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格拉斯小镇整盘分布图如下：

项目总占地3100亩，共分8期开发：

①1-5期为纯独栋产品；

②1-4期已售罄（面积440-820平米）；

③5期售罄，最后一期独栋产品，共47栋（面积822-1468平米）；

④6期在售，为叠拼和合院（叠拼在售248-400平、合院面积约400-500平）。售价1300万起；

⑤8期50年产权的旅游地产(已售罄)；⚜️⚠️鲁能格拉斯小镇售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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⑥7期为市政绿化带不建别墅；

且项目整体采取，分区独立管理互不打扰；

（一）【格拉斯六期基础介绍】

【格拉斯-叠拼现房】

#1300万-2100万；

#随时交房快速下房本；

#步行5分钟上德闳幼儿园-高中

#1300万最低门槛入驻最美别墅

#楼王加推-期房价格买现房❗

叠拼在售面积区间:

① E2上叠-小户型

面积区间：297—310平米

总价区间：1383—1676万

3居室，1套房设计

②D2下叠-小户型

面积区间：246—256平米⚜️⚠️鲁能格拉斯小镇售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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总价区间：1329—1521万

3居室，1套房设计

③E1上叠-中户型

面积区间：332—340平米

总价区间：1617-1634万

3-4居室，2套房设计

④D1下叠-中户型

面积区间：288—294平米

总价区间：1534—1867万

3-4居，2套房设计

⑤E3上叠-大边户

面积区间：376—386平米

总价区间：2009—2318万

3-4居，2套房设计

⑥D3下叠-大边户

面积区间：330—341平米

总价区间：1947—2158万

3-4居，2套房设计

叠拼户型特点优势：

①分为大，中，小三个面积段;

②仅上下叠产品2种产品无中叠;

③全部独门独院，四周围墙，都带私家庭院约26-60平，楼间距超大约20-23米;

④赠送铜制双开大门，瑞士迅达电梯，燃气壁挂炉，太阳能热水器，污水提升泵;

⑤无抵押快速办房本;

⑥非限竞限价房，可随时交易；

【鲁能格拉斯】合院

总价2200万起

建面386平，使用480平

花园约38-40平，中庭约33平

4-5居室双庭院，2023年5月交房立马下房本

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（二）【格拉斯五期基础介绍】

开发商：鲁能地产

项目绿化:70%

容积：0.35

5期总户数：47户

5期占地：8.7万平

产权：70年

交房时间：2019.9.30 交房

自持物业：北京鲁能金钥匙物业

物业费：13.96元

层高：3.6-4米，挑空9-12米

户型格局：全地上格局前二后三，20-30米面宽

面积区间：822-1468平（花园500-3000平）

居室区间：5居-7居⚜️⚠️鲁能格拉斯小镇售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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总价区间：6300万-1.2亿左右

（三）【五期户型介绍】

①822平户型

房本822

使用1000平

花园550-750平

总价6347-6500万左右

户型优势：

4-6居全套房，可停2-4辆车，全地上格局，前二后三，全明无地下，单层面积300+平，20米超大面宽，大挑空，四面被花园包围，一窗一景，楼间距20-25米。

②1100平户型：（分别南花园和北花园户型如下）

房本1072-1142平

使用1300平

花园800-1000平

总价8300-8700万

户型优势：

4-6居全套房，可挺2-4辆车，全地上格局，前二后三，全明无地下，单层面积400+平，26米超大面宽，大挑空，四面被花园包围，一窗一景，楼间距20-25米。

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③五期大楼王【已售罄】

房本1468平

使用1700平

院子约3000平

总价约1.16亿

户型格局：

4-7居，可停3-5辆车，全地上优势，倩儿后三，全明无地下，单层面积500-700平，30米超大面宽，11米超大挑空，超大气花园，一窗一景，楼间距30-35米

（四）【交通图】

项目位于东五环和东六环之间

30分钟直达国贸，朝阳公园等多条高速直达如下

走京平高速壁富路出口，向南行驶2500米直达项目东大门。

京平高速自西向东贯穿了京承高速、机场高速、机场二高速、六环路，您在北京的任何位置都可以通过走京平高速路到达格拉斯小镇，实现全程高速，为您节省宝贵时间。

从东四环过来，可以走机场二高速或者机场高速转京平高速即可到达项目，只需要30分钟左右。

从国贸CBD过来，可以走京通快速西马庄收费口出转壁富路即可抵达项目。

（五）【配套图】

运河核心区：远洋新光天地（开车12分钟，现已封顶，预计21年投入使用）、通州万达广场（已投入使用）；

老别墅商业：欧陆广场、日祥广场、斯普瑞斯赛特奥特莱斯，国泰百货；

（六）【社区稀缺性价值】

规模之最：3000多亩欧洲风格独栋别墅区；

密度之最：0.3超低容积率，北京仅此一家；

生态之最：3公里温榆河老河湾蜿蜒穿过园区，24万平米天然水域堪称绝版；

园林之最：1100亩欧洲园林，70%的绿化率，

（七）【内部商业配套】

足不出社区即享受：

社区内部3万平商业街，由8栋独栋组成：

目前营业中餐、西餐、法餐、原乡餐厅、咖啡厅、健身房、贝黎诗Spa美容会所、红酒吧、雪茄吧、书吧、豪华酒店套房、洗衣房、室内羽毛球馆，瑜伽馆，李连杰马云大师开的太极禅会所（里面有茶道、花道、香道）等

