河南
你敢信吗？一向敢说的半夏投资创始人李蓓，这次给房地产扔出个超级炸的观点。她说当下的地产行业，是二十年一遇的级别，比她之前说的十年一遇直接翻了倍。这话和当前市场普遍的悲观情绪完全相反，到底是博眼球还是真有硬逻辑？
支撑她判断的核心，是住建部等三部门推出的828新政。这次把现房销售从地方试点改成了全国性制度，再加土地款分期、销售资金监管、主办银行制三道门槛，彻底把房企过去赚快钱的游戏规则改没了。
李蓓算过一笔和市场反向的账。土地允许分期缴纳的情况下，项目资金周转时间只延长两到三成，可房价小幅上涨叠加地价回落，优质房企的净利润率反而能提升两到三成。
现房比期房天生就有3%到5%的确定性溢价，购房者愿意为所见即所得多花这份钱。这份溢价既是房价的底线，也是未来上涨的台阶。
放到供给端，数据更极致。行业出清比例会从九成推进到九成五甚至九成八，能在全国持续拿地扩张的房企不超过十个手指头。少数兼具产品力和融资优势的头部央企，未来几年股价可能翻5到10倍。
金九的市场表现已经给这个推演做了注解。重点30城新建商品住宅成交同比企稳回升，北京上海跑在最前面，深圳二手房价已经连涨六个月，上海加十多个二线城市陆续进入企稳通道。
2026年上半年的销售榜就能看出集中度变化。保利发展以1351亿元全口径销售额居首，中海地产、华润置地紧随其后，千亿阵营只剩三家，百亿房企直接少了12家。价格的底逻辑、利润的支撑逻辑、集中度的长期逻辑，三条线凑到一块指向同一个方向。
进入2026年10月，828新政的落地节奏明显提速。深圳二手房周末签约量比新政前涨了超过两成，厦门、泉州先后挂出了现房销售地块，泉州直接把项目公司制、主办银行制写进了土地出让条件。
北京规自委九月里两次暂停相关宅地挂牌，就是要结合新政优化出让条件。土拍端还是头部央企主导，上海新政后首场土拍，中海以150.19亿元底价拿下真如副中心地块。北京顺义温榆河涉宅地块以82.99亿元成交，溢价率达到17.37%。
不只国内机构在调仓，多家外资也开始调整亚太地产的配置方向。拉萨尔投资管理公司在亚太地区投了70亿美元，核心看多逻辑里就有中国地产的基本面。
拉萨尔亚太区首席信息官伊恩·麦基直接不认可之前知名卖空者说中国商业地产是“迪拜的1000倍”的说法。他觉得中国不管住宅办公还是零售，都有巨大的潜在需求，还有很多年的合理增长空间，投机泡沫只是表象，基本面其实极其牢固。
他也聊了亚太市场的整体情况，说大部分市场供需平衡，新加坡北京情况特殊，上海稍好，整体基本面都不差。未来一两年有不少新项目封顶，需求能不能跟上确实还有悬念，但这些供应情况业内都清楚，不存在被低估的问题。
哪怕是新加坡，现在也已经能看到需求回暖了。拉萨尔在亚太投的70亿美元里，63%都配在了日本，也有人问会不会退出日本市场，麦基直接否认了。他觉得日本依然是全球第二大经济体，东京是全球最大办公市场，各细分领域都有不错的机会，他们不会撤退。
现在做地产投资的思路也变了。两三年前交易里杠杆用得很疯，随便就能拿到高杠杆，现在完全不一样了。现在大家更多用低杠杆买有稳定收益率和更高收入的资产，更看重实际回报和增长。
大家都更盯着基本面走，过去靠杠杆抬收益的日子早就过去了。现在不少普通人还对楼市持观望态度，其实从成交数据到土拍市场，从国内机构到外资布局，很多信号早就悄悄变了。
这个二十年一遇的机会到底能不能兑现，谁也没法打保票，但有一点可以确定，地产行业的游戏规则早就换了，躺着赚快钱的时代结束，胜者才能拿到新的蛋糕。
参考资料：中国证券报 李蓓发声解读房地产行业投资机遇
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