广西
｜新周期来了。
图源｜每经媒资库
全文约1200字▼
10月3日，中信证券发文，建议投资者积极迎接房地产的新周期，看好开发类公司和龙头经纪企业。
分析师团队提出，以一些城市租金环比上涨为前提，供平过租是房价见底的重要信号。政策致力于降低居民的置业负担，相对租房，买房变得越来越划算。
就在9月30日，中信证券就发布了名为《开启中国房地产市场的新周期》的文章。其中提到，房价已经来到合理位置，需求侧边际提振效果预期显著。
根据国家统计局数据，在70大中城市新房/二手房连续39/40个月的房价环比下降之后，存量房业主的浮盈水平已经明显偏低，房价收入比已经回到十分合理的水平，租金回报率已经明显超过存款利率。即使在本轮贴息之前，按照40年周期的房贷计算，房贷负担也已经局部低于租金。本轮贴息之后，我们预计更多区域的房贷负担会低过租金。从国际经验来看，租金超过房贷负担，是房价出现向上拐点的重要标志。
彼时投资策略指出，和历史上的需求提振政策相同，我们认为价格信号的反转对于企业盈利修复，估值提升将有决定性作用。但和历史上每一次需求提振政策不同，我们认为全市场的新房开发规模难有明显提升，消化库存防范风险是当前的主旋律，而传统的，以量驱动的房地产产业链逻辑难以成立。当然，随着房价风险的消除，金融体系风险也会下降，内需相关的资产也可能边际受益。
而10月3日地产研究团队再度强化这一观点，并建议投资者积极迎接房地产的新周期。
最新发文以“供平过租是衡量房价见底的重要指标”为主要方向。
供平过租是指购房月供金额低于租金的现象，是房价底部重要支撑。根据七普数据，2020年城镇家庭中租房占比为21.1%，其中城市中占比为25.6%，租房居住家庭是潜在的购房群体，一旦租房消费中租金高于月供，将推动租客进入买房市场，进而推动房价的企稳回升。香港在2024年底实现了局部的供平过租，2025年3月之后房价进入了止跌回升的通道。
文章提到，8月28日，按揭期限从30年增加到40年；9月29日，以中央财政为主，对于首次置业群体购置中小面积低总价房屋贴息一个百分点。按照冰山指数的统计，以总价150万元房屋、100万元的商业贷款金额测算，在补贴期限内，月供相当于租金的比例，从125%逐步下降到9月新政之前的106%，并在9月之后进一步下降到90%。当然，这是一种比较理想的情况，更低的首付比例之下，或者补贴退坡之后，仍然无法实现供平过租。一些租金回报率较低的大城市，还尚未完全实现供平过租。
根据中信证券地产团队的跟踪，2026年9月，72个样本城市典型中介二手房成交量同比增长18.9%，高于6、7、8月份11.7%、10.6%、14.1%的同比增长。9·29以来，同样本数据显示，9月30日和10月1日的单日成交量同比分别为31.7%和37.4%，市场有进一步趋向活跃的态势。
整合自中信证券研究
编辑｜陈梦妤
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