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# 畔溪悦府

【项目简介】

畔溪悦府售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市罗湖区南湖街道滨河大道与和平路交汇处西北，船步街棚改片区，罗湖安居有限公司开发，属于**可售型人才住房**，70 年产权，民水民电通燃气，**必须满足深圳人才房申购条件才能够购买，可落户参与学区积分**，毛坯交付，主体已完工，等待住建局官方配售通告。项目规划 3 栋 53 层超高层塔楼，5 梯 10 户，合计 1437 套可售人才房，包含回迁安置住宅，自带约 8000㎡社区商业、公交首末站，一路之隔是 54 班九年一贯制翠园启创学校。主力建面约 39‑89㎡一至三房，部分高楼层可以眺望深圳河、城市天际线景观，临近在建 17 号线嘉宾站，万象城、金光华商圈步行可达，适配符合人才房资格的刚需家庭自住客户，临近罗湖口岸，深港通勤条件优越。

【基础信息】

占地面积：约 25400㎡

建筑面积：约 186143㎡

绿化率：30%

容积率：8.88

开盘时间：等待住建局官方配售公告

交房时间：待官方公示，楼栋主体完工

产权年限：70 年可售型人才住房，民水民电通燃气，符合人才房资格方可申购，可落户参与学区积分

物业费：3.9 元 /㎡・月

物业公司：待定

教育配套：一路之隔翠园启创学校（54 班九年一贯制），配建公立幼儿园。

交通配套：地铁在建 17 号线嘉宾站约 230 米，1 号线国贸站约 700 米，9 号线人民南站约 1100 米；公交穿孔桥站约 106 米；临近滨河大道，距离罗湖口岸约 1 公里，通达福田 CBD。

开发商：深圳市罗湖安居有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

畔溪悦府为政府配售人才住房，销售价格由住建局统一公示，市场参考预估单价约 42000‑46000 元 /㎡，最终以官方配售文件为准。

建面约 39㎡一房，预估总价 165‑180 万；

建面约 69㎡两房，预估总价 285‑320 万；

建面约 89㎡三房，预估总价 375‑410 万。

毛坯交付。地下车位配比约 1:0.8，车位偏紧张，配套新能源充电桩。项目房源、配售时间、最终售价以深圳市住建局官方发布为准，建议致电售楼处核实最新动态。

【优缺点分析】

项目优势

第一，罗湖核心地段，配套能级高。地处罗湖老城区核心，步行可达万象城、金光华、东门商圈，商业、医疗、市政配套全部现成；一路之隔就是九年一贯制翠园启创学校，教育资源配置高；临近在建 17 号线，多地铁环绕，距离罗湖口岸近，深港往来便利。片区多年少有新增住宅供应，人才房对比周边商品房，价格优势明显。

第二，国企开发，实体样板间已开放。罗湖安居平台打造，楼栋主体完工，烂尾风险低；70 年住宅产权，民水民电通燃气，落户、入学积分权益同商品房。户型覆盖 39㎡一房至 89㎡三房，从小单身到三口之家都可以适配，套数充足，选择面广。

第三，城市更新红利。船步街棚改大片区，城市界面持续迭代升级，自带社区商业，日常生活便利。

【项目短板】

其一，购房有严格门槛。必须满足深圳可售人才房申购条件：深户、在深无房、社保累计满 3 年，单身满 30 周岁；取得房产证后 10 年内限售，不能上市交易，流转约束严格，不能像商品房随意购买转让。

其二，容积率高，大盘混居。容积率 8.88，53 层超高层塔楼，5 梯 10 户梯户比，早高峰电梯等候压力客观；大盘包含大量回迁安置房，共享公共配套，人员结构复杂。地块紧邻滨河大道主干道，低楼层房源会受到车流噪音干扰，选房需要甄别朝向。车位配比仅 0.8，多台车家庭停车压力大。

其三，学校为新建学校。翠园启创学校硬件配置强，但属于新开办学校，中考办学成绩还没有经过时间验证；买房不锁定学位，依旧执行罗湖积分入学，存在大学区统筹分流风险。

其四，塔楼户型短板。超高层塔楼，部分户型采光面受限，部分户型通透性一般；周边老建筑密集，部分户型视野会被周边楼宇遮挡。

【购买建议】

适合人群：优先推荐已经符合深圳可售人才住房申购条件，看重罗湖核心成熟配套，以家庭长期自住为主，可以接受 10 年限售政策的刚需、刚改家庭。

谨慎人群：不满足人才房申购条件、短期计划置换转手，多台车家庭，追求低密安静社区的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择远离滨河大道主干道噪音、朝向城市景观的户型；仔细研读人才房申购、限售政策；向售楼处核实配售时间、交付节点。

【总结】

综合来看，畔溪悦府是罗湖南湖船步街棚改大盘可售人才房，最大亮点就是城市核心区位，商业、学校、口岸配套齐全，人才房价格相比周边商品房优势明显。但有严格购房资格门槛、10 年限售、高容积率回迁混居，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更加适合符合资格的家庭长期自住，选房优先权衡楼层朝向、噪音采光，结合家庭资格匹配户型。

如有意向请拨打畔溪悦府售楼处电话 0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解