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内环东外滩滨江｜保利外滩曜实地探盘｜CAZ 风貌区 3.5 代人居新作

撰文｜营销总监 @顾杰上海的滨江岸线，每一段都有着截然不同的城市气质。黄浦江向东蜿蜒，从外滩源一路延伸至杨浦滨江，东外滩作为一江一河发展布局里的重要板块，承载着上海近代工业遗存与城市更新的双重叙事。在 CAZ 中央活动区的规划框架之下，这片滨江 S 湾地带，正持续汇聚科创企业、历史文脉与城市界面更新，也是近些年内环内改善置业重点关注的片区。本次实地探访保利・外滩曜，带大家从地块渊源、产品规划、社区营造、户型尺度、板块价值等多个维度，客观聊聊这个坐落于杨浦平凉社区的滨江住宅项目。

保利发展在上海五批次土拍中拿下这宗平凉社区地块，拿地总价 35 亿元，地块成交楼板价 9.55 万元 /㎡，土地出让溢价率 30.79%。该地块出让面积约 1.47 公顷，折合建设用地约 1.5 万㎡，规划总建筑面积约 3.7 万㎡，地块容积率设定为 2.5，土地起始价约 26.8 亿元，起始楼面价 73039 元 /㎡，地块属性为普通商品住宅。土地出让文件中明确，项目装修交付标准不低于 4000 元 /㎡，从土地阶段就奠定了项目面向改善客群的产品定位。

地块区位边界清晰，东至怀德路，南至惠民路，西至许昌路，北至济宁路，处于平凉社区的成熟居住肌理之中。片区保留大量上海本土城市记忆，早年这里是英商电车厂所在地，周边留存不少近代历史建筑遗存，也是项目建筑设计灵感的源头。设计团队溯源思九生洋行在上海打造的经典建筑作品，像中山东一路 27 号怡和洋行大楼、北苏州路 276 号上海邮政总局等标志性历史建筑，提取新古典主义建筑语言，融合原英商电车厂的建筑细节，用当代的建筑手法进行转译，让建筑立面能够和片区内沉淀百年的城市文脉形成对话，而非割裂于周边环境。走在社区外部，能够感受到项目在建筑美学上的考量，兼顾现代居住功能与城市风貌的协调性，契合 CAZ 中央风貌区对于建筑界面的打造要求。

作为定位 3.5 代住宅的作品，项目在社区内部场景打造上，跳出了单纯建筑营造的思路，更多聚焦于高阶改善人群的日常社交与休闲需求。设计团队借鉴华尔道夫经典的时钟文化，以 “Meet you at the clock” 作为社区精神表达，将时钟符号转化为社区景观与公共空间里的视觉标识，打造适配高知、科创群体的多元社交场景。社区内部规划多类型的功能空间，涵盖恒温泳池、健身律动空间、疗愈氧舱，还有面向家庭的亲子活动场地、静谧冥想空间，不同年龄段的业主，都能在社区内找到适配自身需求的停留场景。整体空间审美偏向克制简约，摒弃繁复堆砌，以细腻材质与尺度把控，塑造松弛的社区氛围，满足当代改善家庭对于邻里社交、独处休闲的双重诉求。

物业服务层面，项目搭载保利物业高端服务线 “东方礼遇”，这套服务体系依托保利物业多年服务高端社区的经验，衍生出 “东方礼遇、四时雅集、亲情和院” 三大服务体系。以 “通情・达礼” 作为服务内核，搭建全域安全管理、双管家服务模式，搭配四节八礼系列社区主题活动，构建完整的社区服务框架。不只是基础的安保、保洁、设备运维等常规物业服务，更侧重于人文场景的营造，定期组织社区雅集活动，在日常服务中融入东方礼仪感，尝试在标准化物业服务之外，建立有温度的邻里关系，这也是改善型住宅，区别于刚需产品的重要一环。

项目分多批次推售，市场热度有目共睹。项目在 2025 年末迎来首开，入市一个月左右，实现超 82% 的去化成绩，在当时上海新房市场，成为内环滨江板块关注度较高的住宅项目。后续二批次在 3 月 27 日正式开盘，整体去化超过 93%，在内环同期入市项目中，表现亮眼，跻身 2026 年内环新房开盘去化表现靠前的项目行列。本次三批次加推，也是项目高层、洋房产品的收官推售，合计推出 103 套房源，包含 37 套洋房产品以及 66 套高层房源，待这批房源完成去化之后，项目剩余可售产品仅剩起步总价 4000 万起的别墅产品，后续片区内同总价段的内环滨江住宅供给，将会进一步缩减。

