实探！政策红利释放，假期深圳楼市显暖意

当前房地产已经进入存量时代，未来在制度细则不断落位的同时，预计供需两端政策仍将协同发力稳市场。

新一轮楼市政策支持在持续发力。

8月28日，中国人民银行、金融监管总局、住建部、自然资源部、证监会等部门在同一天出台三份重磅政策文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产的基础制度进行重构。与此同时，新修订的《住房公积金管理条例》也自9月20日起施行。而在9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。

多重政策红利集中释放，也让今年的国庆假期楼市充满“看点”。作为全国楼市风向标之一的深圳，新房与二手房市场的情绪、成交结构和买卖双方心态，正随着政策合力的释放发生变化。

二手房市场：房贷贴息与租金回报率受关注

“在政策的刺激下，9月的二手房成交量明显高于8月。国庆假期期间的咨询量和成交量与以往相比也有所回暖。”深圳链家东方颐园店商圈经理熊小飞对记者表示，“最直观的变化是，购房者的决策链条明显缩短，楼市新政提振了购房者的信心，也扫除了市场长期存在的不确定性，购房决策更为果断。”

熊经理所在的罗湖湖贝片区属于深圳的老城区，区域内聚集了大量低首付、低总价的小户型学区房。他透露，国庆假期里几乎每天都有客户专门咨询购房贷款贴息政策，虽然银行层面的具体执行细则仍待落地，但这类面向刚需的低总价房源将成为政策红利的直接受益对象。

（深圳湖贝片区准备入市的新房项目。 吴家明/摄）

记者在采访时发现，不同区域的二手房价走势虽有分化，但市场信心已有所修复，业主与购房者的议价空间持续收窄。与此同时，申请30年以上长期个人住房贷款的购房者占比正快速提升。

此外，拥有高租金回报率的二手物业正在成为市场焦点。多位受访房产中介经理表示，过去高回报率的物业多为商务公寓，如今越来越多普通住宅的租金回报率已经远超大型银行定期存款利率，部分项目甚至直逼当前房贷利率。在本轮房贷相关政策的刺激下，这类高租金回报率房源的成交量明显上升。过去追求资产快速增值的投资需求逐步退潮，轻资产、稳配置的理性置业需求正在主导市场走向，长期来看，这也将推动二手房成交结构迎来持续优化与重构。

新房项目抢抓窗口期

在二手房情绪回暖的同时，房企也抢抓政策窗口期与销售旺季，加快推盘节奏。以深圳市场为例，仅在国庆假期前一周就有5个项目获批预售，其中纯住宅项目达4个。记者在深圳罗湖、福田、龙岗等片区的几个新房项目看到，打折、一口价房源、国庆购房豪华大礼……房企激战国庆楼市的力度空前。从各楼盘现场看房热度来看，冷热不均，这不仅取决于项目自身“性价比”，是否符合”好房子”的标准，还与中介推盘力度、自身去化情况等因素息息相关。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心李妍主任表示，当前市民群众的住房需求已从“有没有”转向“好不好”，对房屋品质、社区环境、物业服务的要求日益提高。随着城市发展从大规模增量扩张到存量提质增效阶段，房地产市场进入存量时代，房子的价值锚点也从“涨不涨”转向“好不好”。

（国庆假期期间，深圳新房营销中心。 吴家明/摄）

有龙岗区的新房销售经理表示，国庆假期的访客量明显回暖，自己单日接待了近10批客户，多重政策叠加带来了购房意愿的集中释放，一些购房者利用假期集中看房、比价、咨询政策，但还没到签约那一步。这些潜在买家，大概率会在国庆假期后集中做出决策。

政策拉动效应将持续释放

“购房环境进入了政策最为宽松的新阶段。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，特别是房贷贴息政策，代表着新一轮政策支持在持续发力。

深圳贝壳研究院院长肖小平则认为，“8·28新政”新政为9月行情托底助力，购房贷款贴息新政则有望继续推升10月市场成交。贴息直接降低购房者实际贷款成本，对于低总价、对月供敏感的刚需群体，政策红利感知更为明显。随着市场逐步熟悉并落地运用政策，对刚需购房需求的拉动效应将持续释放。

目前，正值楼市“银十”开局。展望四季度的政策变化，中指研究院预计，政策核心关注点将转向房地产制度改革相关配套政策的细化与落地。当前房地产已经进入存量时代，未来在制度细则不断落位的同时，预计供需两端政策仍将协同发力稳市场。需求端，公积金贷款利率存在一定下调预期，各地有望加速调整优化公积金政策，如进一步拓宽提取用途、扩大缴存覆盖、提高贷款额度等；北京、上海、深圳等核心城市限制性政策仍有调整空间，更多城市有望结合住房“以旧换新”、加大购房补贴力度等方式激发合理住房需求。而在供给端，预计将有更多政策聚力推动盘活存量，收储存量商品房、存量土地的相关工作继续推进，更多城市跟进盘活存量工商业用地用房政策，如出台工商业用地续期政策、支持低效楼宇改造等。

责编：李丹

校对：赵燕

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