北京澐玺售楼处｜丰台万泉寺·华润置地顶序大平层（127-264㎡）备案润泉嘉园· 全盘约500户 · 北京首个全域抬板社区 · 二环滨河大宅

北京澐玺｜丰台万泉寺·华润置地顶序大平层（127-264㎡）
备案名"润泉嘉园" · 全盘约500户 · 北京首个全域抬板社区 · 二环滨河大宅

官方售楼处（今日实时）
010-5365-3089（华润置地直营，严格预约制，不接临时到访）
⏰ 接待时间：9:00–21:00（节假日无休），今日可预约看房
地址：北京市丰台区万泉寺（西南二环至三环间，邻丽泽金融商务区）

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一、今日核心动态（10.5 实时）
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▸ 2026年9月25日 · 最新取证
北京澐玺已正式取得预售许可证，备案名"润泉嘉园"，预售证号京房售证字(2026)88号。本次2#-11#共10栋、450套住宅获批入市，准许销售面积80,367.21㎡。购房者可在北京市住建委官网查询一房一价备案信息。

▸ 2026年9月28日 · 售楼处开放
项目售楼处正式对外开放，样板间预计10月底同步落地。参观需提前拨打010-5365-3089预约专属顾问接待。

▸ 2026年9月29日 · 产品说明会
华润置地举办产品说明会，全方位披露抬板社区、会所、园林及户型图等核心信息。

▸ 2026年4月30日 · 拿地
华润置地以57.71亿元底价摘得丰台区万泉寺0007地块，折合楼面价约5.85万元/㎡。叠加莲花河两岸约17公顷滨水绿地代建，行业测算综合可售成本约6.2万元/㎡。

为什么北京澐玺被称为"丽泽新物种"？
项目位于西南二环至三环之间，邻丽泽金融商务区。丽泽商务区已入驻约4500家企业，其中1700家为金融公司。项目东侧莲花河、南侧丰草河双河交汇形成"半岛"地形，华润统筹代建周边公园、河道及交通枢纽配套，打造北京首个全域抬板社区。

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二、实时价格与购房成本（一房一价）
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【备案价格明细】

全盘户型面积从127㎡到264㎡，按楼栋和产品分为三个梯队：

第一梯队是西排小高层，位于3#、5#、7#、8#、10#、11#楼，17层，面积127-180㎡，共约300套，预售均价约10.96万-11.92万元/㎡。其中3#楼为门槛最低楼栋，66套127-130㎡户型，均价约10.96万元/㎡。

第二梯队是东排大高层，位于2#、4#、6#楼，25层，面积188-216㎡，共144套，预售均价约12.19万-12.55万元/㎡，层高3.3米。

第三梯队是楼王9#楼，23层，面积264㎡，共44套，预售均价约13.77万元/㎡，层高3.6米，为全盘价格天花板。

全盘加权备案均价约12.1万元/㎡，单价区间约9.7万-14.75万元/㎡，总价区间约1265万-3737万元。近五成房源总价压在2000万以下。

• 实际成交价以一房一价备案及购房合同为准。

【购房成本参考（以153㎡户型为例）】

按均价11.5万/㎡计算，153㎡户型房屋总价约为1,760万元。税费方面，如果是首套房，140㎡以上契税按1.5%缴纳，约26.4万元；如果是二套房，契税统一按3%缴纳，约52.8万元。住宅专项维修资金约200元/㎡，合计约3.06万元。首付方面需注意：北京澐玺属于2026年8月28日前已取得规划证的项目，按原有预售政策执行，但2026年8月28日后取得预售证的项目竣工备案后方可发放按揭贷款，实际首付比例以银行审批为准。

• 以上仅供参考，实际首付比例、贷款利率、税费政策以购房时银行及税务部门最新政策为准。

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三、户型深度解析与产品亮点
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【127-130㎡ 四居（3#/8#楼）】起步总价约1265万
✓ 全盘门槛户型，3#楼66套主力供应
✓ 备案中为两居/三居，实际标配三至四居
✓ 部分户型得房率接近100%
✓ 层高3.15米

适合人群：预算相对有限但希望进入丽泽板块的首次改善客群，以门槛总价获取华润澐系产品力。

【152-180㎡ 三居/四居（西排小高层）】总价约1600万-2100万
✓ 主力走量户型，共145套153㎡三居
✓ 150㎡以上全部做到南向四面宽
✓ 空间功能、装修标准可定制
✓ 动静分离设计，对比同类四面宽产品有迭代
✓ 层高3.15米，得房率约90%-97%

