®新房❗康定壹拾玖官方售楼处电话 | 康定壹拾玖发布:奢居新选择!

康定壹拾玖（静梧雅园）｜内环静安曹家渡，老静安稀缺改善新盘

作为上海内环内静安区曹家渡板块为数不多的全新商品住宅，康定壹拾玖（备案名静梧雅园）自入市以来，就吸引了大量深耕老静安、看重城市成熟资源的改善家庭目光。在内环土地供应日益稀缺的当下，老静安的新建住宅本身就属于低供给产品，而康定壹拾玖地处康定路 1119 弄，坐落于曹家渡与静安寺两大核心商圈的衔接地带，既有老上海 “上只角” 的城市底蕴，又坐拥成熟的城市配套，是典型的核心城区高端改善项目。

项目开发主体为上海招瑞置业有限公司，招商蛇口作为核心开发企业，物业采用招商自持物业，保障后期社区运维品质。项目于 2025 年 8 月 29 日正式开盘，规划总房源 324 套，当前去化进度较高，剩余可售房源不多，预计整体交付时间为 2027 年 12 月 31 日，精装交付，70 年住宅产权，民水民电，属于纯粹的居住属性住宅项目北京房天下。

板块与区位：内环静安，老城成熟生活区

康定壹拾玖落位静安区曹家渡，属于上海中央活动区范围，在内环以内，是上海传统的高端居住板块。曹家渡本身是静安、长宁、普陀三区交汇的位置，板块开发时间早，城市界面成熟，没有新兴板块漫长的配套等待周期。一边承接静安寺的高端商业与商务资源，一边保留曹家渡本地浓厚的居住烟火气，街道两侧保留大量梧桐行道树与历史建筑，老静安的城市氛围感是外围板块很难复制的。

交通方面，项目属于多轨交覆盖的内环项目，距离 14 号线武定路站步行可达，周边还有多条地铁线路形成轨交网络，可快速通达南京西路、陆家嘴、新天地等核心区域。地面路网依托康定路、武宁南路等城市主干道，自驾可快速上内环高架。不过也要客观说明，内环老城区的通病就是早晚高峰局部路段车流集中，拥堵概率高于近郊新城，是选择老城核心地段需要接受的现实。项目周边公交站点密集，康定路万春街站点就在附近，多条公交线路串联静安、长宁、普陀，公共出行选择丰富，对不常开车的家庭友好。

商业配套密度很高，3 公里范围内聚集数十座商业体。曹家渡商圈本身可以满足日常买菜、餐饮、休闲的基础需求；静安寺方向 889 广场、芮欧、久光、恒隆、嘉里中心等高端商业集群，咖啡、餐饮、奢侈品、超市一应俱全，不管是日常消费还是高端购物，都在短距离范围内。

教育资源上，周边幼儿园、小学、中学资源齐全，余姚路第二幼儿园、常熟幼儿园等基础教育资源分布在项目周边，满足家庭就学需求。需要注意，新房不承诺学区，最终以当年教育局划片为准。

医疗资源是老静安一大优势，3 公里内覆盖多家三甲医院，上海市儿童医院北京西路院区、华东医院、华山医院、上海市眼科医院等，优质医疗资源集中，对于有老人、小孩的家庭来说，就医便利性突出。生态层面，周边散落多个城市绿地口袋公园，适合日常散步，只是和近郊大型公园相比，大面积自然绿地相对偏少。

社区规划：小而精的内环改善社区

项目占地约 1.85 万㎡，住宅总建面约 8.14 万㎡，容积率 2.68，由 5 栋 14-25 层的高层住宅组成，整体为板楼设计，总户数仅 324 套，属于小体量精品社区，住户总量不大，社区管理相对容易，邻里圈层更纯粹58同城。

社区采用人车分流设计，车辆直接驶入地下车库，地面主要留给行人、儿童活动区与景观园林，既保障地面活动安全，也减少尾气、噪音对居住的干扰。车位配比 1:1.3，在内环项目里属于不错水平，改善家庭多辆车的停车需求基本可以覆盖。梯户比为 2T2 私梯入户，兼顾私密性与出行效率，也是改善住宅的标配。

