自贡国庆楼市冷热不均：这三类人为何坚决不买房？

国庆假期刚过，自贡各大楼盘的促销海报还没撤下，“双节限时一口价5088元/㎡起”的字眼格外扎眼。但走访一圈下来，一个有意思的现象浮出水面：真正在国庆下手买房的人，其实来来去去就那么几拨；而更多人，压根就没打算买。

自贡全市新房均价5649元/㎡，二手房挂牌均价4319元/㎡，数据看着不算吓人。但这背后，是一群又一群“不买房的人”在支撑着这个看似平静的市场。

第一类：外出务工的近百万人——根不在这里，买什么房？

自贡全市有近百万人常年在外务工，农村劳动力转移就业达95.98万人。这些人不是买不起，而是“不在这里买”。

自贡到成都高铁一个多小时，交通越方便，人走得越干脆。年轻人读完大学留在成都，外出打工的兄弟姐妹一年到头难得回来。他们在务工地交房租、过日子，攒下的钱更倾向于在工作城市落脚。

这直接导致自贡楼市的购房主力基数持续萎缩。户籍人口三百多万，常住人口仅240.5万，差额就是外流人口。国庆期间，自贡各楼盘的到访客户中，返乡置业的比例逐年走低，沿滩区某楼盘销售坦言：“以前国庆返乡客能占三成，现在连一成都不到。”

第二类：手里已有房的改善群体——换房动力不足

截至2025年底，自贡城镇住房总套数约66.09万套，城镇居民人均住房面积43.08平方米，户均住房套数1.20套。通俗地说，自贡人不是没房住，而是“房够住了”。

这就带来一个核心矛盾：改善型需求虽然有，但换房动力明显不足。老城区的老旧小区住户，房子虽然旧了点，但地段好、生活方便，卖又卖不上价，换又觉得不划算。自流井区二手房9月均价仅3939元/㎡，同区域内高端项目燊海森林柏麓郡挂牌约7806元/㎡，而老旧小区如阳光丽舍仅2676元/㎡，价差接近三倍。手里那套老房子值不了几个钱，想换南湖新城单价六千多的新盘，首付和月供的缺口让很多人打了退堂鼓。

公积金新政落地后，全市公积金贷款申请量环比上涨超过40%，确实激活了一部分置换家庭。但这部分“被激活”的改善需求，主要集中在自流井南湖新城板块。该板块近三个月次新改善二手房成交均价累计上涨3%至5%，邦泰、龙湖系品牌楼盘流动性极强。而大安区5183元/㎡的新房均价、贡井区5050元/㎡的新房均价，国庆期间看房的多、下手的少，“再看看”成了高频词。

第三类：棚改房票安置户——房子是“分”的，不用买

自贡近年在棚改和城中村改造中大力推行“房票”安置，被征收人拿着房票到“房源超市”选购新建商品房。自流井区2025年以来已安置418户，采用“实物安置+房票安置”双轨并行。

这部分购房需求跟普通购房者完全不同。他们不需要攒首付、不需要还月供，房票直接抵扣。但这意味着他们的购房行为集中在特定时间段，一旦安置工作阶段性完成，需求就会断档。国庆期间，自流井区部分楼盘的房票客户占比超过四成，但这批人买完就走，不会在市场上持续产生新的需求。

沿滩区则走出了另一条路。该区对2026年全年购买新建商品住房的个人给予400元/㎡购房补贴，单套最高补贴5万元。叠加板仓工业园产业人口持续导入，沿滩核心板块9月二手房均价达到5334元/㎡，环比上涨1.02%，是全市领涨的第一梯队。产业工人拿着补贴买房，构成了沿滩区别于其他区域的独特需求支撑。

各区域国庆楼市实况：分化比想象中更剧烈

自流井区国庆期间呈现明显的“两头热、中间冷”。南湖新城板块凭借华商国际城、高峰公园等成熟配套，改善型楼盘到访量尚可，部分品牌楼盘推出特价房源去化。但老城区二手房几乎无人问津，大量房龄超过15年的老旧小区持续涌入市场，供需失衡压低了整个区域的价格中枢。

沿滩区是国庆期间最活跃的区域。龙湖新城、板仓工业园等板块配套逐步成熟，吸引了大量首次置业和产业人口。沿滩区二手房同比仍下跌14.1%，以价换量的态势并未根本扭转，但成交量在国庆期间明显好于其他区域。

贡井区和大安区的国庆楼市则相对冷清。贡井区过去十年伴随人口外流、刚需饱和，二手房逐步进入价格回归阶段，部分小区跌幅高达40%。大安区9月新房均价5183元/㎡，从年初到9月一字未变，全年“零波动”，反映出该区域在售项目少、市场竞争不充分的现实。

富顺和荣县走出了县域独立行情。富顺作为自贡常住人口最多的县，内生购房需求扎实；荣县核心学区路段次新房依托本地置换需求，9月二手房均价4111元/㎡，环比上涨0.47%。国庆期间，富顺县部分楼盘推出的特价房源去化率好于市区，说明县域市场的刚需底盘依然稳固。

不买房的人，才是理解自贡楼市的关键

自贡楼市的支撑逻辑已经从过去的概念炒作，转向“本地刚需+改善置换”的真实需求驱动。但恰恰是那些“不买房的人”——外出的年轻人、住着老房子不愿换的居民、房票安置后不再有购房需求的家庭——决定了这个市场的天花板在哪里。

未来12个月，自贡楼市将继续保持结构性分化。南湖新城依托成熟配套，改善型需求支撑力度会持续增强；沿滩产业核心板块随着产业人口导入，刚需房源价值支撑不断夯实；而大安、贡井的远郊板块，若无重大配套落地，房价将长期保持平稳，部分位置偏远、供应过剩的项目仍存在去化压力。

国庆七天，自贡楼市的真实图景不是“买不买”，而是“谁在买、谁不买、为什么不买”。读懂这三类人，比读懂房价数据更重要。