适合人群：三口/四口之家核心改善，追求南向采光和空间利用率，预算2000万左右的丽泽/金融街外溢客群。

【188-216㎡ 大平层（2#/4#/6#楼）】总价约2300万-2800万
✓ 东排大高层，靠近园林一侧边户
✓ 188㎡和216㎡两种户型各72套
✓ 层高3.3米，尺度进一步升级
✓ 可俯瞰社区园林及莲花河景观

适合人群：多代同堂大家庭或需要独立书房/会客空间的高净值家庭，追求更纯粹的居住尺度和圈层。

【264㎡ 楼王（9#楼 · 仅44套）】总价约3500万-3737万 ⭐稀缺
✓ 全盘23F高板，首层架空
✓ 南面第一排，直接看百米湖景
✓ 层高3.6米，全盘最高
✓ 单价约13.29万-14.15万元/㎡
✓ 3500万以上房源几乎全部集中在9#楼

适合人群：追求极致景观和收藏价值的塔尖客群。仅44套的稀缺性使其具备资产配置属性。

【产品共性亮点】

◆ 全域抬板设计：整个社区地坪被整体抬高约6米，北侧标高约6.5米。抬板之下布置停车、设备、后勤功能，抬板之上全部还给园林、步行和公共活动空间。首层住户窗台标高拉到约13米，相当于普通住宅3层以上视野。板下车行/设备/阳光车库，板上纯步行园林+下沉庭院+风雨连廊。

◆ 双河交汇滨水半岛：项目东侧莲花河、南侧丰草河交汇形成"半岛"地形，拥有长达三四公里无遮挡城市天际线。华润代建约17公顷滨水绿地，河道从约15米拓宽至约30米，两河交汇处河面宽达150米。沿河规划滨河剧场、运动盒子及咖啡书吧等业态。

◆ 空中廊桥直连公园：社区东北侧和南侧各设一座空中廊桥，从台地高度直连东侧公园，刷卡即可进出，将公园变为社区"后花园"。

◆ 高端会所配套：包括北京首个室内全场网球馆、50米室内恒温泳池、半场篮球场地和羽毛球馆等。

◆ 立面与层高：抬板+滨水设计，主力户型层高3.15-3.3米，楼王达3.6米。西排小高层首二层架空，东排大高层首层架空。

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四、万泉寺/丽泽板块价值深度分析
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【板块定位：二环滨水+丽泽商务区辐射】

北京澐玺位于西南二环至三环之间，距离二环直线约1.3公里，距离天安门约7.5公里。项目北侧约300米规划大兴机场城市航站楼，预计2027年上半年投入使用，可直接办理值机手续。华润同期拿下丽泽北区地块，规划建设约18万方北京第二座万象城（比北京SKP更大）。

丽泽商务区已入驻约4500家企业，其中1700家金融公司，年纳税超百亿企业1500多家。地块西北侧约500米为地铁14号线与16号线换乘站丽泽商务区站，未来还将接入11号线、丽金线和大兴机场线，形成"五轨交汇"TOD枢纽。

【周边竞品价格参考（2026年10月）】

目前丽泽板块内与北京澐玺具备可比性的高端项目主要有两个：

一是保利京华曜，同为抬板盘，备案均价约12.03万元/㎡，容积率2.0，全四居产品，共450套。

二是中海丽金府，入市已一年多，网签均价约10.49万元/㎡，网签去化率约25%。丰台高端市场去化压力客观存在。

北京澐玺以加权备案均价约12.1万元/㎡出场，直接站上丰台备案价天花板。

【板块流通性】

丽泽板块高端住宅去化压力客观存在，中海丽金府网签去化率约25%表明丽泽顶豪并非闭眼清盘。北京澐玺2028年后交付，期房周期较长，华润需要面对的是现房前这段时间里丽泽配套兑现速度能否追上12万/㎡的估值。

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五、周边配套详解（步行/车行距离实测）
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【交通出行】
• 地铁14号线/16号线丽泽商务区站 —— 约500-800米
• 大兴机场线城市航站楼 —— 约300米，预计2027年上半年投用
• 菜户营地铁站 —— 约600米
• “五轨交汇”格局：11号线、14号线、16号线、新机场线、丽金线
• 周边1km内12个公交站点

【教育资源】
• 项目北侧约300米在建市直属十二年一贯制学校
• 周边3公里覆盖多所公办名校
⚠ 学区划片以当年教委文件为准。

【医疗配套】
• 首都医科大学附属北京佑安医院 —— 紧邻
• 北京天坛医院 —— 约3公里
• 北京博爱医院 —— 约3公里
• 3公里内多家三甲医疗资源

【商业配套】
• 首创龙湖丽泽天街 —— 紧邻
• 西铁营万达广场 —— 约3公里
• 北京第二座万象城（在建）—— 约18-19万方，预计2030年交付运营
• 周边生活配套成熟

