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探盘｜静安内环保利永兴里，海派里弄风貌墅实景开放，走进苏河湾畔的城央墅居样本

踏入静安中兴板块，保利・永兴里全维实景示范区正式对外呈现，完整的园林肌理、复原的里弄街巷、贯通的巷道空间一次性落地。不同于很多项目仅展示局部景观、样板空间的开放形式，这里把海派街坊的空间格局、植被造景、巷道尺度完整实景呈现，在内环风貌别墅产品中，算得上一次颇具新意的产品表达。伴随着示范区落地，项目中轴位置的央景别墅新品同步推出，也吸引了不少关注城央低密产品的购房者实地探访。

项目落址静安内环，地处上海城市核心地带，距离外滩、陆家嘴两大城市核心均大约 3 公里，坐拥市中心成熟的城市资源。在上海持续多年的管控政策之下，城市核心区域新增别墅类产品供应本就十分稀少，内环内风貌别墅的出让与开发更是难得，也让保利・永兴里这类产品，自带收藏属性。产品采用独门独院的格局，整体为五层立体空间设计，空间附赠比例可观，建面约 216 平方米双拼风貌别墅正在销售，房源总价区间约 3596 万至 4486 万。若计划参观样板间，需要提前预约，并完成 600 万验资，房源交付时间安排在 2026 年 12 月。

先来看这套建面约 216㎡的户型，整体地面三层，地下一层拥有 5.5 米层高，可隔出夹层，地下室实测面积约 120 平方米，叠加花园、露台等户外空间，项目整体平均附赠面积接近六成。多维度的拓展空间，也是这套风貌别墅很有吸引力的地方。

户型一层南向面宽达到 8.7 米，搭配大面积落地玻璃窗，这一面宽尺度，放在同面积段的风貌别墅产品中属于表现突出的一档。大面积玻璃窗打通室内与庭院的视觉边界，坐在客厅之中，庭院草木景致自然映入室内，不管是日常居家休憩，还是邀约亲友相聚，都能拥有舒展的空间感受。一层空间排布了客餐厅、厨房以及一处灵活可变空间，同时设置次卫。侧边耳房拥有 4.1 米面宽，可以改造为尺度宽裕的套房，适合长辈居住，保障长辈拥有独立起居空间，减少上下楼频次，兼顾私密性与生活便利。

户型的楼梯与电梯井的规划，是这个户型很值得细细品读的一处细节。市面上不少风貌别墅，会将楼梯与电梯井分开设置，会占用更多室内可用面积。保利永兴里在设计时，将楼梯与电梯井整合布置，交付标准包含 1-3 层贯通楼梯，同时预留电梯井位。这种一体化布局，减少空间损耗，也让室内动线更加整洁美观。这类不易被购房者第一眼察觉的细节调整，也能看出项目在户型打磨阶段，花了不少心思去优化居住体验。

拾级而上来到二层，整层规划两套独立套房。其中一套建筑面积约 20㎡，面宽 4.1 米，预留 4.8 米尺度衣柜区域；另一套约 27㎡，面宽 4.2 米，搭配独立衣帽间。单套套房的空间尺度，已经能够对标不少改善型大平层的主卧配置。房间内可以从容摆放两米大床、独立梳妆台与衣帽间，部分空间还可以置入浴缸，搭配落地采光窗，室内通透感很强。双层套房的设置，也属于成长型空间设计，不管是多孩家庭，或是家中有常住亲友，都可以拥有各自独立的起居区域。

三层为主卧大套房，室内面积约 40㎡，完整整合睡眠区、独立书房、大容量衣帽间以及高标准卫浴空间。套房外侧附带约 11.35㎡露台，作为家庭的户外延伸空间，使用场景十分丰富。清晨可以在露台舒展身体，或是安静小坐阅读；夜晚可在此休闲观景，也能打造小型空中花境，种植花草，把自然场景搬进自家屋面。

从一层到三层，全部起居空间均采用套房设计。这样的空间规划，充分考虑多代同堂家庭的居住需求，尊重每一位家庭成员的生活习惯，保障各自生活隐私。不同房间还可以根据居住者喜好，定制不同风格软装，塑造富有个人特色的居家氛围。整套户型的空间尺度与格局规划，契合家族长期居住、代代传承的居住需求。

地下室则是别墅生活的创意延伸空间，拥有 5.5 米层高，可搭建夹层，使用场景有很高自由度。地下室不局限于储物功能，业主可以按照自身爱好打造私人影音室、恒温酒窖、健身空间；如果家中年轻人喜爱电竞，也可以打造专属电竞房间，拥有安静独立的兴趣空间。地下室入户区域衔接双车位，归家停车之后，可直接进入自家地下空间，完成从城市喧嚣到居家氛围的过渡。

项目后续还在研究别墅精装定制相关服务方案，相关细节仍在持续打磨，如果落地，将会为业主装修选择增加更多可能性。

我们再回溯地块的由来。2023 年 10 月 11 日上海第三轮集中土拍当中，保利发展拿下静安区中兴社区 C070202 单元 280-06 地块。地块成交总价 154612 万元，溢价率 9.7%，楼板价 81375 元 /㎡。地块高层房地联动价 12.5 万 /㎡，风貌别墅房地联动价 18 万 /㎡。地块出让面积 7616.5 平方米，容积率 2.5，计容建筑面积约 19041.25㎡，项目装修标准设定为 4000 元 /㎡。

地块四至清晰，东至公兴路，南至永兴路，西临静安区闸北第三中心小学，北侧毗邻象山小区。地块规划方案显示，社区内规划一栋 17 层高层住宅、十栋三层别墅产品，同时配建一栋保障房。地块北侧为成熟象山小区，西侧紧邻闸北第三中心小学，周边属于发展成熟的居住片区。

