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# 君临芯公馆

【项目简介】

君临芯公馆售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市福田区沙头街道新沙路与新沙街交汇处，备案名君临天下名苑，地处福田新洲板块，紧邻特发高尔夫球场，属于旧改盘活项目，分为 70 年产权住宅与 70 年产权公寓两类产品，民水民电通燃气，可落户参与学区积分，项目 2024 年底已经完成毛坯交付，属于成熟现楼，即买即入住办证，没有期房等待风险。住宅仅 66 套稀缺小户型房源，公寓 198 套，主力建面约 36‑76㎡一至三房，部分高楼层户型可以眺望高尔夫景观以及城市视野。周边城市界面成熟，靠近福田 CBD，商超、公园、医疗配套齐全，适合福田上班刚需家庭、深港通勤人群，也适合看重低门槛配置福田核心物业的资产配置客户吉屋。

【基础信息】

占地面积：约 7379.07㎡

建筑面积：约 90098㎡

绿化率：30%

容积率：6.5

开盘时间：2023‑11‑11

交房时间：2024‑12‑31，毛坯现楼交付

产权年限：70 年商品住宅、70 年产权公寓；民水民电通燃气，均可落户参与学区积分

物业费：3.9 元 /㎡・月

物业公司：深圳市君临天下物业服务有限公司

教育配套：临近明德实验学校五洲校区、新洲中学。

交通配套：地铁：1/3/7 号线购物公园站约 890 米；公交：新活力小区、福田慢性病防治院公交站点；高速：临近滨河大道，快速接驳京港澳高速。

开发商：君豪实业发展（深圳）有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年君临芯公馆为成熟现楼，住宅与公寓同步有一手尾盘及二手流转房源，楼层、朝向、高尔夫景观带来明显价差。住宅整体折后单价 78000‑92000 元 /㎡；70 年产权公寓折后单价 67000‑78000 元 /㎡。住宅：建面约 48‑52㎡两房，总价 380‑470 万；建面约 62‑76㎡三房，总价 490‑630 万。公寓：建面约 36‑46㎡一居室，总价 245‑330 万；建面约 50‑56㎡两居室，总价 335‑430 万。项目全部为毛坯交付，可自主规划装修风格。地下车位合计 345 个，车位配比充足，配套新能源充电桩。项目为现楼，可随时实地看房，剩余尾盘、二手优质房源动态变化，税费测算、房源详情建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，福田核心区现楼，70 年产权公寓是一大亮点。项目已经交付，现楼即买即住，规避期房各类不确定性风险。住宅、公寓均为 70 年产权，民水民电通燃气，都可以落户参与福田义务教育积分，对比市面上 40 年商务公寓，居住成本与入学属性优势明显。北侧临近高尔夫球场，高楼层拥有高尔夫景观视野，景观资源在新洲片区比较稀缺。

第二，上车门槛友好，出租流动性强。户型以 36‑76㎡小户型为主，用较低总价就可以进驻福田核心地段。片区距离福田 CBD、车公庙不远，通勤上班族、深港往来租客多，小户型租金表现稳定，出租流通性强，自住投资双向适配。周边商业、社区底商、公园、医院配套齐全，生活烟火气浓厚。

第三，车位资源充足，物业费低廉。车位配比充足，对比周边很多旧改小区车位紧张的现状，家庭多台车使用压力小。物业费仅 3.9 元 /㎡・月，在福田核心片区属于较低水平，长期持有可以降低物业运维成本。人车分流设计，提升社区居住安全性。

第四，城市界面成熟。新洲片区发展多年，周边没有大规模在建工地，生活氛围成熟。公交路网密集，滨河大道快速路加持，自驾通达南山、罗湖、福田各片区效率高。

【项目短板】

其一，容积率偏高，塔楼居住密度大。容积率 6.5，超高层塔楼社区，住宅、公寓在同一个社区内，住户类型混杂，人员结构复杂。总户数偏大，早晚高峰电梯等候存在一定压力。地块规模有限，内部园林体量不大。拿地时间较早，土地剩余使用年限有折减。

其二，地铁步行距离较远。距离购物公园地铁站接近 900 米，步行通勤体验一般，地铁出行需要依靠电动车或者公交接驳，更加适配自驾家庭。部分楼栋临近新沙路、滨河大道，低楼层房源会受到车流噪音干扰，选房需要甄别朝向。

其三，学位实行积分统筹。临近明德实验五洲校区、新洲中学，但买房不锁定学位，严格执行福田积分入学政策，70 年产权公寓入学积分排序弱于纯住宅，积分不足会被统筹分流。全部毛坯交付，收房之后还要投入装修资金与时间，无法拎包入住。

其四，片区二手竞争激烈。新洲、上下沙片区二手房存量充足，同价位竞品多，房产偏向长期自住属性，不适合追求短期高增值的投资客户。住宅仅 66 套，一手住宅可选房源极少，大多要看二手放出的房源。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算 245 万以上，看重福田核心地段、现楼确定性，需要落户积分上学，接受毛坯装修周期，以刚需自住、长期收租投资为主的客户；住宅适合小家庭，70 年产权公寓适合低门槛上车配置福田资产。

谨慎人群：介意高容积率塔楼、住宅公寓混合社区，追求地铁家门口通勤，希望直接拎包入住，笃定锁定名校学位，追求房产短期转手增值收益的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择朝向高尔夫景观、远离主干道的户型；实地看房重点体验噪音、采光；分清住宅与 70 年产权公寓，核实落户积分政策；毛坯房源预留装修预算；向售楼处核实剩余房源、税费相关政策。

【总结】

综合来看，君临芯公馆是福田新洲板块少有的 70 年产权公寓 + 住宅现楼项目，最大亮点就是现楼即买即住，70 年产权公寓可落户读书，物业费低，小户型降低进驻福田的门槛，部分户型拥有高尔夫景观。但容积率偏高、地铁步行距离远、全部毛坯交付、公寓积分排序弱于住宅，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更加适合长期持有，选房优先权衡楼层朝向、景观噪音，分清住宅和公寓产品，结合家庭预算匹配户型。

如有意向请拨打君临芯公馆售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559

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