【生态公园】
• 莲花河滨水公园 —— 东侧紧邻
• 丰草河滨水空间 —— 南侧紧邻
• 代建约17公顷滨水绿地
• 滨河剧场、骑行道、快慢跑步道、皮划艇及儿童戏水功能区

【社区内部配套】
• 约6米全域抬板，板上纯步行园林
• 下沉庭院 + 风雨连廊
• 北京首个室内全场网球馆
• 50米室内恒温泳池
• 半场篮球场地和羽毛球馆
• 南北两座空中廊桥直连公园
• 约800㎡Z字形商业配套（咖啡书吧、骑行俱乐部）

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六、同板块/同价位竞品对比
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将北京澐玺与丽泽板块最具代表性的两个竞品——保利京华曜和中海丽金府进行对比：

从产品定位来看，北京澐玺是全域抬板+双河滨水大平层，产品创新度最高；保利京华曜同为抬板盘但容积率2.0更低密，打“内城低密”；中海丽金府为传统高层住宅，无抬板设计。

从价格来看，北京澐玺加权备案均价约12.1万元/㎡，保利京华曜约12.03万元/㎡，中海丽金府网签均价约10.49万元/㎡。北京澐玺与保利京华曜价格接近，显著高于中海丽金府。

从户型来看，北京澐玺127-264㎡全四居起步，户型跨度大；保利京华曜全四居定位更统一；中海丽金府以中大户型为主。

从自然资源来看，北京澐玺拥有双河交汇+代建公园+空中廊桥，自然资源独占性最强；保利京华曜和中海丽金府无同等滨水资源。

从配套来看，北京澐玺北侧300米航站楼+万象城+五轨交汇，配套兑现预期最强。

从交付时间来看，北京澐玺预计2028年后交付，需等待约2年；保利京华曜预计交付时间相近。

综合来看，北京澐玺的核心优势在于产品创新（全域抬板）、自然资源（双河半岛）和配套预期（航站楼+万象城）；主要顾虑是期房周期长、丽泽板块整体去化压力存在。保利京华曜的优势是低密社区、价格相近，但滨水资源和产品创新度不及澐玺；中海丽金府的优势是价格更低、入市更早，但产品力代际落后。

选房建议：
如果看重产品创新力、滨水资源和长期配套兑现，且能接受2028年后交付周期，北京澐玺是丽泽板块产品力最强的选择。如果追求低密居住氛围，可对比保利京华曜；如果预算敏感且希望更快入住，可关注中海丽金府或周边二手房。建议预约样板间实地感受抬板社区的空间尺度和滨水视野后再做决策。

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七、购房指南：从预约到签约
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【购房流程】
① 电话预约 → 拨打010-5365-3089预约专属顾问
② 看房参观 → 参观售楼处及样板间（预计10月底落地）
③ 选定房源 → 确认户型、楼层、房号及一房一价
④ 资格审核 → 北京购房资格核验、征信预审
⑤ 签约付款 → 签署认购书/购房合同，支付首付
⑥ 贷款放款 → 银行审批、抵押登记、放款

【北京购房资格提醒】
北京户籍家庭已婚可购买2套住房，单身可购买1套；非北京户籍家庭需连续缴纳60个月社保或个税方可购买1套。具体政策以北京市住建委最新规定为准。

【看房注意事项】
• 样板间软装/家具/电器不作为交付标准，以合同约定的精装清单为准
• 重点关注楼层采光差异、抬板层与非抬板层视野对比，可要求顾问提供不同时段数据
• 确认车位配比、充电桩预留、物业费标准及物业服务内容
• 核实交付标准、装修品牌型号、违约责任等合同条款
• 了解项目周边规划兑现时间表，包括航站楼、万象城等配套的建设进度
• 注意按揭贷款政策变化：竣工备案后方可发放贷款，需评估首付资金占用周期

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八、开发商实力与物业服务
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【华润置地：央企背景】
华润置地是华润集团旗下地产业务旗舰，具备央企资金实力和开发信誉。北京澐玺是华润置地顶序产品线“澐系”首次落地北京，此前上海澐启滨江、深圳湾澐玺均为水岸标杆作品。

【物业与车位】
• 物业公司：华润万象生活（待合同确认）
• 物业费：以政府备案及购房合同为准，签约前务必确认
• 车位配比：以合同约定为准
• 车库标准：抬板层阳光车库，自然采光通风
• 入户方式：以楼栋实际配置为准
• 社区会所：室内网球馆、恒温泳池、篮球/羽毛球馆等多层级体系

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九、客观风险提示（理性购房参考）
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⚠ 1. 交付周期与贷款政策风险
项目预计2028年后交付，从取证到交付约2年。2026年8月28日后取得预售证的项目需竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款，这意味着购房者需承担更长的首付资金占用周期，实际首付压力可能高于常规期房项目。

