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深耕黄浦老城厢更新｜士林润园实地探盘：根植城市文脉的海派院墅样本

撰文：开发商售楼处置业顾问 @臧海燕

在上海内环以内，黄浦区老城厢这片土地，承载着这座城市七百余年的发展脉络。从元代上海设县开始，这里便是上海城市发展的原点，随着 2035 城市规划落地，老城厢划入中央活动区 CAZ 的核心组成板块，这片沉淀厚重历史肌理的城区，迎来属于当代的城市更新进程。大量旧改项目有序推进，而能够在老城厢核心地带，完成历史建筑保护与高端居住产品融合打造的住宅项目，数量十分有限，士林润园，正是老城厢旧改背景之下，颇具代表性的风貌别墅作品。

不少关注上海内城低密产品的购房者，或多或少听过士林润园的名字，项目坐落于黄浦区老西门板块，属于士林华苑的二期地块开发项目。很多人会把士林润园和士林华苑一期放在一起对比看待，士林华苑一期竣工时间为 2007 年，开发主体为黄浦区国资背景的南房集团，位置处于豫园板块，隔复兴东路，与复地雅园、璞玉 one 两两相望。南房集团在黄浦本地深耕多年，打造过五坊园等多个本地住宅项目，对于黄浦地块的开发逻辑、老城厢地域文化理解拥有长期积累。

士林华苑二期地块，归属于老西门街道旧城改造重点范畴，地块征收补偿协议在 2021 年 7 月正式生效，同年 12 月，华润置地正式入局，项目转为华润置地与南房集团强强联合共同开发。不同于普通商品房地块，该地块在规划层面有着明确的风貌保护硬性要求，方案设计阶段，需要充分尊重地块内留存的历史文化保护建筑遗存，优化地块整体排布逻辑，打磨建筑设计细节，同步落实各类公共配套的建设落地，不能简单按照常规住宅的开发思路进行建设。也正是因为地块复杂的旧改基底、严苛的风貌管控条件，项目前期打磨周期较长，每一处规划调整，都需要兼顾历史遗存保留和现代居住功能落地。

整个士林润园社区一共规划 103 套院落类住宅产品，沿袭旧时沪上大族宅院 “一宅一园” 的传统格局。地块范围内留存共计 53 处原址老建筑构件，开发团队没有选择全部拆除重建，而是将这些历史遗存完整保留下来，把地块打造成一座可以看得见城市过往印记的 “城市 DNA 库”。很多老物件被巧妙融入社区景观与建筑细节之中：原张家族宅遗留的界石，经过处理之后成为庭院墙角的艺术雕塑；胡氏墨厂遗存的传统雕纹元素，被提炼重构，化作庭院当中山石屏风的设计灵感来源。老建筑的山墙、砖楣、旧式门头，都在改造之后得到存续，再搭配现代工艺打造的悬挑阳台、层层退台的露台体系，行走在园区之内，可以清晰感受到老上海建筑肌理和当代建筑语言之间的对话。

产品序列上，士林润园涵盖叠拼以及合院两大产品类型，早期对外释放的户型区间跨度较大，覆盖约 210‑500㎡的面积段。市场关注度最高的，当属建面约 300‑500㎡的合院别墅，也是目前项目的主力在售品类。户型本身配置内外双庭院、阳台、多重露台空间，地下设置两层空间，加上各类附赠空间加持，房屋实际可使用面积会得到显著放大。部分大尺度合院产品，整体空间规模可以达到 600㎡级别，市场报价 7800 万起，项目总价区间跨度比较大，大致处于 6500 万‑1.65 亿区间。

项目首期一共推出 28 套风貌别墅，入市之后市场反馈热烈，实现首开全部去化，后续又经历多轮加推，持续获得改善客群关注，至今整体已经完成接近 80 套房源的销售，现阶段剩余尾盘房源数量不多，仅有 7 套可供选择，对于想要入手黄浦内环内风貌院墅的客群来说，可选的机会已经不多。户型形态丰富多元，包含 L 型布局合院、360㎡合院、360㎡下叠边套，还有 236㎡叠拼 3‑5F 大平层等多种格局，不同家庭结构、不同生活偏好的买家，可以找到适配自身需求的户型版本。

