马光远“稳住楼市五招”引争议：方向对，落地难？

看到专家马光远先生的专栏《光远看经济》，发布了一篇长达2580多字的文章，题目是“马光远：稳住楼市，只需五招”。我们现在就来看看他的五招，都是什么，也聊聊每一条背后的现实难题。

第一招：保交楼，政府兜底。 马光远认为，老百姓最担心的是买了房子后烂尾，开发商破产、倒闭。他一直呼吁，房子不烂尾是不可突破的红线，买房不烂尾应该成为一个庄严的承诺，政府应该为此兜底。只要卖房的资金不被挪用，烂尾是不可能发生的，这不是市场风险，而是监管风险，是监管责任。政府应该拿出保障资金，确保不让一套房子烂尾，并痛下决心，确保有开发商不因资金问题出现破产，对出现破产的，应该积极重组，确保房子不烂尾。这个建议有道理。保交楼确实是当前市场信心修复的关键。如果购房者连房子能不能拿到都不确定，其他政策再多也没用。但如果取消预售制度，可能更好。现房销售已经从源头降低了烂尾风险，828新政明确新出让土地优先现房销售，预售项目要求主体封顶，购房款全额监管。制度上的预防，比事后兜底更有效。

第二招：房价下跌，给予补偿。 马光远建议，通过政策设计，对买房者给予一定期限的价格保障。一年内出现房价下跌，给予足额补偿，等于在价格上起到兜底作用，消除大家的顾虑。这个建议，好像不怎么靠谱。一个是，兜底的钱谁来出？另一个是，彻底背离了市场经济的规律。房价有涨有跌，是市场常态。如果政府承诺房价下跌就补偿，那等于把市场风险全部转移到财政身上，既不可持续，也不公平。更现实的做法，是通过降低购房成本、打通置换链条、稳定市场预期，让购房者自己判断风险，而不是靠行政兜底来消除顾虑。

第三招：取消限购，降首付降利率。 马光远认为，目前住房需求并没有消失。按照官方公开的数据，现在人均建筑面积刚过40平方米，抛去公摊，人均居住面积不到30平方米，勉强解决了“住房温饱”问题，距离高水平的居住还差得远，并不是房子多得没人要。要为想买房的人减负，彻底取消限购，降首付比例、降房贷利率，首付比例从15%降低到10%，房贷利率下调到3%以下。这种老套的东西，事实证明，一点用都没有。过去两年，降首付、降利率、取消限购，政策出了不少，但市场并没有全面回暖。为什么？因为核心问题不是购房门槛高，而是收入预期不稳、房价预期不强。光靠降门槛，不解决“敢不敢买”的问题。

第四招：旧改激励，让老百姓换新房。 马光远说，中国60%以上的房子，是1998年房改之前的老破旧，因此城市旧改的空间非常大。要高屋建瓴为旧改设计支持性制度框架，真正鼓励旧房改造，且激励力度要大，让很多人心甘情愿放弃老房子，去买新房子，这也比直接收购库存效果好太多。不让老百姓提高收入，这些都是扯淡。谁不想住新房住大房？关键得买得起。旧改确实是未来的大方向，十五五期间15万亿规模的城市更新，会持续释放置换需求。但旧改的核心不是“激励力度大”，而是“老百姓有没有钱”。如果收入不涨、就业不稳，再大的激励也撬不动购买力。旧改能改善居住条件，但很难靠它扭转整个市场的预期。

第五招：解决农民工住房问题。 马光远说，中国大量的农民工还没有完全融入城市，很多在城市并没有自己的房子，政府有责任为这些群体的住房问题买一部分单。要真正设计一套政策，解决这一部分人的住房问题。这又是一个伪命题。中国2.9亿农民工，有几个买得起动辄几万甚至几十万一个平方米的房子？就是买得起，他们愿意买吗？农民工的住房问题，确实需要解决，但方向应该是保障性租赁住房、共有产权房，而不是让他们去商品房市场接盘。政府要做的，是提供可负担的租赁住房，让他们在城市有稳定的落脚点，而不是鼓励他们加杠杆买房。

马光远在文章最后说：“我相信，如果真的下决心这么做，房地产的预期立即改变，市场会立竿见影，中国经济最大的隐患就此消除！”如果真是这样，根本就不需要马光远这类的专家。房地产的问题，不是缺政策，而是缺信心、缺收入、缺预期。政策能降低门槛，但解决不了收入问题；政策能托底市场，但扭转不了人口和供需的基本面。

在文章最后，马光远还为自己抱屈：“这几年我研究房地产比较多，被网络喷子喷成我一直鼓吹房价上涨，对我的各种言论断章取义，掐头去尾，各种造谣和污蔑。研究房地产居然成了罪？何其荒唐？房地产占了中国居民财富60%以上，房地产何其重要？为什么在这些网络喷子的眼中就成了罪人？我既不炒房，也从没有鼓励大家炒房！我只是客观研究房地产的发展规律，我也没有一直说房价要上涨。”马光远的委屈，可以理解。研究房地产确实重要，但公众的情绪也需要被理解。过去几年，很多人在高杠杆买房后遭遇房价下跌、收入下滑，心里有怨气。专家在提建议时，也要考虑普通人的真实处境，不能只谈“应该怎么做”，还要回答“钱从哪来、谁受益、谁承担”。

马光远的五招，方向上有一定道理，但落地难度很大。保交楼、旧改、保障房，都是应该做的，但解决不了短期市场信心问题。取消限购、降首付、降利率，政策空间已经不大，边际效果递减。房价补偿，既不现实，也不公平。解决农民工住房，方向应该是保障房，而不是商品房。楼市的问题，不是缺政策，而是缺信心、缺收入、缺预期。政策能降低门槛，但解决不了收入问题；政策能托底市场，但扭转不了人口和供需的基本面。专家可以提建议，但最终做决策的，还是千千万万个普通家庭。他们关心的不是“五招”，而是自己的工作稳不稳、收入涨不涨、月供扛不扛得住。你觉得马光远这五招靠谱吗？欢迎在评论区聊聊你的看法