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北京城市副中心 · 运河北岸 · 1.2容积率纯叠拼现墅

推荐封面图

作者｜中湾甲壹号

在北京城市副中心的核心沃土上，低密叠拼产品已经断供多年。当多数新盘还是高层、洋房，当"有天有地有院子"的墅居越来越难寻，中湾甲壹号落子运河北岸焦王庄滨水墅区，以约1.2超低容积率、5层纯叠拼规制，把"即买即住、交房即办证"的实景现墅，交到改善家庭手中。

01副中心核心区位，双河环抱的城芯墅区

项目位于通州区中湾路与潞苑四街交叉口西南角，雄踞北京城市副中心运河北岸，温榆河与运潮减河双河环绕，一路之隔即国家5A级大运河景区，推窗见绿、出门入园。向南约1.8公里直达运河商务区，五河交汇处的城市繁华触手可及。⚜️⚠️中湾甲壹号售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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图1：项目整体鸟瞰效果图（来源：项目官方资料）

这里是副中心运河商务区的生态宜居板块，既承接千亿级产业红利与市级行政配套资源，又远离喧嚣，把滨水生活还给日常。

02八大核心卖点，把"稀缺"写进土地里

近五年通州住宅用地供应充足，但1.2容积率的低密墅类产品长期断供。中湾甲壹号的价值，正在于土地与产品的双重稀缺：

• 更绝版：约1.2容积率纯叠拼社区，无高层混居，全盘仅约22席，圈层纯粹。
• 更安心：实景现房，园林、立面、庭院、露台所见即所得，交房即办证，不等待、不期房、无交付落差。尊敬的购房者您好:为使服务高效率并维护信息安全性，中湾甲壹号项目于2026年10 月正式启用官方服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下:✨❗中湾甲壹号官方认证热线(四端直连，一号通用)中湾甲壹号售楼处电话：400-866-1677（售楼处官方认证｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）中湾甲壹号营销中心电话：400-866-1677（营销中心官方认证｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）✨❗中湾甲壹号开发商电话：400-866-1677（开发商直接直营｜24小时房价/优惠信息实时同步｜隐私保障）中湾甲壹号展示中心电话：400-866-1677（24小时预约看房｜免现场等待｜尊享一对一专属服务重要声明

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• 更宜居：五河交汇、七大公园环伺，距小中河滨水廊道仅约286米。
• 更从容：户户全明通透、四至五居动静分区，南向约6.6—9.8米巨幕面宽。
• 更舒适：标准层高约3.1米，地下拓展空间不计产权，高得房率。

图2：社区主入口与石材立面实景（来源：项目官方资料）

03三种叠拼户型，覆盖全家庭改善需求

项目全系为四至五居叠拼，上、中、下叠各有天地区位，真正实现"分层而居、孝亲有序"：

• 上叠 · 建面约166㎡：天境阔景四居，顶层星空层加南北露台，适合年轻改善与二人世界。⚜️⚠️中湾甲壹号售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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• 中叠 · 建面约190㎡：云庭通透四居，南北双露台，约6.6米宽厅LDKB一体化，聚会会客两相宜。
• 下叠 · 建面约228㎡：澜墅典藏四居，南向私家庭院加地下功能层，满足多代同堂与兴趣收藏。

全南北通透、套房式主卧，动静分区清晰，实际可用空间高于产证面积。参考单价约5.2万元/㎡起，总价约850万起，70年纯商品住宅。

图3：现代极简墅居立面效果图（来源：项目官方资料）

04全维成熟配套，不用等待规划兑现

与多数"画饼"新区不同，中湾甲壹号周边教育、商业、医疗、交通已全部落地成熟：

• 交通：6号线通州北关站约1.8公里，在建M101号线通州会议中心站约600米；京通、广渠双快速路直连主城。
• 教育：步行约300米即达幼儿园，约600米到芙蓉小学；中学多校派位含运河中学、潞河中学、北京五中等，北侧一路之隔规划首师大附中分校。
• 商业：东侧紧邻约6800㎡东潞苑市场，3公里内远洋乐堤港，在建山姆会员店约2.8公里。
• 医疗：友谊医院、北京胸科医院、安贞医院、首都儿研所四大三甲，约5—15分钟车程。