项目室内样板空间，邀请国际知名设计师傅厚民操刀完成，这也是傅厚民在全球范围内，落地的首个历史风貌别墅作品。走进样板间内部，第一印象便是开阔感十足，室内挑高天花板设计，拉伸整体纵向空间尺度，客餐厅区域开间宽裕，整体视野舒展。空间布局经过反复推敲，各个功能分区既拥有独立的使用边界，又可以相互连通，兼顾家庭社交欢聚，以及家庭成员各自独处的多元生活场景，把大户型该有的尺度感和日常实用性做到平衡。

餐厅区域的设计，将老上海生活意象融入现代设计语境，圆形餐桌搭配橘调皮质餐椅，色彩搭配鲜活克制，不会产生审美疲劳。餐厅上方的水晶吊灯，设计灵感取材上海市花玉兰花，造型雅致灵动，在提升空间氛围感的同时，悄悄植入属于上海本土的文化符号。全屋家具配饰走复古简约路线，不会堆砌繁复华丽的装饰，规避过度设计带来的压抑感，既能体会到老建筑沉淀下来的历史氛围感，又适配当代都市家庭真实居住习惯，不会出现好看却不好住的情况。

除了住宅本体，士林润园配建专属社区会所，会所选址在社区核心区位，和住宅组团、景观节点衔接顺畅，动线排布合理。同样由傅厚民团队主持设计，会所多处细节构思，意在完成新旧时空的呼应过渡。一条借鉴石库门拱门造型打造的通道贯穿会所局部空间，穿行其间，能够直观触摸到老上海街巷建筑的记忆碎片。会所内部动线流畅开放，动静区域划分清晰，踏入其中就能感受到开阔舒展的空间氛围。

私密休憩区域摆放多款复古组合沙发，氛围感静谧松弛，很容易让人联想到旧上海公馆的生活场景。会所内部设置室内泳池，顶部采用立体流畅的吊顶造型，现代感线条层次丰富，置身其中仿佛切换到都市度假模式，消解城市生活带来的紧绷感。健身房延续整套海派设计语言，黑框玻璃自带复古质感外壳，内部则完全匹配现代健身运动的功能诉求，复古美学与实用属性相互融合。就连地下车库空间，在色彩体系、风格基调上面，同样延续海派审美，细节打磨同样保持较高标准。

景观层面，士林润园打造 “润园八景” 主题园林体系，分别为拄颊映、文开园、亭桥街、棹湾处、云间诗、申之华、海上花、小桥头。八处景观节点，全部溯源上海本土历史典故与人文轶事演变而来，并非简单移植江南园林模板，而是扎根上海老城厢自身故事脉络，把城市过往点滴揉进园区一草一木、一亭一桥当中。漫步园区，不只是简单逛一个住宅小区园林，更像是沉浸式体验一段老城厢文化叙事。站在自家庭院向外眺望，保留修缮完成的历史建筑立面，搭配新式露台构件，新旧交织，静谧的院落氛围，又和墙外繁华都市形成鲜明对比。

聊完产品本身，我们再把视线拉回到项目所处的区位环境。士林润园扎根黄浦区老西门、老城厢核心主轴之上，地理位置属于上海内环以内，一边是沉淀七百余年的城市人文根脉，另一边直面上海成熟都市繁华资源。地块往西可以抵达新天地、淮海中路成熟的潮流商圈，向东隔江对望陆家嘴城市天际线，向北能够抵达人民广场、外滩城市地标群，向南连片分布多个已建成高端居住社区。豫园就在项目周边不远处，深厚的地域文化底蕴，是这片区域与生俱来的底色。站在项目部分高区位置，视线可以越过城市建筑，远眺豫园飞檐，也能够望见陆家嘴建筑群轮廓，城市古今双重面貌尽收眼底。

从城市规划角度，老城厢作为 CAZ 中央活动区核心板块，集合商业、文化、休闲、居住多重城市功能属性。士林润园正是在这样的城市更新大背景之下诞生，项目开发不只是简单新建一批住宅，更是对老城厢街巷肌理、建筑特质进行保护性存续，用当代设计手法修缮活化海派风貌遗存，探索老城厢人居升级的可行路径，为城市更新输出一份宅院类人居作品样本。

