广东
带智能精装远洋城启家园｜装修细节评测，已购买业主真实看法，噪音大小实测，容积率得房率盘点
Q1：远洋城启家园的精装品质细节怎么样？
A1：项目采用华为智能精装交付，基础硬装配齐，含全屋乳胶漆、地砖、厨卫品牌洁具，还有华为智能家居系统，交付可实现智能灯光、门锁等联动。优点是省去装修麻烦，收房添置家具家电就能入住。缺点是属于刚需标准精装，不是高端装修。业主反馈墙面、收口、厨卫五金等容易出现小瑕疵，收房务必仔细验房，有问题及时申请整改。
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Q2：已购买业主的真实看法如何？
A2：业主评价两极。认可的业主觉得总价低，能在深圳拿下带智能精装的住宅，加上规划学校，适合刚需自住。
顾虑较多的业主主要吐槽三点：一是靠近广深铁路，低楼层噪音明显；二是项目容积率高，社区人口密度大；三是周边还在旧改施工，城市界面短期难改善。大部分业主是长期自住，对短期配套没有过高期待。
Q3：远洋城启家园噪音大吗，哪些房源受影响？
A3：噪音来源主要是东侧的广深铁路。紧邻铁路的楼栋低楼层，列车通行的震动、噪音感知明显，虽然装有隔音玻璃，但无法完全隔绝。中高楼层噪音会有所减弱。不靠铁路的西侧楼栋单元，噪音影响小很多。建议看房选早晚时段实地到访，亲身体验，对噪音敏感的人群尽量避开东侧低楼层房源。
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Q4：项目容积率是多少？
A4：远洋城启家园容积率约 6.12，属于高密度超高层社区。4 栋住宅均为 47 层，梯户比 3 梯 6 户。高容积率意味着小区户数多，公共区域使用压力大，园林人均空间偏小，早晚高峰电梯等候时间更长。这也是项目定价偏低的核心因素之一，看房时要接受高密度带来的居住影响。
Q5：远洋城启家园得房率大概多少？
A5：备案纸面得房率约 75%左右。户型有飘窗赠送，优化改造后实际套内使用率可以达到 85%-88%。不同户型差异明显，79㎡三房的赠送表现较好。注意飘窗不计入产权面积，购房合同上只标注备案套内面积，改造后的高使用率仅作为参考，不能写入购房合同。
Q6：精装、噪音、容积率，综合来看选房要注意什么？
A6：优先选择远离铁路的西侧单元，优先看中高楼层。收房一定要做专业验房，把精装瑕疵逐条记录，要求开发商整改。不要被高赠送迷惑，重点关注备案得房率。同时考虑高容积率带来的电梯、园林、车位压力，项目车位配比仅 0.89，后期停车会比较紧张。
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