越秀·星科源启|2026楼盘进展 /学校 /医疗 /商业 /地铁 /价格全解析！

项目备案名星汇珑府，位于光明新湖街道，光侨路与柴山路交汇处，光明科学公园北侧，越秀国企开发，70 年住宅。总户数 979 户，商品房 589 户，公租房 390 户，容积率 5.26，2 梯 5 户，物业越秀自持，物业费 4.5 元 /㎡/ 月。主力户型 89㎡三房、112㎡四房，后期加推 111/131㎡大四房，精装交付，套内实用率 96%-101%。

✅ 2026 楼盘工程进展

楼栋主体已经全部封顶，实体样板间、工艺工法样板开放，目前持续推进外立面与室内精装施工，新品楼栋已取证在售。合同约定交付时间：2027 年 12 月 31 日精装交付，不是现房，还有一年多等待周期。精装交付配置：全屋中央空调 + 新风系统 + 四层中空夹胶隔音玻璃；小区自带会所、无边际泳池、健身房、社区健康服务中心、18 班幼儿园、规划公交首末站。

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学校配套（重点区分已落地 / 仅规划）

1. 小区自带 18 班公立幼儿园，配建在社区内，属于确定配套，开园时间跟随楼盘交付节奏。
2. 东侧规划 36 班九年一贯制教科院实验小学（光明）光晟配套学校（小学 24 班 + 初中 12 班）2026 年尚未动工，只是规划地块，没有明确开工、竣工和招生时间。不能当作确定学区，口头承诺学区无效，合同不会写入学位保证。
3. 中山大学深圳附属学校（小学 + 初中），距离约 1.5 公里，现成已开学公办名校，现阶段片区主要备选学位，需要自驾接送。
4. 周边还有深圳外国语楼村第四学校（45 班九年一贯制），2026 秋季招生，距离稍远，可以作为备选。

一句话总结：幼儿园稳；九年制新学校是远期规划；现阶段上学依赖中大附校，需要接送。

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医疗配套

中山大学附属第七医院（三甲），直线距离约 1 公里，光明头部三甲医院，急诊、住院、专科齐全，是片区最核心医疗资源，自驾几分钟可达。光明区人民医院（三甲）约 3.5 公里；小区内部规划1500㎡社区健康服务中心，交付后可满足日常慢病、疫苗、基础诊疗。医疗是本项目配套强项，相比光明很多刚需盘，三甲医院距离很近。

商业配套（现状 vs 远期）

现状短板（交房前 3 年都会存在）：1 公里内成熟底商稀少，周边以产业用地、公园为主，买菜、便利店、餐饮要开车。

• 小区自带少量社区底商，交付后可以满足简单日常采购；
• 星河 COCO City 约 2.6 公里；蓝鲸世界、万达广场约 4 公里；天安云谷商业约 3 公里，全部需要自驾。远期：随着科学公园北片区住宅、产业陆续建成，片区底商会逐步补齐，但兑现周期预估 3-5 年。

地铁交通

• 6 号线支线 圳美站：约 900 米6 号线光明站：约 1.2 公里，步行 10 分钟上下，属于近地铁，但不是地铁口楼盘。
• 6 号线支线 3 站到凤凰城站，换乘 13 号线；5 站抵达光明城高铁站。
• 自驾：紧邻光侨路主干道，快速接驳龙大、南光、外环高速，去凤凰城、留仙洞、高新园自驾友好。
• 小区楼下规划公交首末站，多条公交接驳地铁站。

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2026 最新价格（精装）

备案均价约 4.02 万 /㎡，当前持续折扣，折后单价 2.8 万 /㎡起，整体成交均价 3.1–3.3 万 /㎡

• 89㎡三房两卫：260 万起；西北临高铁特价房源 260 万左右；远离高铁、南向好楼层主流 290–310 万
• 112㎡四房两卫：380 万起，中高层看科学公园景观房源 415–430 万
• 111/131㎡大四房：440 万起

价差逻辑：西北临高铁楼栋最便宜；东南 / 南向、远离铁路、中高层看公园房源，单价贵 2000–3000 元 /㎡。议价空间存在，签约可谈家电、车位权益、物业优惠。

一句话总结

越秀星科源启是光明科学公园北区自住属性突出的刚需盘，医疗、户型、国企交付是亮点；最大硬伤是高铁噪音、高占比公租房、配套兑现周期长。适合长期自住，不适合短期投资。