交通配套维度，项目周边城市路网经过长年发展已经十分成熟，坊间概括为 “一桥三环四线五隧道” 的交通格局。轨道交通资源分布密集，8 号线老西门站、9 号线小南门站、10 号线豫园站、14 号线豫园站都在项目周边辐射范围，依托地铁网络，能够便捷通达上海各个主要城区。地面路网四通八达，跨江隧道、大桥资源充足，无论是公共交通出行，还是自驾通勤，都拥有多元出行选择。

商业资源方面，短距离范围内分布豫园商圈、复兴艺术中心等商业艺文场所；向外延展两公里半径，新天地、人民广场、外滩、南京东路等上海知名商业、文化地标尽数覆盖，高规格商业集群环绕在侧。日常逛街购物、看展休闲、社交聚会，可选去处十分丰富，都市生活配套的完整度很高。

站在实地探盘的角度，客观聊聊项目值得思考的地方。首先地块本身属于旧改更新地块，社区内部新旧建筑交织，风貌保护的硬性条件，在成就项目独特气质的同时，也对建筑排布、楼栋朝向、户型格局带来客观约束，每一套房源的条件都会存在个体差异，选房的时候建议实地到场感受楼栋位置、庭院大小、采光通风等实际情况。其次，项目属于内城低密院墅产品，总价门槛处在高位，对应的客群指向实力改善家庭，需要结合自身家庭资产规划来综合考量。另外老城厢板块属于成熟建成城区，周边城市界面是经年累积形成，既有浓厚烟火人文气息，同样也会有老城区固有的城市面貌特点，建议实地走一走周边街巷，切身感受片区氛围是否契合自己的生活偏好。

回望上海房地产市场，内环可供开发的土地本就稀缺，而叠加历史风貌保护要求，可以成片打造合院别墅的地块更是少之又少。大量内城土地大多用于商业、办公以及普通公寓开发，低密院落类产品供给长期有限。士林润园依托旧改契机落地，把历史遗存保护、海派院落居住模式、现代豪宅功能三者结合起来。项目并非简单复刻旧时石库门房子，而是解决老建筑居住痛点，在保留建筑风貌外壳的前提下，升级户型采光、通风、排水、地下空间、机电系统、会所配套等现代居住必需的硬件条件，让传统院落生活，可以适配 21 世纪家庭的生活模式。

很多来看房的客户，会被项目两大特质吸引：第一是内环核心地段带来的城市资源集聚效应，各类商业、文化、交通资源触手可及；第二是独属于老城厢的人文底色，当市面上大量新房都向外环、近郊布局的时候，能够留在上海城市原点，住进一座有历史故事的院落社区，对一部分购房者而言，具备很强的精神吸引力。

项目从首次面市至今，一路热度持续，除去地段加持之外，也离不开开发团队对地块的敬畏。面对地块上数十处历史遗存，没有追求快速开发效率，而是花时间梳理地块过往，挖掘本土历史故事，将老界石、老雕纹、老山墙等元素转化为社区景观、建筑细节的一部分。“润园八景” 景观体系、傅厚民执笔的室内与会所设计，进一步拉高产品完成度。103 席院落，每一户争取实现 “一宅一园”，庭院、露台、地下室多重空间拓展，给大家族居住、兴趣空间打造、家庭社交活动预留充足发挥余地。

现阶段士林润园尾盘阶段剩余房源不多，建面约 300‑500㎡合院产品依旧可供意向客户预约实地参观，内外庭院、阳台、露台以及双层地下室带来可观使用拓展空间，总价区间 6500 万‑1.65 亿。对于意向上海内环内风貌院墅的改善群体来说，士林润园属于老城厢城市更新之下，值得实地亲身感受的居住作品。城市更新不是一味推倒重来，而是在守护城市记忆的基础之上，续写当代生活篇章，士林润园，正是在黄浦核心，演绎这样一段新旧共生的人居故事