内蒙古
任泽平，经济学家，长期侧重宏观趋势和城市分化研究，常强调核心城市和核心资产的重要性。在当前楼市深度调整、政策密集落地的节点，他的分析框架对普通人理解市场走向，有很强的参考价值。
任泽平有一个被广泛引用的判断框架：长期看人口，中期看土地，短期看金融。这三句话，几乎可以解释过去二十年每一次楼市起伏，也能帮我们看清当下这轮调整的本质。
长期看人口。 人口流向哪里，房价的长期支撑就在哪里。2025年全国人口总量继续小幅回落，60岁以上人口占比超过22%，城镇化率稳定在67%左右。总量需求的天花板已经看得见了。但任泽平反复强调，房价从来不是简单跟总人口挂钩，而是跟人口流向挂钩。东京、首尔的经验都证明，总人口下降时，核心城市的人口仍在集聚，核心区的房价依然有支撑。中国也一样，一线和强二线城市持续吸纳年轻人和高收入群体，这些地方的住房需求长期稳定；人口持续外流的三四线和县城，需求萎缩，价格承压。这就是为什么任泽平一直说，买房首先要选对城市。
中期看土地。 土地供应决定未来几年的新房供给。2026年前8个月，全国住宅新开工面积同比下降25.4%，开发投资下降19.9%，核心城市宅地供应只剩2020年高峰期的两三成。任泽平认为，供给收缩是未来几年核心城市房价企稳的重要基础。当新开工持续减少、库存逐步消化，而需求仍在核心城市聚集，供需关系就会慢慢改善。但这不意味着所有城市都会涨，土地供应收缩的红利，只属于人口持续流入、产业扎实的核心城市。远郊和人口流出城市，即便新房供应减少，原有库存和二手房仍需要很长时间消化。
短期看金融。 金融政策直接影响购房成本和市场情绪。2026年9月29日，中央财政首次对个人住房贷款进行贴息，首套房贷利率最低可到2.05%左右。叠加首付比例下调、公积金贷款额度提升、带押过户全面铺开，购房门槛和月供压力都降到了历史低位。任泽平认为，金融政策的持续宽松，会逐步修复市场预期，释放被压抑的刚需和改善需求。从数据看，北京、上海、深圳的二手房成交量已经连续多月回暖，核心板块议价空间收窄，部分房东开始反价。这些信号说明，政策正在起作用，但作用是结构性的，只集中在核心城市和优质房源。
任泽平对当前楼市的核心判断是：楼市已经告别普涨时代，进入深度分化阶段。未来只有20%的城市、20%的板块、20%的房子真正保值。这“三个20%”的说法，和市场上其他专家的判断基本一致。核心城市、核心地段的优质房产，依托人口流入、产业支撑和稀缺资源，具备较强的抗跌性和保值能力；人口流出、产业薄弱、配套缺失的房产，流动性会持续下降，价格承压。
对普通人来说，任泽平的建议很务实。第一，刚需自住，不用纠结短期涨跌，当前低利率叠加贴息窗口，是过去几年少有的友好时机，选对城市和板块，量力而行即可。第二，改善置换，趁现在卖旧换新，把远郊老破小换成核心区优质资产，窗口期不会一直敞开。第三，投资买房，要极度谨慎，房产普涨时代已经结束，只有极少数核心资产有保值能力，持有成本、交易税费、流动性风险都要算清楚。第四，家庭资产配置，降低房产占比，留足现金流，不要把全部身家押在房产上。
楼市下半场，选对城市和板块，比赌短期涨跌更重要。任泽平的分析框架，帮我们看清了方向：核心城市核心资产，才是穿越周期的硬通货
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