业委会告开发商要四部电梯，两审全输！问题出在三个字：没出资

西安有个小区，业委会把开发商和两家公司告了。

要求确认小区四部电梯归全体业主共有。

一审输了，二审又输了。

这个案子，值得每个业委会认真看。因为“小区电梯到底是谁的”这个问题，很多老小区都在争，但这个案子把账算清楚了。

一、先搞清楚：这四部电梯什么情况

西安新城区某小区，是d公司职工集资建房，后来进行了房改，房屋成了职工100%产权的自有房产。

小区有四部西子奥蒂斯电梯，注册代码分别是：

其中两部在某号楼，两部在某号楼。

关键时间点：

2010年，这四部电梯购入安装。

2018年10月，d公司与d公司签订《国有资产移交协议》，d公司将家属区国有资产按现状整体移交给d公司，其中包括这四部电梯。协议所附资产清单载明：4部电梯产权比例为公产100%。

2020年9月，电梯资产已移交至新城财政局，但未完成过户。

现状：四部电梯梯龄已15年，两部已经瘫痪、两部带病运行。业委会想置换电梯，但电梯产权登记在公司名下，业委会无权更换。

二、业委会为什么告

业委会的逻辑是：

第一，小区是职工集资建房，建设资金是职工出的。房改后，房屋是职工100%产权。小区第一批业主在集资建房及房改过程中已经承担了小区房屋建设资金，当然也包括电梯等房屋公配设施。

第二，小区电梯已包含在房价中，理应属于业主共有。

第三，d公司将电梯移交给d公司属无权处分，严重侵害了业主的合法权益。

第四，电梯的维护、保养是业主自行负担，现在确定权属只为明确法律关系，保证电梯的顺利更换、业主安全使用。

三、法院为什么判业委会输

法院的判决，核心是三句话。

第一句：电梯产权登记在公司名下。

法院说：根据业委会提交的证据，上述电梯产权登记在d公司名下。

翻译一下：不动产登记簿上写的是公司的名字，法院认登记。

第二句：电梯是在房改完成之后安装的。

法院说：上述电梯均系在该小区房改完成之后安装。

翻译一下：房改是2000年左右完成的，电梯是2010年安装的。房改的时候，电梯还没买呢。你不能说房改时职工出的钱包含了电梯。

第三句：没有证据证明电梯是用全体业主出资购买的。

法院说：亦无证据证明上述电梯系用全体小区业主出资购买。

翻译一下：你说电梯是业主出钱买的，证据呢？拿不出来，法院不认。

第四句：即使有争议，也是栋楼业主的事。

法院说：即使对电梯所有权归属存在争议，也是电梯所在的相关栋楼业主与s公司、d公司、d公司之间的纠纷。业委会主张四部电梯全部归案涉小区全体业主共有，于法无据。

翻译一下：四部电梯在两栋楼里，是那两栋楼业主的事，不是全小区业主的事。业委会代表全小区业主起诉，主体不对。

四、这个案子最值得记住的三句话

第一句：房改房，不等于电梯就是业主的。

房改房是职工买了房子，但电梯可能是后来才安装的。房改时职工出的钱，不一定包含后来买的电梯。

第二句：电梯产权登记在谁名下，法院认谁。

电梯产权登记在公司名下，业委会想推翻，得有证据证明这个登记是错的。拿不出证据，法院不认。

第三句：不是全小区的事，业委会告不了。

四部电梯在两栋楼里，是那两栋楼业主的事。业委会代表全小区业主起诉，主体不对。要告，得那两栋楼的业主来告。

五、给业委会的实操提醒

第一，先查电梯产权登记。

电梯产权登记在谁名下？是业主共有，还是开发商，还是物业公司？先查清楚。

第二，先查电梯出资情况。

电梯是谁出钱买的？是业主出的，还是开发商出的，还是政府出的？查清楚出资来源，才能判断权属。

第三，先查电梯安装时间。

电梯是什么时候安装的？是房改前，还是房改后？房改前安装的，可能包含在房改成本里。房改后安装的，得看出资方。

第四，先搞清楚诉讼主体。

电梯在哪栋楼里，就是哪栋楼业主的事。业委会代表全小区业主起诉，主体可能不对。要告，得那栋楼的业主来告，或者业主大会授权。

六、行政渠道，比打官司更直接

这个案子，业委会打了官司，两审全输。

如果他们先走行政渠道：

第一，向住建部门投诉。要求核查小区电梯产权归属和出资情况，如果电梯应该归业主共有，责令限期整改。

第二，向国资委反映。如果电梯涉及国有资产移交，向国资委反映，要求核查移交是否合法。

第三，向街道办反映。街道办是业委会的直接监督机构，可以协调处理电梯权属纠纷。

行政渠道的好处是：不需要请律师，不需要交诉讼费，处理周期通常更短。主管部门的整改通知，也可以作为后续诉讼的有力证据。

七、这个案子还有一个细节值得注意

业委会说，四部电梯梯龄已经15年，两部已经瘫痪、两部带病运行，存在重大安全隐患。

如果电梯确实存在安全隐患，业委会可以向市场监管部门投诉，要求对电梯进行安全评估。如果电梯需要更换，可以向住建部门申请使用维修资金。

但电梯的产权归属，跟电梯的安全隐患，是两个问题。安全隐患归安全隐患，产权归产权。不能因为电梯有安全隐患，就认定电梯归业主共有。

这个案子最核心的一句话是：

房改房，不等于电梯就是业主的。

电梯是房改后安装的，产权登记在公司名下，没有证据证明是用全体业主出资购买的。业委会代表全小区业主起诉，主体也不对。两审全输。

如果你是小区的业委会成员，记住：先查电梯产权登记，先查电梯出资情况，先查电梯安装时间，先搞清楚诉讼主体。

如果你是普通业主，记住：你小区的电梯，产权登记在谁名下？是谁出钱买的？如果电梯有安全隐患，向市场监管部门投诉。

最后问一句：你家小区的电梯，产权登记在谁名下？你见过吗？

如果答案是“不知道”，那这个案子，就是给你看的。