重磅❗华润澐启滨江官方售楼处 |华润澐启滨江官网发布：美宅引领新生活

后滩新篇｜华润澐启滨江实地探盘：黄浦江核心段全新住区，解析后滩九宫格的板块逻辑与产品内核

@上海新房网 COCO

上海的滨江土地，一直是改善置业群体持续关注的资源，沿着黄浦江两岸，可供成片开发的居住用地越来越少。当市场目光集中在前滩、徐汇滨江这些已经发展成熟的板块之时，后滩耀华片区的九宫格地块，随着华润置地与南房集团合作拿下资产包，正式走入大众视野，华润澐启滨江作为这片土地率先亮相的住宅作品，从地块出让开始，就收获了市场大量的讨论度。今天这篇实地探盘，我将从板块底色、城市规划、地块指标、社区产品设计、户型区间、交通商业文体生态等多个维度，客观拆解这个项目，也聊聊后滩这个新兴居住片区，究竟适合什么样的购房者。

一、读懂后滩九宫格，上海内中环正在书写的滨江新板块

很多人会把后滩简单理解为前滩的延伸，实际上放在整个上海 CAZ 中央活动区框架之下，后滩拥有自己独立的板块定位。它向北衔接世博文化公园，南侧接壤前滩，向西隔黄浦江对望徐汇滨江，东面和南北高架相接，四大成熟板块将后滩环绕其中，区位占位十分特殊。

和世博片区已经建成多年，留存不少早期建成的住宅社区不一样，后滩耀华九宫格，属于城市更新里几乎从零起步开发的片区。整片区域一共涉及 11 幅规划地块，内部排布 4 幅居住用地，搭配 4 幅商业商办地块，剩余用地规划为教育配套以及城市公共绿地，整体是居住、商务办公、公共资源协同发展的综合片区。沿江排布的商办地块设置了相对克制的限高，首排建筑高度控制在 50 米以内，而居住地块划分不同的高度上限，07‑1 地块限高 100 米，04‑1 地块限高 80 米，这样的高度排布逻辑，为住宅中高区留出望向黄浦江的景观通道，不少楼栋中上层可以收获江面视野，部分户型能够实现双面江景的观赏体验。

整片九宫格居住地块未来释放的房源总量可观，规划可供应至少 3640 套住宅，这批新房入市之后，会补齐浦东滨江中段成片高端居住社区的缺口。过去很长一段时间，浦东滨江从陆家嘴到前滩之间，缺少大规模新建居住组团，要么是商办聚集，要么是建成年代较早的住宅小区，而后滩的开发，刚好填补这一段空白。

不少购房者会纠结，后滩和隔壁前滩对比，差异在哪里。前滩经过多年建设，商业、写字楼、公共空间已经落地成型，城市界面成熟度更高；而后滩目前还处在开发建设周期，很多配套需要随片区开发逐步落地。两者直线距离并不算遥远，从九宫格到前滩太古里，直线距离大约 1.5 公里，轨道交通一站即可抵达。这样的距离，意味着可以就近享受前滩已经成型的商业氛围，同时又和繁华商圈拉开适度距离，减少商业人流带来的嘈杂，达成城市居住当中常说的出则繁华，入则静谧的状态。

二、地块出让背景，两幅核心宅地基础指标梳理

去年 8 月，华润置地联合南房集团获取浦东后滩 07‑1 地块、04‑1 地块，同步打包黄浦余庆里资产包，整体交易规模 244.7 亿元，后滩两幅住宅地块，就是现在澐启滨江项目的核心组成部分。

