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保利建工·嘉华天珺·珺湾｜海淀永丰｜海淀首个四代住宅｜低密湾居洋房

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项目基础档案

• 开发商：保利发展+北京建工双国企联合开发，备案名嘉华珺园，嘉华天珺西区推广名珺湾
• 位置：海淀区永丰产业基地，海淀大悦城南侧约200米，北清路科创走廊，紧邻中关村三小科技园分校，自驾快速通达西二旗、上地、中关村软件园
• 产权：70年纯商品房，零回迁、无保障房，高知纯粹圈层
• 参数：西区容积率1.7，绿化率30%；规划15栋7-11F纯板洋房，总户数约480户，人车分流设计
• 梯户：一梯两户纯板洋房，南北通透，居住舒适度高
• 户型：建面约87‑98‑118㎡三至四居；87㎡入门三居、98㎡主力三居（南向10米+三面宽，主卧270°环幕视野）、118㎡改善四居；海淀首个四代住宅，南向一步阳台、北向设备平台赠送，端户带侧边飘窗，实得面积大幅提升，精装交付
• 社区配套：约1.24万㎡「一湾七岛」山水主题园林，是海淀在售项目中水景面积较大的社区；风雨连廊串联七大主题浮岛，覆盖亲子、运动、社交、休憩全龄场景；现代光幕美学外立面，打造静奢洋房质感
• 物业&交付：保利物业，预计2027年精装交付；车位配比1:1.2，全地下车位，预留新能源充电点位
• 参考总价：750万‑950万，销售指导价7.8万/㎡，实体样板间可预约参观

✨核心亮点

海淀永丰科创核心，大悦城旁，产业高地配套成熟

项目坐落海淀永丰产业基地，属于中关村科学城北区核心板块，周边聚集大量科创企业与高知人群。交通出行便捷，临近地铁16号线永丰站（直线约2.2km），可骑行、公交接驳轨交，搭配北清路、京新高速、京藏高速立体路网，适配通勤出行。

项目距离海淀大悦城仅约200米，商业配套现成，日常购物、餐饮娱乐一站式满足。紧邻中关村三小科技园分校，片区教育资源密集，同时临近南沙河滨河绿地、翠湖湿地，兼顾科创繁华、便捷交通与自然生态，是海淀北部改善优选板块。

海淀首个四代住宅产品，阳台+平台赠送，空间性价比突出

珺湾作为嘉华天珺西区，打造海淀稀缺四代住宅。配置南向一步观景阳台、北向全赠送设备平台，端户额外配置侧边飘窗，大幅度提升实际使用面积。主力98㎡户型做到南向10米+三面宽，主卧270°环幕视野，采光观景效果拉满。户型格局方正，LDK一体化，兼顾实用性与空间感，相比传统平层，空间拓展性更强。

1.7低密7-11F纯洋房，一湾七岛园林，双国企开发保障

西区珺湾容积率仅1.7，全部为7-11层亲地洋房，没有超高层压迫感，居住密度低。

建面约87㎡ 三室两厅两卫（约174-180套，占比37%）

• 南向两面宽（面宽约7.45米），主卧套房+270°转角飘窗，北向两功能间，边户北卧带东西侧窗。
• 独立玄关+家政间，开敞厨房，三居两卫里做了双卫，87㎡段海淀新房少见。
• 加双卧飘窗+一步阳台+设备平台后得房率87%-93.5%
• 作为海淀入门级的小三居产品，目前没有竞品。
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建面约98㎡ 三室两厅两卫（约198-214套，占比40%，主力户型）

• 南向三面宽10.1米，LDK一体化大通厅，主卧270°环幕飘窗+独立卫浴，
• 南向一步阳台（进深约0.5米半赠），北向设备平台全赠，边户北卧东西向开窗3.7米，得房率88.8%-93.7%
• 98平三居是刚需和轻改善最受欢迎的户型，目前海淀只有0702项目有竞品，地段0702毫无疑问占优，但产品还是珺湾占优，而且单价差距将超过3万，所以也完全不算竞品。
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建面约118㎡ 四室两厅两卫（约108-94套，占比23%）

• 南向三面宽10.3米，四居两卫（注意是四居不是三居，西区118㎡比东区118㎡多一个北向多功能间），双卧朝南，独立家政间，客厅一步阳台，北设备平台。
• 实际得房率约90.4%
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园林采用一湾七岛山水设计，大面积水景搭配风雨连廊，设置多主题全龄活动空间。保利+北京建工双国企联合开发，工程与交付稳定性更强。全盘无回迁房，圈层纯粹，适合海淀科创家庭自住改善。

⚠️客观提示

距离16号线永丰站约2.2公里，地铁通勤需要接驳，更适合自驾；交付时间预计2027年，属于期房；教育资源以教委当年划片为准，不承诺学区；片区医疗配套尚在建设中，三甲医院需要自驾前往；西区为嘉华天珺独立组团，整体社区配套与东区共享。

适合人群

中关村、西二旗、上地、永丰软件园的科创白领、高知家庭，预算750万起，想在海淀置业，看重商业配套、低密洋房，想要四代宅拓展空间，追求自住舒适，计划长期家庭居住的改善客户。

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