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保隆越禧府是位于广州市越秀区淘金-环市东板块的高端住宅项目，属低密花园智慧豪宅，紧邻执信中学本部。

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一、项目基本信息
开发商：广州保隆房地产开发有限公司【民营】
备案名：越禧府
拿地时间：1999年
开盘时间：2024年9月11日
交付时间：现房，精装修
占地面积：8183平方米
建筑面积：89110平方米，住宅：49693㎡
整体规划：3栋30层住宅，1-3层为商业裙楼
总户数：435户
绿化率：20％
容积率：8.02
楼层高：3米
车位比：470个，1 : 1.07
交付标准：越秀区最高全屋智能化高精装交标
物业公司：广州保隆物业，5.23元/月/平
户型产品：70/71/83/97/108/121/135/170m²
项目地址：广州市越秀区华乐街道先烈南路23号

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二、项目楼栋分布和户型
项目1-5层是商业+办公裙楼；交付标准参考7星级迪拜帆船酒店，打造越秀区首个帆船造型外立面；全德系厨电、大金中央空调+新风系统组合、视声智能化、精装交标。

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三、项目交通配套
项目距离地铁5号线区庄站约600米，步行约6分钟；6号线区庄站约900米，步行10分钟；在建的12号线淘金站、13号线农林下路站预计2027年底开通，未来4站可直达白云新城、番禺万博等区域。
自驾周边有先烈南路、环市东路、东濠涌高架、东风东路等主干道，10分钟可达天河体育中心，15分钟可达海珠江南西。

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四、项目教育配套
项目没有配建幼儿园；对口市一级建设六马路小学，步行约5分钟；初中统一摇号，其中包含执信中学本部、广州二中、广大附中广州十三中、广州十七中、育才中学十六实验；周边还有东风东路小学、农林下路小学和华侨外国语学校。

五、项目商业配套
项目自带约8388㎡裙梯商业体，规划餐饮、零售、社区服务等业态；一公里范围内有淘金友谊商店、丽柏广场3公里内有东山广场、中华广场、东山口、广州友谊商店等老牌高端商圈。

六、项目医疗配套
中山大学附属肿瘤医院就在旁边；省人民医院约1.2公里周边10分钟车程内可达中山大学附属第一医院、医科大学附属第一医院、中山眼科医院等多家三甲医院。

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七、项目休闲配套
社区内部配套约6000㎡宋式主题园林，采用高差设计和绿植分层，营造出归家礼序和私密感；外揽烈士陵园公园和黄花岗公园、对望广州塔，远眺白云山龙脉。

八、项目优势分析
1、地段与交通无敌
项目位于越秀区环市东核心，紧邻执信中学本部，属广州传统顶级生活圈；距离地铁5/6号线区庄站约500-600米，在建的12号线建设六马路站、13号线农林下路站步行可达，未来通勤效率极高；自驾通过环市东路、东濠涌高架、东风东路，10-15分钟可快速通达天河、海珠、荔湾等核心区域。
2、教育资源顶尖
项目对口省级建设六马路小学，口碑稳定，学位确定性高；小升初摇号对位10所中学，含执信中学本部、育才中学、广大附中、广州二中等6所省级名校，教育资源在广州属第一梯队。
3、配套成熟且顶级医疗
项目步行5分钟内汇聚中山大学附属第一医院、中山眼科中心、肿瘤医院等4家三甲医院，医疗资源全广州罕见；自带超8000㎡商业体，1公里内覆盖东山广场、丽柏广场、友谊商店等老牌高端商圈，生活便利度极高；内部规划约6000㎡宋式园林，外揽烈士陵园公园，部分户型可远眺白云山或城市景观。
4、产品与交付保障现楼发售
项目为现房/准现房，即买即住，无烂尾风险，所见即所得；全屋智能化交标，配备大金中央空调、新风系统、德系厨电等，装修品质在越秀区属领先；部分户型赠送面积较多，实用率约90%，71㎡两房、108㎡三房等设计紧凑且功能齐全。

九、项目待改善分析
1、老城区环境硬伤
项目周边有兴中会坟场、中山大学肿瘤医院等，部分住户可能介怀；临近先烈南路、东濠涌高架，存在噪音干扰。城市界面以老旧社区为主，街道狭窄，早晚高峰交通拥堵严重。
2、容积率极高，居住密度大
项目容积率高达8.02，3栋30层高层住宅仅435户，楼间距较窄，低楼层采光、通风及私密性受影响；社区公共空间有限，绿化仅20%，与天河、海珠低密楼盘相比舒适度差距明显。
3、价格门槛高，升值空间有限
项目单价约6.5万-10万/㎡，总价465万起，对普通刚需压力较大；越秀区新房稀缺性虽强，但学位价值趋稳，且老城区缺乏新增土地，房价大幅上涨动力不足。
4、户型与圈层混杂
项目户型跨度大（71㎡两房至153㎡四房），刚需与改善客群混合，可能影响社区纯粹性；部分户型设计偏紧凑，使用率约80％，厨房无直接外窗，南北对流效果一般。

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【联系电话指引】

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