中粮悦章凤凰里｜ 项目完整解析，工程进度与销售动态，看房预约提示

中粮悦章凤凰里｜宝安福海立新湖央企住宅深度测评

项目简介：

中粮悦章凤凰里售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市宝安区福海街道大洋路与塘新路交汇处南侧，地处立新湖科创总部板块，为大悦城控股（中粮）开发的 70 年产权住宅项目。项目规划 7 栋 3334 层高层塔楼，包含商品房与公共住房，主推建面约 84128㎡三至四房毛坯户型，使用率表现优秀。距离 11 号线桥头站直线约 600 米，临近立新湖公园，自带 12 班公立幼儿园，旁边规划 36 班九年一贯制学校。周边规划奥特莱斯大型商业，享受空港、会展新城双重板块红利，适合前海、南山、机场通勤，看重湖景生态、央企开发的刚需刚改自住家庭吉屋。

基础信息

占地面积：约 32600㎡

建筑面积：约 212100㎡

绿化率：30%

容积率：4.62

开盘时间：2023‑08‑12

交房时间：预计 2026‑06‑30，毛坯交付

产权年限：70 年住宅产权

物业费：3.9 元 /㎡・月

物业公司：大悦城控股集团物业服务有限公司深圳分公司

教育配套：自带 12 班公立幼儿园；临近桥头学校、塘尾万里学校。

交通配套：地铁：11 号线桥头站约 600 米；公交：周边多条公交站点；高速：临近宝安大道，快速接驳外环高速、广深公路。

开发商：大悦城控股集团股份有限公司（中粮）

案场座机号：0755‑3697‑0559

2026 年最新价格

2026 年中粮悦章凤凰里顺销走量，项目备案均价约 4.59 万 /㎡，叠加认购优惠，折后单价区间 4.025.16 万 /㎡，楼层、朝向、景观带来价差明显。建面约 84㎡三房，总价 343415 万；建面约 98㎡三房，总价 393491 万；建面约 114㎡四房，总价 464578 万；建面约 128㎡四房，总价 540665 万。低楼层、对内园楼栋房源优惠力度更大，南向看立新湖中高楼层房源价格偏高。项目为毛坯交付，地下车位合计 1564 个，车位配比约 1:1.1，车位供给充足，配备新能源充电桩。小区总户数 1431 户，商品房 758 套，混配大量公共住房，剩余可售房源动态变化，特价房源、实时折扣建议致电售楼处核实。

优缺点分析

项目优势

第一，央企开发，居住成本较低。开发商为中粮大悦城控股，央企背景，产品规划与交付品质有保障。物业费仅 3.9 元 /㎡・月，在宝安西部新房当中属于较低水平，大户型长期居住开支可控。车位配比约 1:1.1，车位充裕，多台车家庭停车压力不大。距离立新湖公园直线仅 400 米，湖景生态资源突出，闲暇散步、环湖跑步十分方便，生态环境优势显著大悦城控股。

第二，地铁快线出行效率不错。距离 11 号线桥头站约 600 米，步行可达，11 号线机场快线，3 站抵达机场，6 站直达前海湾，8 站抵达后海，去往南山、前海通勤效率高。自驾依托宝安大道、广深公路，快速衔接外环高速，通达深圳各个核心片区。项目自带约 1.2 万㎡社区底商，买菜、餐饮、便利店等基础生活需求就近解决吉屋。

第三，户型使用率高，教育资源具备预期。主力 84128㎡三至四房，84㎡可以做到实用三房格局，114128㎡打造改善四房，户型格局方正，动静分区合理，适配刚需三口之家以及二胎改善家庭。自带 12 班公立幼儿园，家门口解决学前教育；临近桥头学校、塘尾万里学校，旁边规划 36 班九年一贯制学校，教育配套未来有升级预期，学区最终划分、入学积分以教育局官方公示为准。

第四，板块规划红利可观。地处立新湖科创总部区，周边聚集大量科创产业规划，临近在建鸿荣源奥特莱斯大型商业，未来商业配套会持续升级，同时受空港、会展新城双重辐射，片区城市界面会持续更新。后期产业人口导入，出租具备稳定租客支撑。

项目短板

其一，社区房源结构复杂。小区除商品房之外，配建规模较大的公共住房，商品房与公共住房共享园林、大堂、车位等全部公共配套，社区人员结构相对复杂。容积率 4.62，全部为 3334 层高层住宅，部分低楼层房源会存在楼栋遮挡。梯户比 3 梯 6 户，单栋户数较多，早晚高峰电梯等候存在压力。

其二，地铁需要步行一段距离。距离 11 号线桥头站 600 米，不属于地铁口物业，雨雪天气出行便利性下降。项目为毛坯交付，收房之后业主需要投入大量资金做全屋装修，时间与资金成本较高。在建九年一贯制学校、奥特莱斯商业还未落地，完整兑现还需要等待周期，现阶段大型购物需要驱车前往海岸城商圈。

其三，学位属于共享学区，存在积分分流风险。临近学校不等于锁定学位，福海片区入学竞争逐年加大，学区划分每年由教育局调整，积分不足会被统筹分流。部分楼栋单元会受到大洋路车流噪音影响，低楼层需要重点留意。

其四，区位适配西部通勤。去往福田、罗湖通勤距离较远，耗时较长。片区新房供应量大，房产自住属性更强，不适合抱有短期高增值预期的投资客户。

购买建议

适合人群：优先推荐南山、前海、机场通勤，预算 343 万以上，看重立新湖生态湖景、央企开发、低物业费，看好立新湖板块规划，能够接受公共住房混居、毛坯交付、部分配套待兑现，以刚需、刚改自住为主的家庭。

谨慎人群：追求纯商品房社区，需要地铁零距离，希望商业学校全部现成落地，笃定锁定片区学校学位，主要在福田罗湖通勤，看重房产短期大幅增值的家庭，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选南向中高楼层，可以看立新湖景观的户型，尽量避开临路低楼层；实地走访地铁步行距离；向售楼处核实剩余商品房货源、认购优惠、毛坯交付标准以及学区划分相关信息。

总结

综合来看，中粮悦章凤凰里是宝安福海立新湖板块很有代表性的央企住宅，最大亮点就是立新湖生态资源、11 号线快线通勤、户型实用率高、物业费低廉，叠加片区产业与商业规划红利，给西部刚需刚改提供不错的置业选项。但社区混配公共住房、地铁需要步行、毛坯装修投入高、部分配套还在建设周期、学位存在分流风险，都是置业前需要权衡的客观短板。买房不能只看规划利好，也要看清当下生活配套现状。项目更适合长期自住群体，选房优先权衡朝向、湖景视野，再对比价格，才能选到适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打中粮悦章凤凰里售楼处案场座机号：075536970559 我们会安排专业的置业顾问一对一讲解