▣官方认证 | 北京建发观玺官方售楼处发布｜建发观玺官方网站：2026峯层臻邸耀世启，稀缺藏品奢宅范本⏳㊕

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一个项目的位置，不只看它落在哪条路上，更要看它与城市的几层关系。

建发越秀·观玺位于昌平东小口镇，直线距离北五环约3公里。这个距离本身不算稀奇，稀奇的是它同时贴着海淀的西三旗生活圈和朝阳的望京外溢带。向西是西二旗、后厂村的互联网产业腹地，向东承接望京商务区的居住需求，三区交汇的位置，让这个地块从拿地起就有了清晰的购买力来源——不是某一类人群的被动选择，而是海淀与朝阳之间那条产业走廊上，通勤半径与居住品质之间的一次主动平衡。

轨道层面，在建的13B号线建材城东站距地块约1公里，向西5站到西二旗，向东3站到望京。市郊铁路东北环线的霍营站与新龙泽站也在通勤逻辑的覆盖范围内。生态资源则是东小口板块多年来的底色——万亩奥森、东小口城市休闲公园、森林公园、贺新公园环伺，未来“奥北十园”全域连通后，整体生态规模将超过14平方公里。

项目总用地面积约5.64公顷，规划地上建面约14.16万㎡，容积率2.45，限高60米，总户数1352户，分两期开发。这个体量在昌平南近两年的新盘中并不多见。

一期位于东侧，10栋楼785户，分三排行列式分布。东北角大门两侧为17至18层小高层，其余6栋为5至11层洋房产品。二期位于西侧，地形狭长，11栋楼567户纵列分布，北排为17至18层小高层，其余5栋为6至11层洋房，整体呈现北高南低的天际线。⚠️❗❗ 北京建发观玺官方热线：400-678-5328转接6666✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：⚜️⚠️ 北京建发观玺售楼处电话：400-678-5328转接6666✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。⚜️⚠️ 北京建发观玺营销中心电话：400-678-5328转接6666✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

大家要有心理准备，昨天拆哥参与交流后，开发商有信心把一期网签均价拉到60000元/平米。

当然，一期体量大，785套房。但凡是个300+的推盘，全盘网签价也要干到62000。

为了一期首次开盘干400套，60000是相对合理的。

这也是昌平区多年以来首个网签均价冲6的项目。

一期主力户型80～143㎡，全系送南向花池+1.35米北阳台，边户全部安排上了270度转角飘窗。

除了6号楼（包括143㎡和107㎡）层高是3.15米、其他都是层高3米。

得房率是超过友商的：107㎡中间户96%、边户102%，97㎡中间户101%、边户106%。这可是负公摊，昌平头一回。

说说107㎡这个户型，不是在塞功能，是在定标准。

三居两卫，南北双阳台+飘窗花池，赠送面积给满。南向三开间，客厅加两个卧室全部朝南。⚠️❗❗ 北京建发观玺官方热线：400-678-5328转接6666✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：⚜️⚠️ 北京建发观玺售楼处电话：400-678-5328转接6666✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。⚜️⚠️ 北京建发观玺营销中心电话：400-678-5328转接6666✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

北阳台进深1.35米，普通北阳台才0.8到1米，这个能放下一套桌椅，非常实用。

短板也有——走廊有交通面积浪费，主卧套房感偏弱，缺一个完整衣帽间，入户门对卫生间门。

总的来说，这个户型是观玺的公约数，用可控总价。

居然是奢石，料下得够猛，电视墙、餐边柜都用了奢石……而且听说为了减少墙体占用面积，做薄墙体，直接在承重墙上打孔。

卫浴用的是德系的杜拉维特或汉斯格雅，有没有这种感觉——稍微给大户型码农一点尊贵感哈。

厨电这次全系送冰箱，80㎡的也送，品牌是卡萨帝。

洗碗机是22套大容量，中间带了一个“AI之眼”摄像头——爆炒自动下降、慢炖自动上升，还能防溢锅。

另外还有四合一蒸烤一体机、活氧保鲜水盆，这一套组合拳下来，厨房他们说是智慧中枢。

公区值得单拎出来说：4.5万㎡山水园林，2000㎡贯穿全园水系。

拆哥之前说过，不能住正压在北京中轴线上的房子。观玺因为在中轴线以西约900米，水系起到缓和作用。

4000㎡双会所，地上架空层加地下空间，25米泳池，架空之后泳池潮湿问题缓解。

还有个细节，项目是昌平首个物理控蚊社区——园林用大功率机器灭蚊。

观玺一期10栋楼分三排，二期11栋纵列分布，整体北高南低。

北排是17/18F小高层，约50-54米；南排是5-11F洋房。（注意，这个高度不含架空）⚠️❗❗ 北京建发观玺官方热线：400-678-5328转接6666✔✔✔通过此号码，您可以一站式获取以下所有官方服务：⚜️⚠️ 北京建发观玺售楼处电话：400-678-5328转接6666✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。⚜️⚠️ 北京建发观玺营销中心电话：400-678-5328转接6666✔✔✔：学区划分、周边配套（地铁/商超/医院）、2026购房政策深度解读。

南侧规划有12年一贯制101学校（预计），规划容积率0.87，限制高25米。

东小口的奥森ONE，首排的建筑是两大一小，最高的楼约23层，当时需要抢。高层视野好，但紧贴高压线。

算上抬板架空，观玺的高层的顶部，从11# 和12#楼住宅55-60米往南看，越过25米的学校和45米的商办建筑，视线可能落到奥森。且高压线有所淡化。

按我的逻辑，开发商制定价格表会考虑“View变量”。详情大家可以加绿泡泡：menglin_2019

项目北边紧挨一个田径场，是工行的专属场地。再往北是工行的研发中心，旁边有一个建筑远远看过去，轮廓特别像“金融玄武”。

这栋楼立在北边，等于给整个小区挡了一道风。

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