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华润余庆里：CAZ 核心城市更新新作，百套住宅静待登场 作者：上海新房网

在上海内环楼市当中，黄浦区始终是一个特殊的存在。这里汇聚上海近代以来大量的历史建筑，城市肌理经过百余年沉淀已经成型，可以用于全新开发的住宅地块数量并不多，而同时包含现代超高层与成片风貌住宅的复合型更新项目，更是市场当中关注度很高的题材。今天我们要聊的华润余庆里，正是落子黄浦中央活动区的大型城市更新综合体。项目可售住宅合计约 100 套，分为超高层大平层与风貌大宅两大产品序列，伴随规划方案陆续对外公示，市场对这个项目的讨论热度持续走高。本篇探盘，我们立足于公开规划资料以及实地走访感受，完整拆解这个项目的区位逻辑、地块规划、产品差异，同时客观梳理项目的现实条件，给正在关注内环改善置业的朋友提供参考视角。

从地理坐标来看，华润余庆里坐落于金陵东路与淮海东路的交汇地带，恰好处于人民广场、外滩、老城厢三大历史文化风貌片区相互衔接的位置，归属黄浦 CAZ 中央活动区的核心范围。如果把上海核心城区的重要地标在地图上铺开，就能清晰看见它的区位价值：向东延伸，可抵达外滩万国建筑博览群，直面黄浦江沿岸的城市界面；向西行进，衔接淮海路成熟商业带，各类商业消费、艺术文化资源聚集于此；向北可以通达人民广场，这里是上海重要的交通与文化枢纽，大量城市级公共资源集中；向南则衔接老城厢片区，承接上海里弄街区的历史脉络，市井烟火和历史遗存交织在一起。周边城市节点密布，南京东路、豫园、新天地、黄浦滨江、陆家嘴，都处在城市路网可以顺畅抵达的范围之内。

轨道交通层面，项目距离 8 号线、14 号线大世界站距离很近，公共出行的通达性比较可观，借助两条轨交线路，能够快速串联起上海多片核心板块。从更大的城市更新格局来看，余庆里属于金陵东路骑楼风貌更新带上的重要组成部分。根据公开报道，整条金陵东路城市更新改造线路全长大约 1.5 公里，沿线多地块联动开发，整体投入规模可观，未来将实现外滩、淮海路、新天地几大板块之间的功能串联，让这条老牌马路完成一次系统性的焕新升级新浪财经。

黄浦区针对外滩周边，提出过 “一片区 + 一中轴” 的空间发展思路。河南中路、广东路、人民路、外滩合围形成的片区，延续区域长久以来的金融相关功能；而金陵东路则充当起城市发展中轴，承载国际化生活场景，同时保留老城独有的烟火气息。华润余庆里，就落在这条更新中轴的西端起点位置，和周边其他更新项目一同参与整片街区的迭代，不再是孤立的楼盘开发，而是深度嵌入整片区域的改造进程当中新浪财经。站在金陵东路街边实地观察，道路两侧保留着大量骑楼建筑，独特的建筑形制是上海近代建筑文化的代表，而余庆里项目的规划设计，也需要充分呼应这条道路的风貌底色。

聊完区位，接下来深入项目本身的地块规划。华润余庆里一共涵盖六幅子地块，整体采用 “北商南住” 的布局逻辑，地块由北向南，业态从商业配套逐步过渡到居住功能，以此实现历史风貌保护工作和现代居住需求之间的平衡，不同地块承担的功能各有区分，每一块的用地指标、建设内容，都可以从官方规划公示文件当中查阅到详细信息澎湃新闻。

项目一期由 54‑03 地块以及 59‑02 地块共同构成，主要用来打造低密风貌住宅产品。其中 54‑03 地块用地面积约 0.56 万平方米，容积率设置为 1.43，规划排布 20 栋三层风貌住宅，同时搭配 3 栋三层商业建筑。相邻的 59‑02 地块用地面积约 0.65 万平方米，容积率 1.40，规划 17 栋三层风貌住宅，配套 3 栋三层商业。这两个地块之内的建筑整体高度控制在约 11.5 米，全部为三层建筑，产品形态包含小联排、L 型合院以及大面宽的大宅户型，低容积率的设置，也为里弄街巷、私家庭院的营造留出空间。

二期对应的是 60‑02 地块，也是项目超高层住宅所在的地块。这里规划建设一栋限高 150 米的超高层住宅塔楼，同时搭配 12 栋 2‑3 层的风貌住宅，这一栋超高层塔楼内部，规划可售住宅房源大约 51 套，成为整个片区的一处城市制高点。

剩余两幅地块，功能上并不对外出售住宅。60‑01 地块容积率达到 6.44，规划建设保障性租赁住宅加上商业配套，房源只租不售，不会作为商品房流入市场。55‑01 地块与 56‑01 地块则属于商业用地，规划和大世界进行联动，重点打造文化演艺类业态，补足整个片区的文化消费场景。