先看 07‑1 地块，用地属性为三类住宅用地，占地面积约 39577 平方米，容积率 3.2，建筑限高 100 米，计容建筑面积约 12.66 万平方米。规划方案公示显示，地块内部规划建设 9 栋高层住宅，楼层分布在 25 层到 32 层，搭配社区配套用房和少量商业设施，规划总户数约 794 户。地块距离黄浦江岸线大约 400 米，不会紧贴江边，既可以让中高层捕捉江景，也能够规避紧邻江岸带来的潮湿、风扰等居住层面的客观影响。这幅地块的主力产品定位偏向大平层改善，户型建筑面积集中在 225‑280 平方米区间，同时项目整体也覆盖更广的面积段，包含约 155㎡、235㎡、245㎡、258㎡、286㎡直至 380㎡的多种精装户型选择，适配不同预算的改善家庭。

另一幅 04‑1 地块，占地面积约 4.19 万平方米，容积率 2.9，建筑限高 80 米，计容建面约 12.15 万平方米。地块设置住宅套数下限 1010 套，规划有 40% 中小套型占比要求，全部房源执行 100% 全装修标准，地块内不设置租赁住房以及保障房配比。规划方案中，04‑1 地块规划 11 栋高层住宅，楼层在 16‑27 层，产品建筑面积覆盖约 120‑238㎡，中高楼层同样具备眺望黄浦江的景观条件。

两幅地块容积率处于上海滨江新建住宅的常规区间，滨江板块土地价值高，为了充分利用城市稀缺土地资源，多数滨江新盘都会采用偏高的容积率规划，这也是置业滨江需要客观看待的一点。两幅地块分工相对清晰，07‑1 地块偏向更大尺度的改善户型，04‑1 地块户型覆盖面更广，可以接纳更多不同家庭结构的购房群体，两幅地块组合在一起，构成整个澐启滨江完整的产品矩阵。

三、社区规划深度解析：建筑布局、交通组织、景观与公共空间设计

看完地块硬性指标，再落到社区内部的规划设计，也是我实地看完样板房之后重点关注的部分。整个项目的住宅建筑，大面积采用首层全架空的处理方式，这是近年上海多个滨江高端社区比较常用的设计手法，和陆家嘴部分滨江项目的设计思路有相通之处。首层不再做封闭住宅，把底层释放出来，一方面提升整个小区内部的通透感，弱化高层建筑带来的压迫感受；另一方面，把架空层转化成业主可以日常使用的公共空间，把家庭生活向外延伸，打造全天候可以使用的社区泛客厅，就算遇到雨天、酷暑，业主也能够在园区内部活动社交。

交通组织上，小区完整执行人车分流的规划逻辑。人行主要出入口设置在德州路，车行出入口分散布置在济明路、德州路、德恒路多个点位，把车流分散开，减少单一路口的通行压力。全部机动车停放规划在地下空间，地面不设置机动车停车位，行人在园区内部活动，不需要和机动车交叉通行，降低安全隐患，也减少车辆通行带来的噪音干扰。对于家里有老人、孩童的家庭来说，地面无车流的设计，居住体验会友好很多。

公共配套的排布也做了分区考量。项目规划建设高端社区会所，内部整合运动健身、休闲社交等多元功能场景，满足业主运动、会客、休闲的需求。社区配套用房集中布置在东南侧小户型聚集的区域，这样的排布，尽可能降低配套设备运行、人流活动，对西侧大户型居住区域造成的干扰，兼顾功能使用和居住的静谧感。

景观体系没有简单做平面式绿化，而是采用多层次立体造景思路。主入口打造标志性景观构架，作为归家仪式感的起点。西侧大户型组团，规划规模较大的下沉式庭院，借助景观构架，把四栋大户型楼栋串联在一起，形成完整统一的景观组团，下沉庭院带来空间高差变化，也丰富视觉层次。东侧地块，则侧重实用性，规划健身场地、儿童游乐区，覆盖全年龄段的户外休闲需求，儿童可以嬉戏玩耍，成年人能够运动放松，老人也拥有散步休憩的场地，兼顾观赏性和日常使用价值。

建筑外立面采用公建化的现代风格，大量玻璃幕墙搭配金属板材，适配滨江住区的城市气质，临江楼栋做了角度偏转，尽可能让更多户型拥有面向江面的观景视角。不同楼栋高度错落排布，有 32 层的百米高层，也有 25‑26 层高度 80 余米的楼栋，高低搭配，避免整片社区高度完全一致带来的刻板观感。

