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探盘｜华润士林润园：老城厢里一座 "带院子" 的风貌宅院，尾盘最后 7 套在售

昨天又去了一趟黄浦老城厢。老实说，同一个项目跑这么多遍，还是愿意为它多留点笔墨的盘，这几年真不多。今天聊的是华润・士林润园 —— 一个光凭 "在上海老城厢、纯风貌、合院形态、带私家院子" 这几个词，就足够让人惦记的项目。眼下它已经卖到尾声，剩下最后 7 套，我把实地看过、资料核过的东西整理给你。

先说说它到底在哪儿

很多人对 "老城厢" 三个字没概念。它是上海建城以来最早形成的城市核心，时间往前说七百多年，这里就是上海。"近文庙" 是它的一个地标参照，往四面散开，新天地、淮海中路、豫园、外滩、董家渡都在辐射范围内，北边靠着人民广场和外滩，南侧是一路连着串的高端住宅区。

换句话说，这个项目出生在黄浦最厚的那段历史土壤上，周边不是新造的繁华，而是七百多年沉淀下来、很难再复制的地段坐标。说它 "含着金汤匙出生" 或许有点俗，但地段禀赋摆在那里，是不争的事实。

项目档案：103 席，210—500㎡合院式风貌别墅

先给个基本盘：

• 70 年产权，住宅性质；
• 地上面积从约 210㎡到 500㎡不等，地下再赠送 200—500㎡左右的使用空间；
• 总共 103 套，是合院式风貌别墅；
• 地上 3 层、地下 2—3 层，面宽能做到约 12 米；
• 层高方面，一层约 3.6 米，二三层约 3.3 米，地下挑高能到 5—6 米；
• 花园面积约 50—100㎡，是赠送的；
• 自带约 1500㎡的会所；
• 物业费约 23 元 /㎡/ 月。

项目由黄浦国资委旗下的南房集团与央企华润置地联合开发。这一点值得单独说一句：老城厢风貌保护项目，开发和保护的门槛都很高，这类标的背后有没有靠谱的操盘方，直接决定项目成色。南房是区属平台，华润是成熟的高端住宅开发方，双央企 + 国资的配置，在老城厢这个地段，是能让人放心的组合。

为什么它是 "合院" 而不是 "里弄"

老城厢最出名的建筑形态是里弄。石库门、弄堂、亭子间，这些名词承载着上海人最熟悉的市井记忆。但士林润园走的是另一条路 —— 它做的是 "合院"，也就是中国传统住宅里的围合式院落。

这两种形态差别很大。里弄是 "横平竖直" 的排布，合院是四面建筑围成一个院子，强调私密、秩序和家族团聚的仪式感。虽然合院在上海历史里的知名度不如里弄，但它的围合格局自带一层天然的庇护感，跟这块土地上传下来的家族故事，反而更对味。

选择合院不是拍脑袋。开发商在动工前做了大量历史调研：从风貌评估、保护更新的方案推敲，到单栋建筑的甄别、整体设计的推导验证，前后几十位国内外专家参与，几百套方案推翻重来，才定下现在这套 "怎么保护、怎么新建" 的路径。说白了，在历史保护要求极其严格的地段上盖房子，投入的功夫是普通新盘比不了的。

匠造里的门道：老砖、水刷石、元宝缝

探盘这种风貌项目，我最爱看的就是工艺。士林润园在 "原汁原味" 上下了狠功夫：

• 老砖复用：把老城厢拆下的旧砖重新利用到立面里，青砖墙上带着岁月包浆；
• 水刷石复刻：非遗匠人挑白云石、煤令石子，按部位匹配颗粒大小，跟水泥反复调配，还原出最贴近历史的饰面。中间要经过修补基层、刮糙、粉面层等多道工序，再 "洗三磨三"，在石子浆将凝未凝时用喷壶冲掉表层水泥，让石子肌理自己 "长" 出来。这套活耗时间也费工，出来的墙面既有老城厢的旧味，又扛得住酸和潮；
• 元宝缝精雕：砖缝的弧度不是随便做的，经过流体力学优化，成了天然通风导管。

最值得说的一点是：这是上海首批超低能耗的风貌别墅。传统工艺和现代节能做了结合 —— 青砖上的呼吸孔构成能量微循环，让 "百年砖墙" 既保留了老味，又适应了当代节能的要求。非遗在这座项目里不是博物馆里的标本，而是跟着时代在长。

园林："润园八景" 与江南的曲径通幽

风貌别墅，院子是灵魂。士林润园的景观由朱育帆工作室和翊象设计操刀，打造了 "润园八景"，把不同年代的老城厢故事揉进景致里。飞檐翘角、雕花门窗这些中式元素做了重新演绎，更简洁、更当代；回廊栏杆、庭院水景延续了江南园林的婉约，又融进现代极简的手法。

