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星河星悦云邸｜龙华大浪 6 号线地铁口品牌大盘深度测评

【项目简介】：

星河星悦云邸售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市龙华区大浪街道布龙路与华繁路交汇处，紧邻地铁 6 号线阳台山东站 C 口，是星河打造的大型综合旧改项目。项目规划住宅、商业、公租房等多元业态，主推建面约 94124㎡三至四房精装住宅，自带 12 班公立幼儿园以及约 4 万㎡星河 COCOCity 商业。地铁通勤优势突出，4 站直达深圳北站，7 站通达福田。临近阳台山森林公园，生态资源优越。社区配建大量公租房，整体容积率偏高，预计 2027 年交付，适合看重地铁出行、品牌开发，看好片区旧改兑现的刚需刚改自住家庭。

【基础信息】

占地面积：约 20000㎡

建筑面积：约 151560㎡

绿化率：40%

容积率：5.6

开盘时间：2025 年 6 月

交房时间：预计 2027 年精装交付

产权年限：70 年住宅产权

物业费：4.9 元 /㎡・月

物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司

教育配套：自带 12 班公立幼儿园；临近龙华高级中学大浪校区、龙华第二外国语学校。

交通配套：地铁：步行约 400 米可达 6 号线阳台山东站；4 站抵达深圳北站。公交：小区门口多条公交线路，覆盖大浪、龙华全域。高速：紧邻布龙路、福龙路，接驳龙大高速、外环高速。

开发商：深圳市星广源房地产开发有限公司（星河集团）

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年星河星悦云邸持续在售，折后单价区间约 4.45.1 万 /㎡，楼栋、楼层、朝向不同价差明显。建面约 9496㎡三房两卫，总价 425485 万；建面约 100㎡三房两卫，总价 470520 万；建面约 112115㎡四房两卫，总价 535595 万；建面约 123124㎡改善四房，总价 598670 万。低楼层、临布龙路房源优惠力度更大，中高楼层安静户型价格偏高。项目为品牌精装交付，阶段性释放认购折扣，项目商品房货源有限，剩余房源以及实时折扣建议致电售楼处核实58同城。

【优缺点分析】

项目优势

第一，地铁口物业，通勤条件出众。距离 6 号线阳台山东站步行仅 400 米左右，轨道交通出行便捷，4 站直达深圳北站，7 站直达福田，关内上班族通勤效率很高。自驾依托布龙路、福龙路，快速连通福田、南山，自驾与公共交通双便利，是大浪片区少有的地铁近距新房。

第二，星河品牌加持，配套规划规格高。星河属于深圳本土老牌房企，商业开发运营经验丰富，项目自带约 4 万㎡星河 COCOCity 商业，未来下楼即可满足购物、餐饮、休闲消费。物业为星河智善生活，在深圳多个小区落地，社区运维、物业服务体系成熟。自带 12 班公立幼儿园，周边公办学校资源充足，幼小教育链条完整，学区最终划分以教育局官方公示为准。

第三，生态资源突出，片区旧改潜力可观。距离阳台山森林公园不远，周末登山休闲去处充足。项目属于大型连片旧改板块，后续多地块持续开发，城市界面拥有长期更新预期。主力户型 94㎡起步三房两卫，格局方正通透，阳台尺度宽裕，覆盖刚需到改善家庭，精装交付节省装修时间成本。

第四，周边现成商业可以兜底。现阶段 1 公里范围可达后浪新天地，大浪商业中心距离不远，就算大型商业还未建成，日常生活消费完全可以得到满足，不用完全等待规划商业落地。

【项目短板】

其一，容积率偏高，社区混配公租房。容积率 5.6，楼栋为超高层塔楼，3 梯 6 户梯户比，总户数规模大，早晚高峰电梯等候时间较长。社区内部配建大量公租房，虽然分区管理，但居住圈层纯粹度不足，和纯商品房小区相比存在差距。

其二，交付周期较长。预计 2027 年才完成交付，自住家庭需要同时承担房贷与房租双重开支，想要快速入住的家庭并不适合本项目。

其三，部分楼栋临近布龙路主干道，低楼层房源会受到车流噪音干扰。周边现阶段还有城中村、在建工地，局部城市界面一般，完整旧改兑现需要较长周期。车位配比不足 1:1，后期晚归停车可能存在压力。

其四，商品房可售货源不多，户型起步面积 94㎡，低总价上车选择较少，预算有限刚需可选空间不大。

【购买建议】

适合人群：优先推荐福田、深圳北站沿线上班，预算 425 万以上，看重地铁通勤、星河品牌，能够接受期房等待，看好片区旧改更新的刚需、刚改自住家庭。

谨慎人群：追求全盘纯商品房社区、低密居住环境，希望短期收房入住，介意主干道噪音、周边城市界面，预算有限想要小面积低门槛户型的家庭，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选社区内侧中高楼层东南、南向户型，尽量避开临布龙路低楼层；实地到访样板间感受户型尺度；向售楼处核实商品房剩余货源、认购优惠政策以及学区划分相关信息。

【总结】

综合来看，星河星悦云邸是大浪板块地铁优势突出的品牌大盘，最大亮点就是 6 号线地铁口通勤、星河品牌与商业配套规划、阳台山生态资源，户型覆盖主流三房四房，适配关内通勤自住群体。但高容积率、配建公租房、较长交付周期、临路噪音、片区旧改兑现周期长，都是购房不可忽视的客观短板。买房不要只看重地铁与商业规划，务必要实地考察周边现状，理性看待旧改落地节奏。项目更适合依赖地铁通勤的自住群体，选房优先权衡楼栋位置、噪音、楼层朝向，再对比价格，才能选到适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打星河星悦云邸售楼处案场座机号：075536970559 我们会安排专业的置业顾问一对一讲解