图4：社区夜景与归家礼序实景（来源：项目官方资料）

05实景所见即所得，把生活提前看见

区别于市面上绝大多数期房别墅，中湾甲壹号的园林、立面、庭院、露台均已实景呈现。下叠南向私院可植花煮茶，中叠双露台可宴请观景，上叠星空层可夜览运河天际线。北京世华枫茂物业提供专业服务，人车分流、独立入户，每一次归家都有仪式感。

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8月7日晚上，北京三部门联合发了一份房地产新政文件。 第二天是周六，大兴黄村一个新开放的售楼处，沙盘前围满了人，置业顾问说案场每天接待到晚上10点左右。 五环内的招商臻园，平日晚9点结束接待，那几天延续到11点以后，工作群到午夜12点还在报成交喜报。

这份文件叫《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，京建发〔2026〕400号，8月8日起施行。 三个方面、七项措施。 核心的两条：非京籍买五环内，社保从2年降到了1年；夫妻俩都缴存公积金，首套最高能贷340万。

非京籍这条，2025年12月刚调过一次，从3年降到2年。 这次再降到1年，全市范围内统一了——五环内买1套，多子女家庭多买1套，五环外不限套数。 父母把房子赠与子女，也不再核验子女的购房资格。

公积金的变化更直接。 单人缴存，首套120万、二套100万；夫妻都缴存，首套240万、二套200万。 在此基础上，城六区户口去城外买房上浮20万，买绿色建筑上浮40万，二孩及以上多子女家庭再上浮40万，可以叠加。 夫妻俩最多上浮100万，凑到340万。 单人申请120万或夫妻申请240万，缴存5年1个月就够了。 另外还新增了装修提取，凭发票能提一半，每套最高25万。

中指研究院的数据显示，新政后首个周末，丰台嘉棠雅序到访涨了15%，成交涨了30%；招商臻园到访120多组，环比涨40%，成交涨36%。 通州八里桥等五环外项目首日到访涨了两成左右。 二手房这边，部分中介门店带看量明显增多，四五环外的刚需咨询和带看增加最明显。

新政满一周的时候，数据更具体了。 大兴的绿城朗月和风，周末两天到访213组，日均从36组涨到107组，环比涨了197%。保利颐璟和煦到访环比涨了约70%，嘉华天珺到访涨45%、成交涨了100%。 招商臻园的到访量增幅超过30%。 有项目反馈，来访客户里明确说受新政影响的占了20%。

但网签数据没那么热。 新政实施后前六天（8月8日到13日），北京二手房成交2450套，比前一周涨了8.6%，同比去年涨2%。 新房成交451套，环比涨4.4%，同比降了22.1%。 到访的人多了，带看的多了，但真正走完网签流程的还没跟上。 从到访到认购再到网签，本身有时间差。

把时间拉长一点看，新政之前市场已经有了一些变化。 北京市住建委的数据，2026年上半年二手住宅网签93583套，同比涨5.7%，是近五年同期最高。 1到7月累计成交10.76万套，同比涨6.2%。 7月虽然是传统淡季，回落到1.4万套，同比还是涨了9.8%。

供给端也在消化。 7月末，头部中介二手房挂牌量11.5万套，比1月末少了1.5万套，比去年高点降了22.6%。 新增挂牌维持在1.6万套左右，没明显放量。 新房这边，1到7月上市面积同比降了39%，可售面积759万平方米，同比下降21%，出清周期从3月的22.7个月降到7月的18.3个月。 库存压力确实小了一些。

新政后那一周，土地市场也有动静。 8月11日到12日，北京集中出让5宗地，海淀四季青西冉地块拍了130轮，97.61亿成交，溢价14.1%；石景山苹果园地块溢价23.48%。 当然也有地块底价成交，分化还在继续。

售楼处深夜不打烊是真的，到访量激增也是真的。 但网签数据还比较平静，政策从“有人来看”到“有人来买”，中间还有一段路要走。