四、交通条件：轨交补全后，后滩的通勤格局发生改变

聊上海板块，轨道交通永远绕不开。后滩原有 7 号线后滩站，这条线路可以连通徐汇滨江、静安寺等重要商圈，但站点位置更加偏向后滩的商办集群，距离九宫格居住组团有一定步行距离，日常通勤便利性有限，过去这也是板块的短板之一。

而在建的 19 号线，很大程度改善了后滩的轨道交通格局。线路规划的德州路站，就落在九宫格地块周边，步行可以抵达居住片区。19 号线是上海一条贯穿城市南北的轨交线路，向北连通宝山站、北外滩，途经陆家嘴，向南经过后滩、前滩再抵达三林，串联起上海多个核心发展板块，补齐浦东滨江中段轨道交通薄弱的短板。未来线路通车之后，后滩住户乘坐地铁，去往陆家嘴、北外滩、前滩都会更加便捷，后滩站还规划双轨交汇，进一步放大轨交出行的优势。

自驾出行层面，地块东侧临近南北高架路，向北可通达市中心各大核心区域；龙耀路隧道距离不远，驱车可以快速过江直达徐汇滨江。对于依赖自驾通勤的家庭，去往黄浦、静安、徐汇的通行路径是比较顺畅的。当然，早晚高峰城市快速路会存在车流拥堵，这属于上海核心城区普遍存在的情况。片区内部城市路网已经成型，德州路、济明路、德恒路、耀川路构成规整的街区网格，地面通行条件基础较好。片区同时配置多条公交线路，500 米公交站点覆盖率高，可以作为轨交、自驾之外的出行补充选择上海浦东。

五、商业、文体生态配套，后滩的生活底色是什么

商业层面客观来讲，后滩本地还处在开发阶段，片区内部大型商业还需要等待地块逐步建设落地。周边已成型的商业资源，世博源距离不算远，但实际经营热度相对有限。更多商业消费，需要依托南侧的前滩，前滩太古里已经运营成熟，业态丰富多元，从高端零售、餐饮到休闲娱乐都可以覆盖，地铁一站即达，自驾短时间内也可以抵达，能够承接本片区的消费需求。未来随着九宫格内部商业地块开发，片区自身商业配套会逐步完善。

真正塑造后滩生活气质的，是整片区域高密度的文体与生态资源，这也是这个板块区别于上海很多滨江住区的特质。整片世博‑后滩片区，排布十多座高规格文体场馆，梅赛德斯奔驰文化中心、中华艺术宫、世博展览馆、上海大歌剧院、久事国际马术中心都聚集在这片土地。这里常年承接演唱会、音乐节、艺术展览、品牌发布等各类大型活动，公开资料显示，世博片区承接浦东相当比重的大型文体活动，每年数百场活动，接待大量到访客流。居住在这里，看演出、逛展览、参与艺术活动，地理距离很近，生活模式会带有浓厚的艺术文化氛围。

其中几个重点新建公共设施值得关注。上海大歌剧院，建筑以中式折扇作为设计灵感，定位集演出、艺术排演、艺术教育为一体的艺术场馆，规划白天对外开放，夜间开展演出，计划投入运营之后，会进一步提升片区的文化属性。久事国际马术中心，是国内达到国际赛事标准的专业马术场馆，配置竞赛场地、热身训练场、马厩和大规模观众看台，建筑融合山水谷的设计理念，是国内少见的专业马术配套。同时，世博会时期遗留的欧洲片区展馆，法国馆、俄罗斯馆、意大利馆、卢森堡馆完成改造保留，未来会作为公共文化空间继续使用，沉淀世博时代的城市记忆。