三批次推出房源的建筑面积段覆盖 115㎡-160㎡的 3-4 房，其中高层户型集中在 115-139㎡，洋房户型建面约 160㎡，部分洋房户型可以给到接近 180㎡的空间观感，得益于多阳台的产品设计，项目整体实得率约 90%，空间利用率在同类型内环改善产品里具备不错的竞争力。项目备案均价 14.5 万 /㎡，房源总价区间落在 1500 万 - 2400 万，本次认购设置认购金 150 万元，意向客户需要提前线上预约之后，方可进入实体示范区参观，样板间同样执行预约制。

我们实地看过几套主力户型，先聊聊建面约 114㎡三房户型。这套户型定位入门级改善，户型格局方正，动静分区清晰。多阳台布局是这套户型的亮点，阳台分散布局，既可以承担洗衣收纳的实用功能，也预留一部分空间作为观景休闲区域。客餐厅连通，形成开阔的公共活动区域，作为家庭日常聚餐、会客的核心空间。卧室区域集中排布，主卧为套房设计，配备独立卫浴，保障主人起居的私密性。其余两间次卧尺度均衡，既可以作为儿童房，也可以用作书房或者独立衣帽间，空间具备可变属性，适配三口之家或者准备二胎的改善家庭。

建面约 139㎡天幕四房，是项目高层的主力改善户型。户型面宽表现优秀，大面积窗墙比，室内采光面充足，也就是案场所说的 “曦光盈窗” 的居住感受。四房格局可以满足多代同堂居住，或是在家设置独立书房、收藏室的需求。客餐厅一体化的大通厅，尺度舒展，能够放下大尺寸的沙发、长餐桌，家庭聚会或者接待亲友，不会显得局促。多阳台分散在户型不同立面，一部分朝向社区内部庭院，一部分面向城市景观，闲暇时可以布置茶台、绿植，打造属于自己的小花园，呼应项目 “花影绕庭” 的设计理念。

本次加推的洋房产品，建面约 160㎡，为 10 层低密洋房，也是整盘产品力突出的户型。洋房产品公摊占比更低，空间感受更舒展，套内空间尺度接近 180㎡的居住体验，大四房格局，适配终极改善家庭。户型公共区域尺度拉满，客餐厅贯通，形成连续的采光界面。多阳台设计进一步拓展空间，室内可以划分出独立的茶室、储藏空间，主卧套房尺度充裕，步入式衣帽间、独立卫浴一应俱全，四个卧室都保留不错的使用尺度，无论是长辈同住，还是孩子各自拥有独立房间，都可以实现。洋房楼栋的排布，楼间距经过规划考量，室内采光、社区庭院景观视野都有较好呈现，低楼层也能欣赏到社区内部绿化景观。

交通配套方面，轨交出行是项目一大优势。地块距离 18 号线平凉路站直线距离大约 330 米，步行可达；距离 12 号线与 18 号线换乘站江浦公园站直线距离约 780 米，两站轨交线路串联起上海多个核心板块，无论是去往陆家嘴、北外滩，还是杨浦、虹口的产业片区，轨交通勤都比较便利。自驾路网同样成熟，杨树浦路沿黄浦江铺开，内环高架、北横通道构成城市快速路网，可快速通达静安、黄浦、浦东等区域，兼顾日常通勤与跨区域出行需求，多维交通组合，适配不同出行习惯的置业人群。

板块产业基底，是支撑片区长期价值的重要因素。东外滩杨浦滨江一带，作为黄浦江沿岸重点打造的科创研发集聚片区，集聚大量科创企业，B 站、美团、字节跳动等头部科创企业在此设立办公载体，数千家创新型企业扎根于此，汇聚大量高学历科创人才。放眼全球城市，滨水产业集聚片区的住宅资产，一直受到市场持续关注，像曼哈顿下城、伦敦金丝雀码头，产业集群带来稳定的高收入居住需求，为片区不动产形成持续需求支撑。上海 CAZ 滨江片区内，建成年限较短的住宅，二手挂牌价格普遍处于 20 万 +/㎡区间，部分房源挂牌价突破 27 万 /㎡，板块的价值底色由此可见。保利・外滩曜 9.55 万 /㎡的拿地成本，在这样的板块背景之下，拥有自身的价值空间。

