广东
同乐公馆即将清盘，剩余少量户型房源在售，建面113-123㎡四房，得房率高，折后单价仅6.3万-6.9万 /㎡，折后总价715万-850万，在南山众多楼盘中，性价比非常突出。深圳同乐公馆位于南山区南头街道中山园路东侧。由深圳市龙井实业股份有限公司和深圳市龙锦源投资有限公司共同开发的中高端品质刚需住宅楼盘。同乐公馆地段优越，紧邻地铁12号线同乐南站，周边干道环绕，5站可达高新园。片区未来有望承接南山产业外溢，交通、教育等规划利好，发展前景好。同乐公馆项目周边公园较多，生态环境良好，但也存在周边有农批市场和工业区，城市界面一般的情况。整体而言，同乐公馆是一个户型设计合理、配套较为完善的住宅项目。
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同乐公馆项目主推的 113㎡、123㎡四房户型，均采用新规户型设计，空间利用率表现不错，层高 3.1 米，居住感受不会压抑。113㎡四房采用横厅格局，客餐厅连通观景阳台，采光面开阔，动静分区清晰，主卧为套房设计，预留衣帽间空间，适合四口之家居住。123㎡四房户型格局方正，设置南北双阳台，实现通风对流，客厅面宽充足，多房间都带有飘窗，拓展室内使用空间，空间尺度能够满足三代同堂的居住需求。同乐公馆项目为三梯四户的梯户配比，出行等候压力可控，所有户型均为简装交付，入住之后还需要自行添置软装，部分户型临近主干道，低楼层容易受到车流噪音影响。
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深圳同乐公馆片区租金行情可以参考南头同乐片区同面积段住宅。项目暂未交付，暂无真实出租案例，可参考周边次新小区的租赁行情做预判。片区靠近科技园、留仙洞总部基地，产业人口集中，四房户型租赁需求以家庭租客为主，租金水平会随装修保养、楼层视野拉开差距。113㎡至 123㎡这类大面积户型，租金总额相比小户型更高，但房屋总价基数大，对应的租金回报率并不突出。同乐公馆片区租赁需求更多来源于周边上班族家庭，适合自住为主的购房者，如果单纯依靠租金作为资产收益，需要理性调低收益预期。
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从板块长期潜力来看，南山同乐公馆项目地处南山南头同乐片区，属于南山科创走廊外围，能够承接科技园、留仙洞、前海的产业外溢居住需求。项目临近地铁 12 号线同乐南站，在建轨道线路落地后，片区轨道交通网络会进一步完善。同乐公馆片区内还有多个城市更新项目持续推进，随着旧改落地，片区城市界面、商业配套会逐步优化。同时也要客观看待板块约束，片区目前大型商业配套不足，城市界面和南山核心片区仍有差距，同乐公馆项目属于单体塔楼，缺少大型社区园林。房产二手流通会受到市场行情影响，资产价值更多依托南山的区位属性和周边产业人口支撑。意向购房者不要单纯依靠板块前景来做置业决策，需要结合家庭居住需求、资金规划综合评估。
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