格，未来让本地社区拥有更多话语权。索奥基 - 托特解释，拥有该优先资格时，开发商可以绕开地方规划管控。他预计：“取消这项认定后，部分项目会彻底停工。”

　　经营 BalatonHomes 房产中介已有 15 年的加布丽埃拉・魏茨表示，巴拉顿菲赖德部分区域宛如 “小摩纳哥”，遍布四五星酒店、高尔夫俱乐部，还有马术等休闲项目。但本地居民正在被高房价挤出。“这里的居住人群几乎完成了更替。住户大多是布达佩斯的家庭，丈夫是律师，带着孩子搬到湖边，平时返回布达佩斯上班。”

　　伍兹夫妇在布达佩斯的小公寓和巴拉顿湖旧酒窖两处居所轮流居住。她说，湖区本地人的生活，和吸引富裕游客的度假模式截然不同，部分区域依旧保留传统风貌。“当地人种葡萄、砍柴、打理土地，还要担心天气好坏。”