商业配套上，项目处于多个大型商业体辐射范围内，周边分布约 55 万方瑞虹商业、约 50 万方北外滩商业，还有长达 51 万方的滨江商业带，各类零售、餐饮、影院、休闲业态丰富，无论是周末家庭购物聚餐，还是日常采购，都有多元选择。东方渔人码头、百联滨江购物中心，距离项目直线距离 2km 以内，满足就近消费需求。

片区城市界面持续更新，平凉社区本身是成熟居住区，生活烟火气充足，街边便民商业、菜场等基础配套齐全，既有滨江板块的城市界面，又有老上海成熟社区的生活便利度。片区内保留大量滨江公共空间，杨浦滨江步道向市民开放，闲暇时间可以沿着黄浦江散步骑行，感受江景与工业遗存改造后的公共空间，这也是内环滨江独特的生活资源。

回到项目本身，容积率 2.5，在寸土寸金的内环内，这样的指标搭配高低配的产品组合，高层搭配洋房，相比纯高层社区，能够给到洋房产品更低的居住密度。社区景观设计围绕 “曦光盈窗！花影绕庭” 的主题，打造多层次绿化景观，树木、草坪、景观小品错落排布，从入户景观、中央庭院，到楼栋之间的宅间绿化，形成移步异景的景观体验。示范区已经对外开放，意向客户预约之后，可以实地参观示范区与样板间，直观感受建筑立面、景观营造和户型的采光尺度。

很多改善客户选择内环置业，核心诉求，是不可复制的城市地段，兼顾成熟配套、产品品质与社区服务。东外滩 CAZ 滨江，拥有黄浦江岸线资源、轨交网络、科创产业集群，叠加城市更新持续落地，板块的城市资源浓度很高。保利作为国内头部房企，在内环滨江打造这一 3.5 代住宅，从地块规划、建筑美学、户型空间、社区公区到物业体系，整套产品逻辑，面向追求居住品质的改善客群。

三批次作为高层与洋房的收官推售，103 套房源入市，包含 37 套洋房以及 66 套高层，户型跨度从 115㎡起步三房，到 160㎡洋房大四房，总价覆盖 1500 万至 2400 万区间，给意向内环滨江改善的购房者提供选择窗口。意向看房的客户，可以通过官方线上预约渠道提交信息，预约完成后，方可前往接待中心、样板间实地品鉴。项目同步释放上批次一房一价表，有置业计划的客户，可以结合一房一价，对比不同楼层、楼栋的房源差价，结合自身预算、户型偏好做筛选。

站在当下的市场环境，购房者选房，不再单纯追逐概念，更看重地段、产品、社区、物业等综合维度。内环土地供给逐年收紧，滨江板块的住宅地块出让数量有限，这类同时占有内环、滨江、CAZ 风貌区、多轨交资源的住宅项目，供给量相对稀缺。保利・外滩曜依托地块本身的城市资源，叠加建筑设计、多阳台户型、约 90% 实得率、高端物业体系，在东外滩改善市场中，形成自身的产品辨识度。

当然置业选择需要结合每个人的家庭结构、通勤方向、预算规划，实地看房才能真切体会到楼栋排布、采光视野、社区氛围。本次三批次收官加推，高层与洋房产品售罄之后，项目剩下的产品类型，就只剩下别墅类产品，门槛会进一步抬高。对于关注内环滨江改善、看重社区品质与空间实用性的置业群体，可以预约到访，实地感受项目的建筑质感、户型尺度以及社区景观，结合自身需求理性评估。

上海滨江的人居故事，一直在持续书写。东外滩依托一江一河的规划红利，产业落地、城市界面更新持续推进，历史文脉与现代科创在这里共生。保利・外滩曜，扎根这片承载上海近代工商业记忆的土地，以新古典建筑转译、3.5 代社区营造、多阳台改善户型，为内环改善市场带来又一个滨江居住作品。有看房打算的朋友，可以通过官方线上预约通道提前预约，前往接待中心品鉴项目，查看一房一价表，近距离感受内环滨江的全新居住场景。