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一、 项目概况：大宁芯的森林现房

1. 项目位置与板块
明园叠翠苑位于上海市静安区广延路1199弄，地处静安大宁内中环核心、大宁国际居住区腹地。大宁是北上海公认的中环豪宅封面之一，是上海浦西内中环发展的黄金动脉，板块内城市界面优秀，综合配套成熟，兼具繁华与静谧。

2. 开发商与项目背景
项目为本土房企明园集团深耕上海二十余年的百万方大盘“明园森林都市”的四期压轴作品。明园集团以“森林住区”为核心理念，致力于在城市核心打造低密、高绿化的品质社区，叠翠苑的打造延续了明园系低密基因，是内中环间不可多得的改善型住宅。

3. 项目规模与规划

• 占地面积
• ：约2.98万㎡。
• 建筑面积
• ：约13万㎡。
• 容积率
• ：3.5。
• 绿化率
• ：高达50%，社区内打造了5万多平方米的集中绿地，全冠移植2000余株50年左右的原生态树林，充分体现了“森林都市”的生态特色。
• 楼栋规划
• ：由8栋高层住宅（3栋33层高层、3栋10-16层）及部分沿街商住组成，整体规划为人车分流设计，车位配比约1:1.5，保障业主出行便捷与安全。

4. 交付情况
项目于2019年完成交付，属于次新现房社区，外立面采用石材+铝板公建化设计，抗风化耐潮湿，为业主呈现了所见即所得的实景品质。

二、 区位与交通：内中环的黄金动脉

明园叠翠苑的区位优势在于其对城市核心资源的绝对占有，实现了“离尘不离城”的居住理想。

1. 轨道交通
项目距离地铁1号线汶水路站步行约700米，距离上海马戏城站约800米。通过1号线，可快速通达人民广场、新天地等上海核心商圈，6站直达人民广场，7站抵达新天地，通勤极为便捷。

2. 道路交通
项目西侧不远处为南北高架，汶水路路口可直接上高架，通过中环、北横通道等城市主干道，10分钟即可直达南京西路、静安寺，瞬连全城核心商圈，自驾出行高效畅通。

3. 区域价值
项目紧邻市北高新产业园区，该园区为静安北的千亿级产业园区，汇聚了大量大数据、金融、医疗等高端产业，为板块带来了强劲的产业支撑与高净值客群，区域价值显著。

三、 周边配套：成熟城芯的顶级资源

1. 生态资源
项目步行范围内即可抵达68万方大宁灵石公园，这片浦西规模顶尖的城市绿肺，为业主提供了丰富的日常休闲与天然氧吧，实现了“推窗见绿，鲜氧环绕”的居住体验。

2. 商业资源
周边商业配套成熟，短途直达协信星光广场、大宁国际商业广场、大宁久光百货、大宁音乐广场等，合计约150万方的商业资源，日常消费、高端购物、餐饮娱乐一应俱全，充分满足高阶家庭的品质生活需求。

3. 教育资源
项目周边教育资源丰富，3公里范围内覆盖大宁国际小学、风华初级中学等优质公办院校，形成了完整的基础教育链条，为业主子女提供了良好的教育保障。

4. 医疗资源
医疗配套实力雄厚，临近上海市第十人民医院、静安区中医医院等三甲医疗机构，为业主及家人的健康保驾护航。

5. 文体配套
周边汇聚新静安体育中心、大宁剧院、新建中的大宁图书馆、大宁郁金香公园等优质文体配套，为业主提供了丰富的文化休闲生活。

四、 产品与户型：纯粹改善的极致尺度

明园叠翠苑打造了“精装小高层大平层”与“城芯叠加别墅”双产品线，覆盖大平层自住与城芯墅居两种需求，产品差异化优势明显。

1. 精装小高层大平层（主力产品）

• 面积区间
• ：建面约260-280㎡，两梯两户格局，拥有独立候梯厅，私密性极佳。
• 260㎡三房
• ：明星户型，三开间朝南，约8.2米宽境客厅，南向全景阳台，主卧独立套房设计，带衣帽间、卫浴与星空飘窗，全明通透，动静分离，空间利用率高。
• 275-280㎡四房
• ：四开间朝南，采光通风极致，南北双套房设计，适配三代同堂或二胎大家庭，空间奢阔，私密性强，大过道分区，生活与私密恰如其分。
• 精装标准
• ：全屋精装交付，配齐大金中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统，选用Miele厨电、唯宝卫浴等国际一线品牌，全屋智能系统加持，品质对标顶豪，实现即买即住，省去二次装修的繁琐。

2. 城芯叠加别墅（稀缺产品）

• 面积区间
• ：建面约260-265㎡，上下叠设计，下叠带私家庭院，上叠赠星空露台，拓展空间丰富，实现了“有天有地”的墅居体验。
• 产品优势
• ：在中环内高层林立的背景下，叠加别墅产品稀缺，中高楼层房源更可眺望城市与绿地景观，为高净值家庭提供了城芯难得的低密居住体验。

五、 社区与景观：静谧森居的极致体验

1. 景观设计
社区景观由美国景观大师罗伯特与十位中国美院艺术家强强联手，融合了自然与艺术美感。社区内打造了中央水景、阳光草坪、林荫漫步道等多层次立体绿化，内部水系、凉亭、喷泉、长廊、绿植花卉交织，格调雅致，自成天地，营造出静谧的森居氛围。

2. 归家体验
社区楼栋大堂约6.8米挑高，采用天然玉石与高端瓷砖铺陈，极大提升了归家的仪式感与尊贵感。社区由金茂物业提供服务，物业费约5元/㎡/月，提供24小时管家安保与细致周全的日常管理，为业主提供高标准的物业服务，护航高阶生活品质。

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