走在倒川弄、净土街的石板路上，你能明显感到一种跟里弄截然不同的节奏 —— 那更像江南水乡的 "曲径通幽"。山水造景、花园古树、流水街巷，都在自家院子里就能看到。可以说，这是老城厢里难得的一段 "移步换景" 的园林体验。

户型空间：大面宽、窄进深，采光和私密性都照顾到了

看产品力，最直观的是面宽和进深。士林润园做到约 12 米的大面宽、相对窄的进深，好处是采光好、空间通透，同时院子围合保证了私密性。地上三层的格局，一层做公共起居，二三层的层高略收，功能分区清晰。地下挑高 5—6 米，做影音、酒窖、书房、茶室都有富余，实用性很强。

总套数只有 103 户，圈层相对纯粹，主力建面 210—600㎡，邻里结构高端、干净。这种规模在市区项目里不多见，人少、院子多、会所集中，住起来的体验跟大社区完全不同。

尾盘最后 7 套，房源信息都在这里

项目已进入尾盘阶段，目前可售的最后 7 套如下，我按面积段整理给你参考：

约 300㎡区间

表格

房源

建筑面积

价格

庭院

地下

露台

车位

望云里 49 号

316.33㎡

7800 万

28㎡

107.97㎡

20㎡

B1-2

望云里 48 号

324.80㎡

8000 万

28㎡

168.63㎡

12㎡

B1-2

大德里 20 号

314.83㎡

8100 万

34.38㎡

103.92㎡

17.10㎡

B1-2

怡兴里 91 号

322㎡

8300 万

29㎡

104㎡

15㎡

B1-2 小 + 1 微

吉祥里 101 号（新样板）

339㎡

8800 万

35㎡

98㎡

21㎡

B1-2

约 400㎡区间

表格

房源

建筑面积

价格

庭院

地下

露台

车位

峻德里 37 号

380㎡

1.06 亿

26.67㎡

99.30㎡

17.48㎡

B1-2

寿康里 65 号

405.46㎡

1.2 亿

35㎡

118.38㎡

20㎡

B1-2

几个信息点补充一下：7 套里有 6 套属于 300㎡段、总价在 7800 万 —8800 万之间，另有 1 套 380㎡在 1 亿上下，1 套 405㎡到 1.2 亿。全部毛坯交付，也可以委托开发商协助装修。房源明细会随销售进度变动，以案场实时销控为准，我这里提供的是当下能拿到的状态。

另外要坦诚说一句：项目对外宣传的建面口径（210、310、390、400—500㎡）与具体房源实测面积存在差异，比如有套对外说 316㎡、实际是 380㎡的情况，探盘时一定要跟案场核对清楚每一套的真实套内数据和含赠送的实际使用面积，别只看广告上的总价起跳数。

会所与物业服务

项目自带约 1500㎡的会所，这在市区风貌别墅里属于比较到位的配置，健身、会客、休憩都能在社区内解决。物业费 23 元 /㎡/ 月，对应的是风貌别墅社区的服务标准。对这类业主来说，社区内部的居住体验、服务品质，往往比价格本身更重要。

关于价格与价值的几句实在话

我不吹 "稀缺"" 不可复制 " 这类话，只说客观事实。

七千多万起步、顶到一点几个亿的价位，对应的不是一套 "房"，而是一整块承载着老城厢历史肌理的地段、一栋带院子的合院建筑、以及长线资产配置的属性。市面上真正的纯风貌合院别墅、还在核心地段、总户数只有 103 席的标的，客观上很少见，这是事实，但 "少" 不等于 "一定要买"，合适不合适，得看你的资金体量和居住 / 收藏诉求。

它的适用场景大概是这样几类：家族传承的恒产收藏、名门世家的居住更新、企业会所或艺术展陈空间、以及看重老城厢历史价值的长线配置。这些用途对应的人群，大概率也是它真正的目标客群。

结语

士林润园这种项目，我一般建议按 "看实物" 为准。样板间已经开放，想要真实了解，最直接的办法是提前预约实地看房，把上面列的几套具体房源逐一核对清楚 —— 面积口径、含赠送的实际使用空间、庭院与露台数据、地下挑高，这些数字以案场为准，比我这里转述的更可靠。

老城厢七百多年的城脉，能用来做合院式风貌别墅的土地，用一套少一套。最后 7 套卖完，这个项目在市场上的故事也就翻篇了。要不要抓住这趟 "末班车"，看你的判断和预算，我只负责把信息摊开给你看。