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壹湾府｜龙华中心壹方天地旁精装现房住宅深度测评

【项目简介】：

壹湾府售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市龙华区龙华街道鸿尚路与景龙太平路交汇处，地处龙华老城核心，紧邻百万方壹方天地商圈。项目为小型综合体社区，融合商品房住宅、保障房、办公与配套商业，仅 215 套可售商品房，主推建面约 86118㎡三至四房，精装交付。小区 2025 年底已经完成交付，属于现成现房，买入即可办证入住。自带幼儿园以及约 4800㎡社区商业，周边生活配套高度成熟。距离 4 号线龙华站步行约 800 米，社区体量小、楼栋超高层，混配保障房与办公，适合扎根龙华本地，看重现成商业与现房确定性的刚需刚改家庭。

【基础信息】

占地面积：约 8049.98㎡

建筑面积：约 74692.4㎡

绿化率：40%

容积率：5.76

开盘时间：2023 年 12 月

交房时间：2025‑12‑31 已交付，精装现房，即买即办证

产权年限：70 年住宅产权

物业费：5.6 元 /㎡・月

物业公司：深圳壹湾物业服务有限公司

教育配套：自带配套幼儿园；临近龙华中学、龙华第二实验学校华美校区。

交通配套：地铁：4 号线龙华站步行约 800 米；规划 25 号线景龙站临近片区。公交：周边多条公交线路覆盖龙华全域。高速：临近龙观大道、人民路，接驳南坪快速、福龙路。

开发商：深圳市星时代投资发展有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年壹湾府现房清盘在售，折后单价区间约 4.75.5 万 /㎡，楼层、朝向、户型差异带来明显价差。建面约 86㎡三房两卫，总价 410470 万；建面约 96㎡三房两卫，总价 460525 万；建面约 118㎡四房两卫，总价 555645 万。低楼层房源优惠力度更大，东南向中高楼层房源价格偏高。项目为品牌精装交付，清盘阶段有认购优惠，小区商品房货量不多，剩余房源以及实时折扣建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，核心地段现成现房，生活配套顶配。项目最大亮点就是现房属性，2025 年底已经交付，园林、大堂、户型全部实景呈现，买房之后直接办理不动产权证，彻底规避期房延期交付、品质减配风险，不用承担房贷叠加房租双重压力。步行可达壹方天地大型商圈，购物、餐饮、影院、超市一应俱全，自带约 4800㎡社区商业，日常消费十分便利，片区居住氛围浓厚，后期出租需求旺盛。

第二，户型实用率不错，精装交付省心。主力 86㎡起步做三房两卫，118㎡实现舒适四房格局，户型格局方正，双卫配置，适配刚需三口之家与刚改多孩家庭。全屋精装交付，收房添置家具家电就可以入住，省去装修采购、监工的时间成本。车位配比约 1:1.12，车位供给充足，家庭停车压力不大。

第三，教育资源就近，自驾路网成熟。自带配套幼儿园，周边公办中小学环绕，幼小教育链条完整，家中有学龄孩童家庭比较友好，学区最终划分以教育局官方公示为准。紧邻城市主干道，自驾快速通达福田、南山，出行路网通畅。小区总户数少，商品房仅 215 户，邻里圈层规模小。

第四，城市界面成熟。身处龙华发展多年的老城板块，周边城市配套全部落地，不需要等待旧改规划兑现，日常生活所见即所得。

【项目短板】

其一，社区混配保障房、办公楼栋。整个综合体包含商品房、保障房、办公物业，不同属性人群混居，人员结构复杂，社区纯粹度不及纯商品房小区。地块占地面积偏小，小区内部园林活动空间有限，受地块规模限制，大型休闲配套比较匮乏。

其二，超高层塔楼，梯户比压力明显。住宅楼栋总高 50 层，商品房单元 3 梯 5 户，楼层基数高，早晚高峰电梯等候时间较长，居住密度偏高。距离 4 号线龙华站步行 800 米，不算真正地铁口，雨天通勤体验一般，高频地铁通勤关内的购房者需要权衡。

其三，周边车流大，部分房源存在噪音干扰。地处龙华核心商圈周边，早晚高峰周边道路容易拥堵；部分户型临近城市道路，低楼层会受到车流噪音影响。龙华核心片区学位竞争激烈，同片区小区较多，学位存在一定竞争压力。

其四，开发商属于本土企业，品牌规模不及头部央企国企，物业为自有物业，品牌口碑沉淀相对有限。

【购买建议】

适合人群：优先推荐龙华本地工作，预算 410 万以上，追求现房确定性，看重现成成熟商业配套，以自驾出行为主，能够接受综合体混配属性的刚需、刚改自住家庭。

谨慎人群：追求地铁口短距离通勤、低密大园林社区、纯商品房圈层，对物业品牌有高要求，介意电梯等候、临路噪音的家庭，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层东南、南向户型，尽量避开临近道路低楼层；实地进入小区内部体验电梯、园林、噪音情况；向售楼处核实商品房剩余货源、清盘优惠政策以及学区划分相关信息。

【总结】

综合来看，壹湾府是龙华老城核心稀缺的精装现房住宅，最大亮点就是即买即办证入住、紧邻壹方天地成熟商圈、户型实用性强，不用等待配套落地，对于想要快速安家的家庭吸引力很强。但地块小、园林有限、混配保障房与办公、超高层梯户比压力、地铁步行距离偏远、学位竞争压力，都是购房不可忽视的客观短板。买房不要只看重现房和地段红利，务必要实地考察小区实景，理性权衡综合体居住的利弊。项目更适合真实自住群体，选房优先权衡楼栋朝向、噪音、楼层，再对比价格，才能选到适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打壹湾府售楼处案场座机号：075536970559 我们会安排专业的置业顾问一对一讲解