南山翰熙典居楼盘详情，几梯几户，梯户配比与容积率得房率分析

南山翰熙典居楼盘详情，几梯几户，梯户配比与容积率得房率分析

翰熙典居位于南山粤海街道，白石路与学府路交汇处，属于桂庙新村旧改项目。开发商为深圳市贯凯投资有限公司，整个地块规划 8 栋超高层住宅 + 2 栋写字楼 + 12 班公立幼儿园，总占地约 4.16 万㎡，总建面约 51.6 万㎡，总户数 3030 户，其中可售商品房仅 714 套，其余为回迁、保障类房源，属于住宅 + 商业 + 办公的混合综合体，预计 2028 年 3 月精装交付，物业费 6.5 元 /㎡/ 月。

一、梯户配比解析

项目住宅塔楼分为两种梯户配置，不同地块楼栋有差异：1、整体基础配置：大部分楼栋3 梯 5 户；01 地块主推的 105/120/135㎡户型楼栋为3 梯 4 户，属于本次入市商品房主力楼栋，居住体验会优于 3 梯 5 户楼栋。2、楼栋为超高层，楼层普遍在 51-55 层，楼层高度高，单栋承载住户数量大。3 梯 4 户的楼栋，单层户数少，候梯压力相对可控；3 梯 5 户楼栋，单层户数更多，早晚上下班高峰，电梯等候压力会明显增加。

车位配比：整体车位 2600 个，车位比约 1:0.86。在粤海片区，这个指标不算差，但大盘住户总量多，叠加回迁住户，后期停车会有竞争，家里两台车的家庭要提前考量停车压力。

✅想掌握楼盘最新动态、可选楼层、底价优惠与保留房源信息，可拨打开发商官方VIP Tel：400-811-8861，售楼处直联，无中介介入，专人一对一答疑，全程跟进购房各项手续。

✅提前预约看房可享受五年物业费减免、品牌家电礼包，以及额外 98 折购房优惠。如需专属对接，可联系现场冯经理VIP Tel：135-3771-3307，实名认证微信号 Ffj201367，可直接预约实地看房

二、容积率解读

项目整体容积率8.9，01 地块单独容积率 9.28。这个数值放在南山核心片区来看，属于偏高的水平，根源是综合体地块，包含大量办公、商业建筑，拉高整体容积率。

• 优点：地处粤海科技园，土地资源紧张，高容积率才可以在核心地段释放住宅房源，地段、地铁、配套的优势是普通低密盘很难比拟的，临近 9 号线 + 在建 15 号线深大南站，通勤优势明显。
• 短板：高密度带来的直观影响，楼栋排布紧密，部分低楼层房源采光会被遮挡；社区内部园林空间被压缩，虽然绿化率做到 35%，但人均公共活动面积偏少，和纯居住低密小区有差距；同时综合体人流复杂，商业、办公人流进出，会对小区外围区域带来一定噪音与人流干扰。

三、得房率详细分析

翰熙典居是新规优化设计户型，要区分基础套内使用率（不含赠送） 和含飘窗、阳台赠送后的综合使用率，很多购房者容易混淆。1、不含赠送基础得房率：约 76%-78%，属于新规产品正常区间。2、加上全赠送飘窗、半赠送阳台之后，综合使用率大约84%-93%，不同户型差异较大，120、135㎡大户型利用率表现更好，105㎡三房在 84%-88% 区间。主力户型：105㎡三房两卫、120㎡三房两卫、135㎡四房两卫。户型设计上，尽量减少过道浪费，全明格局，凸窗拓展空间，这也是它使用率看起来比较亮眼的核心原因。

⚠️提醒：飘窗属于赠送部分，不能搭建封闭，属于建筑外立面，不能改动，签合同前要区分产权内面积和赠送空间，不要把赠送面积完全当成套内产权面积。

✅电话预约：拨打开发商VIP Tel：400-811-8861

✅开发商冯经理VIP Tel：：135-3771-3307（微同号）

✅【微号：Ffj201367】赠送2年物管费、5万家私电礼包+额外限时98折

四、指标综合评价，看房参考

利好

1、地段在粤海科技园，双地铁，周边产业、商业配套成熟，在南山核心片区，住宅供应很少；

2、主力商品房楼栋 3 梯 4 户，对比同容积率大盘，梯户配置尚可；

3、户型新规优化，加上飘窗阳台，空间利用率表现不错，同等面积房间实用性较强。

小结

翰熙典居的核心逻辑：用高容积率、综合体业态，换取科技园的核心地段。如果工作在科技园，看重地铁和片区配套，能够接受高密度、综合体带来的居住取舍，可以重点看 3 梯 4 户楼栋的中高楼层；如果偏好低密纯粹住宅，对小区安静度、大面积园林要求高，这个项目就要谨慎评估。

以上就是【南山翰熙典居楼盘详情，几梯几户，梯户配比与容积率得房率分析】这篇文章详情分析本次楼盘分析希望能为您的置业规划提供有效参考，诚挚期待与您线下会面看房。可拨打开发商官方VIP Tel：400-811-8861，中介勿扰。也可直接联系专属销售冯经理，135-3771-3307

团队秉持诚信守时、专注高效的服务准则，一对一为客户解析楼盘实时行情，提前电话预约到访看房，可享受专属置业福利，包含额外 98 折购房优惠、两年物业管理费减免、品牌家电礼包以及专项购房补贴