上海
今年虽然有个别城市房价“基本”不跌了（主要是一线+强二线城市），但绝大多数城市房价还是在往下走的。
但是要知道，这一轮救市的力度，不管是降息还是降首付，其实都已经超过 2015 年那一波了，但为啥止跌就这么难呢？
其实任何资产的价格，都可以从供需两个方面来分析。
先看需求端。真正的购房主力是 25 到 39 岁这群人，他们对应的是房地产的增量市场。
39 岁以后的人买房，基本都是置换，买一套、卖一套，这玩的是存量。你买一套新房、卖掉手里的旧房，新房和二手房挂牌价之间的价差就拉开了。你买一套上海的房子、卖掉一套其他城市的，城市和城市之间的价差也拉开了。
根据联合国的数据显示，中国人口的年龄中位数已经超过 39 岁了。年轻人数量越来越少，这就导致需求端天然是下降的。
除了置换，二手房挂牌价还受别的存量供应逻辑影响。
我觉得一个被主流房产专家忽略的点（或者说故意避而不谈的点），就是 65 岁以上的老龄人口，未来会陆续把房子腾出来。
老龄化社会有两个麻烦：第一，人还活着的时候，养老金、医保都会加大财政赤字的压力；第二，老人去世之后，二手房市场的供给就会被推高。特别是对于上海这类老龄化率很高，老破小占比有很大的城市来说，未来随着上海老人陆续去世，对于老破小价格是一场考验。
把这些叠在一起看，现在二手房挂牌价的下跌，其实只反映了需求端 25 到 39 岁人口减少的负面影响，供应端 65 岁以上人口不断增加的压力还没完全释放出来。
再看这张表，2015 到 2017 年的棚改货币化，确实让不少刚需上了车、背了债，但到 2018 年，投资性购房的占比已经跳到一半以上了。
这很好理解，当时各地房价翻倍的比比皆是，说明 2017 年以后房价泡沫已经大到真正自住的人买不起了。
但反过来想，如果二手房挂牌价一直跌，跌破了 2018 年那批投资客的买入成本，他们从赚钱变成亏钱，是不是意味着会有更多二手房挂出来卖？
从投资客的角度来说，我们也可以理解为什么2023年之后房价跌了这么多，里面就有这批投资客的因素（当年的做多力量，现在变成了做空力量）。
追涨杀跌，是人类的本性。不论是股市，还是楼市，都是一个道理。
包括城市房价在分化（就算都在跌，有的跌得多、跌了一半都不值钱了，有的跌得少），也有投资客的原因在里面。
再延伸一下，为什么这一轮非常规政策（也就是财政收储），效果低于预期。
以前专家们都喊着要投资于物，现在也不得不跟着喊投资于人了。
这里面有一个重要的区别，那就是出口模式下，劳动收入是需要被压制的，对居民部门不利；而内需模式下，劳动收入是需要提升的，对居民部门有利。
之前的文章分析过，以出口加房地产为经济核心，其实是对居民收入在初次分配和再分配上的双重打击。
出口经济，资源被配置在生产端，消费端被忽视，导致居民在初次分配的时候占比过低。
房地产经济，其实就是居民付出了很多额外溢价买了城市的入场券，然后这些钱就被拿去搞基建和发展经济了（比如生产企业退税），这就是再分配上的打击。
现在的重点不是财产性收入，重点是劳动性收入之前被压制的部分，要修复回来。
你看日本，宏观层面和工会合作，让利润分配更多地向居民部门倾斜，这样通缩就慢慢走出来一点。
日本又给我们提供了一块过河的石头，就看我们愿不愿意摸了。最近几年其实已经有了把资源从生产端往消费端倾斜的言论，但是至少目前来看，上面还没有下定决心这样做。
如果用更简单的语言来说的话，现在最主要的问题是居民没钱，没钱消费，没钱生孩子，没钱买房子。所以当务之急，是提高大家的收入预期。
比如劳动收入现金流的修复，比生育补贴更管用，前者修复收入预期的效果更好，而收入预期决定了居民部门愿不愿意借钱，也决定了居民部门的婚育意愿。
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