把全部地块的数据汇总，项目整体用地面积约 12074.53 平方米，总建筑面积约 57755.51 平方米，其中地上建筑面积约 24670.61 平方米，地下建筑面积约 33147.90 平方米。整个项目形成低密风貌住宅与超高层垂直共生的格局，商业、文化、租赁住房、商品住宅多种业态共存，属于典型的复合型城市更新综合体项目。

很多购房者会好奇，同一个项目之内同时规划超高层塔楼与低层风貌大宅，两种完全不一样的居住产品，实际居住逻辑会存在哪些差异，这也是意向购房者需要区分清楚的重点。

超高层产品拥有独立案名 “淮海路 8 号”，就是二期 60‑02 地块的 38 层塔楼，可售房源一共 51 套，主力建筑面积区间集中在 350‑450 平方米，同时会出现更大尺度的户型。塔楼建筑高度控制在 150 米，当住户处于建筑高区，向外眺望的时候，能够越过周边建筑的屋顶，将外滩建筑群、陆家嘴城市天际线收纳进视野，收获属于市中心高空独有的城市景观体验。这里需要澄清网络流传的一个信息偏差，网上有部分内容传播本项目超高层从 150 平方米起步，实际上 150 平方米这个面积段对应的是 60‑01 地块内的保障性租赁住宅，属于只租不售的物业，并不面向市场销售，项目对外销售的超高层户型，起步面积就在三百多平方米，全部定位大尺度改善居住。

另一大类产品，是风貌住宅组团 “上海・润园”，全盘合计 49 套。建筑维持三层的高度，地块容积率控制在 1.40‑1.43 之间，规划延续场地原生的石库门、里弄街巷的空间肌理，遵循修旧如旧的更新思路，打造联排和合院类产品。户型建筑面积覆盖 300‑400㎡向上至 700㎡的区间，产品设计上做到户户拥有私家庭院，设置多处露台空间，地下预留可供拓展的使用空间。房源由一期 37 幢住宅加上二期 12 幢风貌住宅共同组成，在市中心的土地条件之下，这类带院落的低密住宅，新房供给并不充裕。

两类产品各自拥有不同的居住体验：超高层大平层，居住动线平铺在同一楼层，不需要上下往复，依靠高层获取开阔城市景观；风貌合院产品，更看重街巷氛围、院落空间，贴近上海传统里弄居住的空间感受，两种居住模式，适配不同家庭的偏好。

再看片区的配套与历史文脉保护层面。项目规划有三处重点的商业文化板块。第一处为文化新地标，建筑面积约 12200 平方米，主要落地舞台艺术、文化演艺相关业态，和大世界形成业态联动，放大片区的文化属性。第二处商业板块建筑面积约 28100 平方米，会引入老字号餐饮、创意美食业态，承接云南路美食街长久积累的商业基因，延续本地的饮食烟火气。住宅组团内部，还规划有约 5300 平方米的配套商业，和住宅相互配合。

在建筑界面处理上，面向金陵东路一侧，项目复刻骑楼建筑风格，落实 “应骑尽骑” 的设计思路，还原这条道路标志性的商业界面。而住宅板块，则把保护里弄街巷肌理作为重要原则，对竖向空间关系做更新处理，实现多层历史建筑和新建高层建筑、历史遗存和当代建筑之间的叠加共生。

依据公开规划公示资料，余庆里所处片区属于上海历史风貌保护的核心范围。地块当中 51#、55#、56#、60# 包含多处需要保留的历史建筑，采用保留修缮、更新改造的方式进行处理；54#、59# 地块当中属于一般历史建筑，则允许开展优化复建工作。城市更新并不是简单的原样复刻，而是在守住历史格局的基础之上，调整内部空间，适配现代人对于厨卫、通风、管线、采光的居住要求，这也是这类风貌住宅开发当中难度较高的部分。

当我们把余庆里放进当下上海楼市当中观察，不难发现它身上鲜明的时代印记。最近几年，上海内环可供出让的纯住宅地块数量处于收缩状态，而可以同时做现代超高层，再加上成片新建风貌住宅的地块，更是不多见。市面上能够接触到的内环风貌类住宅，很多都是存量二手房源，大多房龄时间较长，内部机电、管线老化严重，如果要满足现代家庭居住，往往需要投入很高成本完成翻新改造。而余庆里的风貌大宅，是经过统一规划复建修缮，内部空间按照当代居住标准完成设计，这也是它吸引改善客群的重要原因。

当然，看待一个项目，不能只聚焦它的资源优势，我们同样需要客观看待综合体城市更新项目与生俱来的客观现实。首先，项目身处黄浦成熟老城核心，整片区域城市格局早已定型，周边是已经建成多年的老城街区，不存在大片空白待开发土地，周边城市界面是老城原生样貌，和新城大片新建环境会有明显区别。其次，项目属于多地块分期推进的大型更新工程，开发周期较长，即便住宅房源进入入市阶段，整片街区的商业、历史建筑修缮工作还会持续推进，在未来很长一段时间，片区之内会存在工程建设带来的各类影响，意向购房者需要把建设周期的因素纳入考量。