（八）【德闳学校】⚜️⚠️鲁能格拉斯小镇售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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不出社区孩子走路上学，在社区内部，占地约100亩，是德威国际学校的姐妹花学校，招收从幼儿园到高中的学生；（德威在北京国际学校里排名数一数二，德闳与德威师资要求一致，聘请教师从全球中优中选优）；

学校未来招收从幼儿园到高中的学生；

国籍要求：招收中国国籍的学生；

招生要求：需参加考试及面试（参照每年招生要求）

学费：24万/年

（九）【社区内部娱乐】

运动森林公园，慢跑道、网球场、篮球场、足球场、跑马场、开心农场、儿童乐园、太极禅、瑜伽室等，集养生、休闲、健康、运动为一体；

（十）【样板间照片】⚜️⚠️鲁能格拉斯小镇售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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（十一）【园林社区】

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8月7日晚上，北京三部门联合发了一份房地产新政文件。 第二天是周六，大兴黄村一个新开放的售楼处，沙盘前围满了人，置业顾问说案场每天接待到晚上10点左右。 五环内的招商臻园，平日晚9点结束接待，那几天延续到11点以后，工作群到午夜12点还在报成交喜报。

这份文件叫《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，京建发〔2026〕400号，8月8日起施行。 三个方面、七项措施。 核心的两条：非京籍买五环内，社保从2年降到了1年；夫妻俩都缴存公积金，首套最高能贷340万。

非京籍这条，2025年12月刚调过一次，从3年降到2年。 这次再降到1年，全市范围内统一了——五环内买1套，多子女家庭多买1套，五环外不限套数。 父母把房子赠与子女，也不再核验子女的购房资格。

公积金的变化更直接。 单人缴存，首套120万、二套100万；夫妻都缴存，首套240万、二套200万。 在此基础上，城六区户口去城外买房上浮20万，买绿色建筑上浮40万，二孩及以上多子女家庭再上浮40万，可以叠加。 夫妻俩最多上浮100万，凑到340万。 单人申请120万或夫妻申请240万，缴存5年1个月就够了。 另外还新增了装修提取，凭发票能提一半，每套最高25万。

中指研究院的数据显示，新政后首个周末，丰台嘉棠雅序到访涨了15%，成交涨了30%；招商臻园到访120多组，环比涨40%，成交涨36%。 通州八里桥等五环外项目首日到访涨了两成左右。 二手房这边，部分中介门店带看量明显增多，四五环外的刚需咨询和带看增加最明显。

新政满一周的时候，数据更具体了。 大兴的绿城朗月和风，周末两天到访213组，日均从36组涨到107组，环比涨了197%。保利颐璟和煦到访环比涨了约70%，嘉华天珺到访涨45%、成交涨了100%。 招商臻园的到访量增幅超过30%。 有项目反馈，来访客户里明确说受新政影响的占了20%。

但网签数据没那么热。 新政实施后前六天（8月8日到13日），北京二手房成交2450套，比前一周涨了8.6%，同比去年涨2%。 新房成交451套，环比涨4.4%，同比降了22.1%。 到访的人多了，带看的多了，但真正走完网签流程的还没跟上。 从到访到认购再到网签，本身有时间差。

把时间拉长一点看，新政之前市场已经有了一些变化。 北京市住建委的数据，2026年上半年二手住宅网签93583套，同比涨5.7%，是近五年同期最高。 1到7月累计成交10.76万套，同比涨6.2%。 7月虽然是传统淡季，回落到1.4万套，同比还是涨了9.8%。

供给端也在消化。 7月末，头部中介二手房挂牌量11.5万套，比1月末少了1.5万套，比去年高点降了22.6%。 新增挂牌维持在1.6万套左右，没明显放量。 新房这边，1到7月上市面积同比降了39%，可售面积759万平方米，同比下降21%，出清周期从3月的22.7个月降到7月的18.3个月。 库存压力确实小了一些。

新政后那一周，土地市场也有动静。 8月11日到12日，北京集中出让5宗地，海淀四季青西冉地块拍了130轮，97.61亿成交，溢价14.1%；石景山苹果园地块溢价23.48%。 当然也有地块底价成交，分化还在继续。

售楼处深夜不打烊是真的，到访量激增也是真的。 但网签数据还比较平静，政策从“有人来看”到“有人来买”，中间还有一段路要走。