厦门翔安楼盘单价从2.6万降至1万，远郊老小区为何承压？

厦门翔安首开领翔国际单价由原来的2.6万元降到1万元，跌幅约61.5%，部分早期买家账面损失已超过首付，远郊和老旧小区的价格支撑到底还能剩下多少？厦门房价一直给人“很难跌”的印象，但是从多个楼盘的峰值单价和目前成交单价对比可知市场分化已经很明显。

它不只是价格下跌多少的问题，而且还要考虑房子当初依靠什么上涨、支撑是否存在等问题。厦门楼市的变化，首先是预期比较强的板块出现新的定价。“以厦为主”的“以价换房”模式在2018年之后已经基本结束，“一房一价”变成一种市场常态。

首开领翔国际位于翔安，之前被当作热门刚需大盘，投资客和自住需求都集中于此地。由于片区配套兑现速度未达预期而造成二手房挂牌量增加、业主之间出现更加激烈的竞争价格战，成交单价从2.6万元下降到1万元左右的幅度约为61.5%。

部分早期购房者已经产生了账面损失，说明高峰期买入价和现在的实际成交价存在较大的差距。像这样的情况也出现在了依靠学区概念的岛内老小区中。

一处岛内老牌学区小区，峰值单价曾经达到6.3万元，现在的成交单价为2.8万元，跌幅约为55.6%。过去学区预期提高了房屋溢价；政策调整之后原有的价格支撑变弱了，在没有电梯、房龄比较老的情况下居住条件也会使买家失去兴趣而愿意接手的人数减少，因此价格也回落了。

仙岳片区另一个无电梯老小区，单价从5.8万降到2.7万左右，跌幅约53.4%，同样受到房龄、环境、电梯加装困难以及学区热度降温等因素的影响。滨北老牌小区单价曾达8万元，现在为3.8万元左右，跌幅约为52.5%。

该小区早期就有核心地段和学区预期，但是拆迁预期没有实现，学区溢价也逐渐减小了，老小区本身的居住短板也更加明显起来。岛内另一处老牌生活区峰值单价约5.6万元,现在约2.8万元,价格跌去一半。

成熟配套是它的优势，但是由于建设年代久、户型老套、没有电梯等原因造成的二手房流通受到影响。湖里一处老牌刚需小区在2021年楼市高点时吸引了不少购房者，单价从3.5万元降到1.72万元左右，跌幅大约为50.8%。

当小区设施老化、缺少新的配套亮点之后，挂牌房源会一直无法成交，价格压力就会不断传导给卖方。岛外远郊楼盘所处的环境是另一种压力。集美灌口一处大盘的峰值单价约1.7万元，当前成交约8600元，跌幅约为49.4%。

它曾被当作价格洼地，吸引了一些外地投资客，但是距离主城较远、通勤成本高、产业基础差、人口流入少等各方面的原因造成房价一直走低。海沧东孚一处楼盘单价由原来的1.7万元降到现在的8700元左右，跌幅达48.8%。

板块距离海沧核心区比较远，轨道交通通勤时间长，配套发展慢，新房不断有新的供给来源出现。同安、翔安两个区域的大盘都存在着供求的变化现象。

同安环东海域金地中州滨海城的峰值单价为2.88万元，目前约为1.48万元，跌幅达48.6%。很多的人曾经对海景房以及大型社区有很好的期望，但是片区入住率并没有明显地提高起来，并且商业配套的兑现速度比较慢，二手房挂牌量大，在卖家之间只能通过降价来达成成交。

翔安一处滨海楼盘单价由2.94万跌至1.46万元，跌幅达50.3%。新城建设周期长、配套落地慢之后海景和规划带来的溢价慢慢消失，集中入市的投资房源又拉大了价格竞争的范围。

翔安还有一处曾经受到关注的楼盘，峰值单价为5.51万元，现在约为2.2万元，跌幅约60%。当初项目依靠摇号热度和学区预期吸引买家，后来教育配套兑现不到位、学区溢价减少、大量二手房涌入市场导致价格出现明显回落，在此期间改善型家庭也会承受较大的账面压力。

联发君领学府位于翔安南部新城，峰值单价约3.73万元，当前约2.67万元，跌幅约为28.4%。它也曾主打过学区概念，受到重视教育条件的家庭的青睐，在此之后由于学区热度降低、周边新盘不断推出而价格较高点明显回落，并且幅度小于前面提到的部分楼盘。

同安外围特房银溪春墅，峰值单价约2.77万元，当前约1.13万元，跌幅约为59.2%。项目早期依靠新城规划引起关注，但是板块购买力有限、库存大、新房价格不断调整、二手房缺少支撑、房源流通性差。

环东海域另一个滨海大盘，单价从3.64万元降到1.73万元左右，跌幅约52.5%。高峰期的海景房热度不能转化为足够的入住率和配套成熟度，在二手房竞争加剧之后，价格又跌去一半左右。

这些楼盘的共同点并不是都处在同一个区域，而是在过去的房价上存在一个相对集中的支撑。一类是岛内没有电梯的老小区，在价格上调的时候依靠的是学区预期、拆迁预期或者地段溢价来完成的。

预期变化，房龄、户型、居住环境等又会重新影响买家的判断。另一类就是岛外远郊大盘，在价格上涨的时候更多的依靠新城规划和海景概念以及投资需求来实现；当人口导入速度较慢、配套兑现周期较长、新房供应不断增加时，二手房很难保持原来的价格。

因此，厦门这15个楼盘的价格变化说明不同的房屋抗波动能力是不一样的。打算买房的人要将自住需求与投资预期分开来判断，而且需要对入住率、通勤条件、商业配套和现有的生活便利度进行核实，并且不能只看宣传中提到的远期规划，也不能把过去高价当作未来成交的依据。

峰值单价只是一种历史参考，决定出售结果的是同小区近期成交情况、房屋状况以及目前的挂牌竞争情况。价格能不能站稳，最后还是要回归到房子有没有人住、生活是否便利，市场上是否存在足够的买家愿意接手。