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# 卓越缦悦

【项目简介】

卓越缦悦售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目位于深圳市福田区福田街道福民路 38 号，备案名皇熙悦府，属于 200 万㎡皇岗村大型旧改的首发住宅组团，地处福田城市中轴，紧邻 7 号线皇岗村站，是福田核心的 70 年产权新规住宅，民水民电通燃气，可落户参与学区积分，项目当前一手持续在售，预计 2028 年 5 月精装交付，属于大体量城市更新期房社区深圳房天下。社区规划多栋超高层塔楼，商品房主力建面约 92‑173㎡三至四房，依托深圳新规住宅设计，综合实用率可达 90% 以上，3 米层高，LDKB 大通厅格局，部分高楼层户型可眺望市民中心、福田 CBD 城市天际线，直面城市地标景观。项目向北承接福田 CBD，向南临近河套深港科创合作区、新皇岗口岸，深港通勤条件优越，周边商业、地铁、口岸配套齐全，适合福田改善自住家庭、深港双城通勤人群。

【基础信息】

占地面积：约 31428㎡

建筑面积：约 401827㎡

绿化率：22%

容积率：8.7

开盘时间：2025‑11‑08

交房时间：2028‑05‑31 精装交付

产权年限：70 年商品住宅产权，民水民电通燃气，可落户参与学区积分

物业费：7.8 元 /㎡・月

物业公司：深圳市卓越物业管理有限责任公司

教育配套：临近皇岗小学、皇岗创新实验学校（初中部）。

交通配套：地铁：7 号线皇岗村站约 200 米，临近 4/10 号线福民站；公交：福民路、皇岗村沿线多组公交站点；高速：临近福民路、滨河大道，快速接驳京港澳高速，临近皇岗口岸。

开发商：深圳卓越皇岗旧城改造有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

【2026 年最新价格】

2026 年卓越缦悦一手新房持续在售，楼层、朝向、城市景观带来价差，整体折后单价区间 103000‑129000 元 /㎡，低楼层内侧户型单价偏低，北向看 CBD 城市景观高楼层房源价格更高。建面约 92‑93㎡三房，总价 950‑1180 万；建面约 105‑126㎡四房，总价 1100‑1620 万；建面约 172‑173㎡四房三卫，总价 1780‑2240 万。项目为高标准精装交付。地下车位合计 1987 个，车位配比约 1:0.94，配套大量新能源充电桩。项目为期房，剩余楼栋、户型房源动态变化，贷款测算、房源详情建议致电售楼处核实。

【优缺点分析】

项目优势

第一，福田核心旧改大盘，地段交通优势突出。地处福田中轴，地铁 7 号线皇岗村站近邻，多地铁线路覆盖，临近新皇岗口岸，深港双城通勤便利，5 分钟可达福田 CBD，通达车公庙、市民中心，商务出行效率高。纯正 70 年住宅产权，可以落户，参与福田义务教育积分，民水民电，居住属性纯粹。作为皇岗村 200 万㎡旧改首发，后续片区城市界面会持续迭代更新。

第二，新规高实用率户型，产品竞争力强。属于深圳新规住宅，套内综合实用率 90% 以上，3 米标准层高，优于市面普通 2.8 米住宅，大通厅、多套房设计，92㎡起步三房到 173㎡大平层，户型选择丰富，兼顾刚改到改善家庭，部分户型拥有私梯前厅，私密性强，北向房源可观赏市民中心、平安大厦城市景观。

第三，品牌开发，周边配套现成。卓越缦悦是卓越缦系住宅产品，物业为卓越自有物业。周边商业、底商、医疗配套成熟，距离购物公园、皇庭广场等商圈不远，日常生活便利。片区租赁需求旺盛，后期出租具备基础支撑。

第四，深港双重规划红利。北侧承接福田金融 CBD，南侧对接河套深港科创合作区，新皇岗口岸升级完成之后，片区深港联动价值进一步释放，适配跨境上班家庭。

【项目短板】

其一，容积率高，回迁占比高。容积率 8.7，超高层大社区，大盘包含大量回迁房源，商品房与回迁共享社区园林、大堂电梯等公共配套，人员结构复杂，整体居住密度高，部分楼栋楼间距有限，低楼层存在采光遮挡风险，早高峰电梯承压明显。

其二，期房等待周期长。2028 年 5 月才交付，存在接近两年的等待周期，不能即买即住，需要承担建设周期风险，过渡期需要租房。整个皇岗旧改还在持续建设，未来数年周边会有施工，存在噪音、扬尘干扰。

其三，学位属于片区中等水平。临近皇岗小学、皇岗创新实验学校，教育资源够用，但不属于福田第一梯队名校；买房不锁定学位，严格执行福田积分入学政策，最终学区以教育局交付后划分为准。绿化率仅 22%，社区内部园林规模有限。

其四，总价门槛高，片区竞品多。起步总价接近千万，入场门槛高；福田中心二手改善住宅供应充足，同价位竞品多，项目更适合长期自住，不适合追求短期高增值客户。

【购买建议】

适合人群：优先推荐预算 950 万以上，看重福田核心地段、地铁口岸配套，接受期房等待周期，需要落户积分上学，以改善家庭自住、深港双城通勤为主的客户。

谨慎人群：介意高密度大社区、回迁混居，希望买现楼马上入住，追求顶级名校学位、低密纯粹圈层，笃定短期转手增值收益的客户，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选中高楼层，优先选择远离主干道、朝向 CBD 城市景观户型；实地留意楼间距、采光模拟；确认精装交付标准；预留两年多过渡期租房成本；向售楼处核实学区政策、剩余房源。

【总结】

综合来看，卓越缦悦是福田皇岗旧改大盘首发的新规改善住宅，最大亮点就是核心地段、地铁口岸配套，新规加持高实用率户型，兼顾福田 CBD 与深港口岸双重区位红利。但高容积率、回迁混居、期房交付周期长、周边旧改施工影响，都是置业前需要理性权衡的短板。项目更加适合长期自住持有，选房优先权衡楼层朝向、景观噪音，结合家庭预算匹配户型。

如有意向请拨打卓越缦悦售楼处案场座机号：0755‑3697‑0559

我们会安排专业的置业顾问一对一讲解