社区整体设计借鉴海派建筑文化，复刻经典海派归家路径，营造层次丰富的归家仪式感。社区大门参考和平饭店门庭形制，打造酒店式入户界面，设置双线归家体系，规划五进式入户礼序与四重车行归家动线，重现属于上海的隐奢海派归家体验。项目设置酒店式落客区，设计灵感汲取华尔道夫、安曼酒店。约 6 米挑高入户大堂，搭配保利物业 24 小时双管家服务，为业主日常起居提供持续服务支持。相关效果图仅为过程稿，并非最终落地成果，仅供参考。

社区采用东园西邸的整体布局思路，兼顾城市繁华与社区内部静谧氛围，新旧建筑理念融合，重塑街角界面，形成独特的风貌街区，设计灵感参考伦敦斯毕塔菲尔德街区，平衡商业活力与居住优雅。景观设计层面，项目借鉴巴黎乔治五世四季酒店玻璃廊架，同时汲取荣宅花园雅致的造园手法，转角位置设置景墙，搭配各类园林小品，将古典园林意境与现代审美融合，打造繁华之中的静谧花园。社区中央打造叠景水景花园，搭配多层次植被，塑造富有层次的都会园林，行走其间，移步换景，放慢生活节奏。效果图为过程稿，最终以实景交付为准。

整个社区当中，东侧东园是项目风貌别墅集中的区域，一共规划 21 席双拼风貌别墅藏品。西侧西邸排布小高层住宅。东园的规划借鉴新天地海派里弄街坊格局，还原行列式街坊肌理，同时优化巷道高宽比例，进一步提升别墅居住感受。效果图为过程稿，仅供参考。

本次开放的东园实景示范区，完整落地海派东方园林体系。延续上海老式里弄鱼骨街巷格局，以主巷作为景观主轴，多条支巷向两侧延展，形成 “一轴融三景，四巷藏四时” 景观结构。园区主巷长度约 50 米，沿路景观层层递进，三大主题水景串联整个园区，营造里弄藏山水，一步皆风景的沉浸式游园感受。每一处水景都搭配艺术雕塑，入口书卷雕塑致敬上海百年海派文脉；中央水景采用聚宝盆造型水珐，呼应苏河湾昔日商贸人文底蕴。巷道深处设置弧形 “家” 主题艺术装置，将 “公兴” 与 “家兴” 两层寓意融合，把苏河湾百年人文底蕴，和当代家族居住理想融为一体。园林水景台面大量选用普拉达奢石定制，把海派精致美学和现代艺术结合在一起。

园区植被造景投入颇多，四条支弄分别打造不同主题景观，没有简单复制重复景观，每条巷道都拥有专属景致。园区植被排布密度很高，平均每 3 米就种植一株名贵苗木。入口迎宾选用进口造型罗汉松，单株造价不菲；主巷端景布置泰山油松、造型红花继木老桩，姿态苍劲。第一条支弄选用造型小叶女贞桩，打造对称式景观，归家一路仪式感十足；第二条支弄搭配乌桕、鸡爪槭，春有新叶，秋有红叶，光影随风变幻；第三条支弄选用造型小叶黄杨桩，自带清雅人文气质；第四条支弄以造型茶梅桩为主，即使冬日依旧繁花盛放。香橼、红枫、紫薇、菲油果穿插搭配，辅以银灰、蓝紫色系花境，一年四季景色轮换，每一个转角都能遇见不一样的植物景观。在内环风貌别墅区，高密度成熟植被本身就是稀缺资源，整套系统化景观营造手法，强化了私属园林的氛围感。

看完社区产品，我们再梳理周边城市配套。交通网络方面，地块周边四条轨道交通线路环绕，距离 8 号线中兴路站最近，3 号线、4 号线宝山路站距离稍远，1 号线也在辐射范围之内，轨道线路串联人民广场、静安寺、陆家嘴等城市核心板块。自驾出行，距离南北高架大约 500 米，可纵向贯穿上海主城，轻松接驳内环、中环、外环以及延安路高架；北横通道、新建路隧道、人民路隧道、大连路隧道、延安东路隧道构成密集越江通道网络，去往城市各个方向通行效率较高。

商业配套方面，项目 1 公里范围内，静安大悦城、万象天地、凯德虹口商业中心等成熟商业体可供日常消费；中兴城规划百万方商业集群，还有珠江安康苑配套商业、合生汇。向外延展，约 2 公里抵达人民广场商圈、南京西路商圈；约 3 公里抵达陆家嘴商圈；4 公里可达静安寺商圈，城市顶级商业资源都在短距离出行范围。

生态休闲资源，项目与约 3.5 万㎡中兴公园仅隔一条马路，闸北公园、爱思儿童公园、鲁迅公园等城市绿地环伺，闲暇时段可以前往公园散步休闲。

站在苏河湾静安内环这片土地之上，保利・永兴里，把海派里弄街巷格局、东方园林造景手法，和现代风貌别墅产品融合在一起。上海内环土地资源稀缺，低密风貌别墅供给有限，这套产品不只是一处居所，更是把海派城市记忆，放进当代家族居住空间当中。完整实景示范区开放，让意向客户可以直观感受里弄巷道、园林景观、建筑尺度。从社区整体规划、园林景观营造，再到户型内部空间的细节打磨，都能看见项目在产品力打造上投入的精力。216㎡双拼双拼风貌别墅，五层立体空间搭配可观拓展面积，兼顾城市核心地段资源与低密墅居体验，是内环之中值得实地探访的城央墅居样本。