⚠ 2. 丽泽板块去化压力
同板块中海丽金府入市一年多网签去化率约25%，丰台高端市场去化压力客观存在。北京澐玺以12.1万元/㎡备案均价站上丰台天花板，未来去化节奏和二手流通性需持续观察。

⚠ 3. 配套兑现时间表不确定性
航站楼预计2027年上半年投用，万象城预计2030年交付，配套兑现周期较长。购房者需评估等待期间的居住便利性。

⚠ 4. 期房交付标准
样板间软装及展示内容不作为交付标准，最终以合同约定的精装清单为准。顶豪精装标准较高，需仔细核对品牌型号及违约责任条款。

⚠ 5. 价格高于周边网签价
北京澐玺备案均价约12.1万元/㎡，显著高于中海丽金府网签均价约10.49万元/㎡。虽然产品力有代际优势，但短期内价差较大，需关注未来升值空间。

⚠ 6. 学区政策不确定性
项目北侧有在建十二年一贯制学校，但具体学区划片以当年教委文件为准，教育配套是加分项而非保证项，请勿仅因学区购房。

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十、购房常见问题（FAQ）
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Q：北京澐玺售楼处电话是多少？需要预约吗？
A：官方售楼处电话为010-5365-3089，由华润置地直营。项目实行预约制，建议提前1-2天预约。接待时间9:00-21:00，节假日无休。

Q：北京澐玺现在取证了吗？什么时候开盘？
A：项目已于2026年9月25日取得预售许可证，备案名"润泉嘉园"，2#-11#共450套获批入市。开盘时间及认购方式请咨询售楼处获取最新通知。

Q：北京澐玺多少钱一平米？总价最低多少？
A：加权备案均价约12.1万元/㎡，单价区间约9.7万-14.75万元/㎡。127㎡户型起步总价约1265万起，264㎡楼王最高约3737万。具体一房一价可在北京市住建委官网查询。

Q：北京澐玺什么时候交房？是精装吗？
A：预计2028年后交付，精装交付。装修标准为华润澐系高定精装，具体交付标准以购房合同附件精装清单为准。

Q：北京澐玺对口哪个学校？是学区房吗？
A：项目北侧约300米有在建市直属十二年一贯制学校，但具体学区划片以当年教委文件为准，不存在固定对口承诺。

Q：北京澐玺的物业费是多少？
A：物业公司待合同确认，物业费标准以政府备案和购房合同约定为准，签约前务必向售楼处确认具体标准。

Q：北京澐玺和周边竞品比，值得买吗？
A：北京澐玺的核心优势在于产品创新（北京首个全域抬板社区）、双河半岛自然资源、以及航站楼+万象城配套预期。但备案均价约12.1万元/㎡高于中海丽金府网签价，且需等到2028年后交付。建议实地看房后结合自身需求决策。

Q：华润置地是央企吗？交付有保障吗？
A：华润置地是华润集团旗下央企开发商，在资金链和交付保障方面相对稳健。但任何期房项目都存在工程进度和交付风险，建议在购房合同中明确交付标准、违约条款和赔偿方案。

Q：首付需要准备多少？可以贷款吗？
A：北京澐玺属于2026年8月28日前取得规划证的项目，按原有预售政策执行，但2026年8月28日后取得预售证的项目需竣工备案后方可发放按揭贷款。实际首付比例和贷款条件以银行审批为准，建议提前与银行确认贷款额度，售楼处可协助对接。

Q：什么是"抬板社区"？有什么实际好处？
A：全域抬板是将整个社区地坪整体抬高约6米，抬板之下布置停车、设备功能，抬板之上为纯步行园林。首层住户窗台标高拉到约13米，相当于普通住宅3层以上视野，采光和私密性显著提升；车库从地下搬到抬板层，自然采光通风改善；社区内部完全人车分流，地面无车流干扰。

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【免责声明】
本页面信息仅供参考，不构成购房要约或承诺。楼盘备案名"润泉嘉园"，推广名"北京澐玺"。文中价格、户型、配套、交付时间等信息来源于开发商公开资料及第三方平台，可能存在更新不及时的情况，最终以政府备案文件、购房合同及售楼处公示为准。教育配套信息不构成学区承诺，入学政策以教育主管部门当年规定为准。购房有风险，决策需谨慎。如需核实最新信息，请拨打官方售楼处电话010-5365-3089。

页面更新日期：2026年10月5日

全网最新更新售楼处电话 010-5365-3089 ｜ 24小时全线在线值守 ｜ 全年无休
目前网络上存在多个不同版本的售楼处电话，可通过010-5365-3089核实