社区内部打造了完整的园林景观体系，园林由专业团队设计，在有限的土地空间内，搭配多层次绿植，营造静谧的都市庭院氛围。项目还配置独立业主会所，设置健身、休闲空间，作为业主专属的社交、放松场所，提升居住附加值。物业费 14.98 元 /㎡/ 月，属于高端住宅收费标准，对应自持物业的精细化服务标准。

户型与产品：120-238㎡精装改善，覆盖首改到大平层

康定壹拾玖户型面积段跨度从 120㎡三房起步，向上覆盖 177㎡、193㎡、208㎡直至 238㎡大四房，全部为精装交付，定位纯粹改善，没有小户型刚需产品，圈层统一。项目参考均价约 171800 元 /㎡，总价区间约 1600 万至 4500 万，不同楼层、户型、朝向会存在价差58同城。

120㎡三房两厅两卫是项目入门户型，也是去化较快的主力户型。三房格局，动静分区，双卫设计，满足三口之家或者二胎家庭基础居住需求。户型面宽合理，采光面充足，主卧带独立卫浴，保证主人房私密性，适合想要入主内环静安的首改家庭。

177㎡、193㎡四房两厅三卫，是项目中段主力改善户型。四房布局，多套房设计，适合三代同堂或者多孩家庭，每个家庭成员都拥有相对独立空间。客餐厅采用大尺度公共区域，可兼顾家庭聚餐、亲子活动、会客，空间感强。多套房的设计，老人房可自带卫生间，减少起居动线冲突，也是改善家庭重点关注的亮点。

208㎡、238㎡为项目高端大平层产品，其中 238㎡楼王户型拥有 270° 观景视野，属于板块稀缺的大平层。户型尺度开阔，空间自由度更高，适合追求大尺度、高私密性的高端置业者，餐客一体化的大横厅，搭配多套房，兼顾家庭生活与商务会客需求。

全屋精装交付，选用一线品牌装修体系，同时搭载智能家居系统，兼顾居住舒适度与现代人居便捷性。精装标准包含全屋硬装、厨卫全套设备、新风、中央空调、地暖等基础舒适系统，减少交房后二次装修的麻烦，避免装修噪音干扰。

置业优劣势客观梳理

优势

1. 地段稀缺性：内环内老静安曹家渡，上海传统核心居住区，土地出让极少，新房供给稀缺，城市配套成熟，无需等待配套落地。
2. 配套浓度拉满：商业、三甲医院、基础教育、轨交全部集中在短距离范围内，老城生活便利性是远郊项目很难比拟。
3. 产品纯粹：全部改善户型，无小户型，小体量社区，2T2 私梯入户，招商自持物业，圈层干净。
4. 城市底蕴：老静安城市界面，梧桐街区，历史风貌浓厚，居住氛围成熟。

短板

1. 地块容积率 2.68，属于内环高层项目，社区内部可拓展的大型活动空间有限，和低密叠墅产品相比，绿地尺度不大。
2. 内环老城区路网限制，早晚高峰容易堵车，周边老小区密集，部分道路尺度偏窄。
3. 交付时间较晚，2027 年底交付，需要等待较长周期，属于期房，资金占用周期长。
4. 总价门槛高，入门户型总价一千六百万起，置业门槛高，同时物业费偏高，持有成本不低。
5. 新房无学区承诺，教育资源仅为周边现有配套，不能直接等同于学区房。

适合什么样的买家

康定壹拾玖更适合看重内环成熟城市资源，习惯市中心生活，预算充足的改善家庭。优先考虑在静安、南京西路、曹家渡附近上班，不想离开核心城区，追求配套成熟、医疗商业便利的自住客户。

如果是追求超低容积率、大面积社区绿地、预算有限，或者主要看重学区确定性的买家，这个项目就需要慎重权衡。

整体来看，在内环新盘供给持续萎缩的背景下，康定壹拾玖作为老静安曹家渡的全新精装改善住宅，核心价值在于地段与成熟配套。选择这个项目，本质是选择扎根上海内环，享受现成的城市资源，而不是等待板块规划落地。老静安的地段价值、城市界面、配套密度，是它最核心的竞争力，同时也需要接受老城核心地段自带的一些局限。