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士林润园（华润士林润园）深度万字介绍
一、 项目概况：内环城芯的纯合院孤本
1. 项目定位与开发商
士林润园（备案名：士林华苑二期）是华润置地与上海南房集团（双国央企）联袂打造的黄浦老城厢海派风貌纯合院别墅。项目位于上海黄浦区老西门与豫园交汇的老城厢核心区，是上海内环内极为稀缺的纯低密合院作品，整盘仅规划103席，无高层、无公寓混居，圈层纯粹。
2. 基础参数
- 位置：黄浦区蓬莱路119号（河南南路与蓬莱路交汇处）。
- 体量：总占地约2.2万㎡，总建面约3.8万㎡，容积率约0.8（部分资料为1.33，以实际规划为准），绿化率约35%-40%。
- 产权：70年纯住宅产权，民水民电通燃气。
- 交付：毛坯交付，预计2027年4月交付（部分楼栋为2026年底）。
- 物业：华润万象生活，物业费约19.9元/㎡/月（地上）及9.94元/㎡/月（地下）。
二、 核心区位：老城厢文脉与城市繁华的交汇
1. 板块价值
项目位于上海内环CAZ（中央活动区）核心，占据老城厢700年文脉腹地，紧邻外滩、新天地、豫园“黄金三角”，兼具历史底蕴与城市核心资源，资产保值与传世属性极强。
2. 交通配套
- 轨交：步行约400米达8/10号线老西门站，约400米达10/14号线豫园站，约1公里达9号线小南门站，轨交密集，通勤便捷。
- 自驾：紧邻河南南路、复兴东路，连接延安高架、内环高架，通过人民路/延安东路隧道快速通达浦东陆家嘴。
3. 商业与配套
- 商业：500米内为豫园商圈，2公里内覆盖BFC外滩金融中心、新天地、淮海路、南京东路，商业配套顶级。
- 医疗：2公里内覆盖瑞金医院、上海九院、仁济医院等三甲医院，医疗资源丰富。
- 教育：周边有蓬莱路二小、复兴东路三小、光明初级中学、市八/市十等优质教育资源（注：学区以教育局当年划分为准）。
- 生态：步行可达豫园、古城公园，周边成片保留海派石库门街区，城市文化氛围浓厚。
三、 产品解析：海派风貌与极致空间
1. 建筑与风貌
- 风貌传承：项目采用“织补式更新”，完整保留老城厢历史街巷肌理，复刻石库门随墙门形制，采用非遗“元宝缝”砌筑工艺，外立面融合红砖、青砖、水刷石，实现历史风貌与现代居住功能的完美融合。
- 建筑形态：地上3层，地下2层，建筑限高12米，户户独门独院，有天有地，实现“宅园合一”的布局。
2. 户型与空间
- 面积段：建面约210-500㎡（主力为310㎡、390㎡，部分为210㎡、280㎡、430㎡、500㎡等），地下空间挑高约5-6米，附赠地下室、私家庭院（约50-100㎡）及露台，实际得房率极高，空间尺度阔绰。
- 空间布局：地上为客餐厅与居住区，地下为娱乐/会客区，多套房设计，动静分区，兼顾家族居住与私密会客需求。
3. 景观与园林
- 润园八景：景观由清华大学朱育帆教授团队打造，结合老城厢历史典故，打造“拄颊映、文开园、亭桥街、棹湾处、云间诗、申之华、海上花、小桥头”八大景观，将历史文脉转化为可游可赏的园林景观。
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