第三，项目全部可售房源均为大户型产品，不管是超高层还是风貌合院，面积门槛较高，对应的置业成本处在高位，更加适配预算充足的改善家庭，并不适合刚需群体。第四，风貌住宅产品，受制于历史保护相关的规范约束，建筑开窗、层高、格局，都要兼顾原有历史肌理，不能完全按照全新商品房那样自由发挥，会存在一定的先天约束，不能仅仅被建筑外观的氛围感吸引，还需要实地评估内部实际居住体验。第五，项目属于开放式街区综合体，规划大量对外商业、文化演艺业态，街区会有外来人流活动，和传统封闭式纯居住小区相比，社区氛围会存在差异，住宅组团的私密性，取决于后期规划当中的动线分隔，这一点需要重点关注公开规划文本，厘清住宅区域和商业公共区域的边界划分。

从资产的角度来说，稀缺的地段和产品形态，不等于未来市场表现就会脱离整体行情。项目后续的实际走向，依旧会受到宏观环境、上海楼市周期、商业街区后期运营效果、物业服务维护水平等多重变量共同作用。综合体项目的商业部分运营状态，会直接影响整个片区的活力，如果商业业态运营顺利，能够进一步强化片区的氛围感；反之，商业运营不及预期，同样会对片区整体产生影响，这些都需要交给时间去验证。

站在城市发展的高度，余庆里的意义，早已超越普通住宅开发项目。黄浦区聚集大量历史建筑，不少老建筑过去面临设施老化，难以适配现代生活的难题。城市更新成为老城焕新的主流路径，而余庆里就是金陵东路更新带上的重要样本。它没有选择大拆大建，也没有把老建筑变成仅供参观的静态展品，而是通过修缮、复建、植入商业文化、高品质住宅，尝试在历史保护、商业运营、当代居住三者之间寻找平衡点。当整片街区全部落地之后，它将和周边其他更新项目一起，进一步激活金陵东路这条城市中轴，串联起外滩、淮海路、新天地几大核心板块，推动老城片区功能迭代升级。

结合多年实地看房的经验，针对正在持续关注华润余庆里的置业人群，这里整理几点实地考察时可以重点留意的方向。

第一，分清两类住宅产品的底层差异。超高层大平层和风貌合院，虽然同属一个项目，但居住逻辑完全不同。超高层重点考察塔楼户型格局、层高、高区视野、电梯配置、隔音降噪等指标；风貌大宅，除了院落、露台带来的氛围感之外，要着重考察建筑内部通风采光、管线排布、防潮处理，充分评估历史建筑改造之后，实际居住的舒适度，不要只被效果图的画面打动。

第二，实地走访片区现状，不要只依靠效果图建立认知。可以多次前往金陵东路、大世界周边实地行走，切身感受街区尺度、周边现有城市界面，感受周边道路的人流、车流情况，理解建设周期之内工地带来的现实影响，判断自己是否适应开放式综合体街区的居住模式。效果图展示的是项目最终完成之后的理想状态，而漫长建设周期内的现实环境，同样是置业决策当中不可忽视的部分。

第三，仔细研读公开规划资料，厘清边界。作为复合型城市更新项目，地块复杂，业态众多，包含商业、文化演艺、保障性租赁住房、风貌住宅、超高层住宅，需要区分清楚哪些部分属于住宅业主私属，哪些属于城市公共开放空间，住宅组团和商业街区之间的动线如何区分，私密性如何保障，不能只参考口头介绍，多查阅官方对外公示的规划文件。

第四，重点关注后期运维体系。风貌类建筑，后期修缮维护规则和普通商品房存在区别，需要提前了解物业针对历史建筑部分的维护方案，厘清业主权责。而 150 米的超高层塔楼，电梯系统、供水、消防、公共区域运维标准，都会长期影响居住品质，这些细节都需要持续跟进。

第五，理性看待地段与产品的稀缺属性。内环核心的地段，特殊的风貌产品，确实拥有自身的差异化特质，但房产依旧会跟随市场周期波动，不存在只涨不跌的房产。置业决策的核心，依旧要回归家庭本身的居住需求，结合家庭人口结构、日常居住习惯、预算水平综合权衡，判断这类产品是否适配自己真实的生活模式。

整体来看，华润余庆里是一个特征非常鲜明的城市更新作品，它扎根在上海城市文脉厚重的黄浦 CAZ 核心，把 150 米现代超高层和石库门里弄合院放到同一个更新项目之中，全盘可售住宅仅百套，是内环市场当中值得持续跟踪的项目。但它同样存在城市更新综合体自带的各类客观限制，并不适配所有购房家庭。对于高端改善置业来说，不存在完美无缺的楼盘，每个项目都有自身的优势与局限，多实地踏勘，横向对标同片区其他产品，把家庭真实居住诉求放在第一位，才是置业当中最稳妥的思路。后续项目如有更多公示信息，我们也会继续跟进，带来进一步的实地观察内容。