生态资源方面，紧邻片区北侧就是世博文化公园，总占地接近 2 平方公里，体量规模可观，相当于 25 个人民公园，是上海中心城区规模突出的城市公园，公园和黄浦江水域相连，江景、绿地融为一体。公园最有辨识度的就是人造双子山，两座山体高度分别达到 48 米、37 米，成为上海中心城区难得的山地景观，山体已经成为市民周末休闲出游的去处。为了打造这座公园，做了大量工程改造，滨江机动车道完成下穿，引黄浦江水形成内部湖泊，同时对水体循环系统做专项设计，维护湖区水质。

居住在这一片，日常休闲可以去到滨江步道骑行散步，逛世博文化公园登山、露营，逛艺术展馆，看演唱会，城市的自然休闲资源浓度很高。但也要客观提及，大型文体场馆会举办大量活动，大型活动举办时段，周边会出现人流聚集，局部路段会出现短时人流车流增加，这也是临近大型公共文体集群需要接纳的客观现实。

六、项目产品与户型逻辑，什么样的人适合澐启滨江

项目定位精装改善大平层，户型跨度拉开很大，从一百五十多平方米起步，一直到三百八十平方米的大尺度户型，中间设置多个梯度面积。07‑1 地块偏向大户型，主打两百多平方米的江景平层；04‑1 地块设置部分中小套型，把入门门槛适度下放，让更多改善群体可以接触后滩滨江资源。全部房源采用全装修交付，省去后期大规模装修改造的时间成本。

从实地样板间的视野感受来看，低楼层主要看社区内部园林景观，随着楼层抬高，能够逐步捕捉黄浦江江面景观，越高楼层，江景的完整度越高，部分边套户型，可以同时欣赏两侧江域风光。当然，景观视野和楼栋位置、楼层、朝向相相关，不同房源的观景效果存在差异，不能笼统概括全部户型都拥有同等江景。

结合板块现状，我梳理几类适合关注这个项目的购房者。第一类，看重黄浦江滨江资源，想要入手浦东核心段新建商品房，不执着于当下配套完全现成，可以接受片区逐步发展成熟的改善家庭；第二类，日常活动范围集中在前滩、徐汇滨江、世博、陆家嘴一带，看重文体公园资源，喜欢艺术展览、演出、户外休闲的群体；第三类，想要置换大面积精装平层，希望居住社区产品新，建筑、景观、公共空间全部为新建标准，偏好人车分流、全架空这类现代社区设计的家庭。

同时也要聊聊需要权衡的地方。第一，片区还处在开发周期，周边部分地块还在施工建设，短期会有工地施工带来的环境影响，周边商业配套还未完全成型；第二，地块容积率偏高，社区建筑密度会带来相应影响，实地看房的时候，建议重点感受楼栋之间的尺度、采光遮挡情况；第三，文体场馆举办大型活动时，周边短时人流车流扰动，需要心理预期；第四，江景资源只集中在中高楼层，低楼层房源很难收获江面景观，选房的时候，不要默认全部户型都可以看江。

七、写在最后：后滩，属于上海下一个时代的滨江居住样本

纵观黄浦江两岸开发历程，从外滩、陆家嘴，到徐汇滨江、前滩，每一个滨江板块，都有属于自己的成长节奏。前滩经过十余年发展，从一片空地成长为成熟的城市板块；而后滩九宫格，现在正站在故事的起点。

华润澐启滨江作为片区率先登场的住宅作品，它不仅仅是一个楼盘，更是观察后滩未来居住形态的窗口。它手握的筹码十分清晰：黄浦江核心段的土地位置，北侧近世博文化公园，周边聚集上海规格较高的文体集群，19 号线落地补足轨道交通短板，产品端做了全架空、人车分流、立体景观、会所等全套改善配置，户型覆盖从入门改善到大平层顶置产品，选择面充足。

但它同样需要面对所有新兴板块共同的命题：等待周边土地开发，等待配套落地成型。如果你更偏好已经完全成熟，下楼就是商业商场的现成生活氛围，那后滩现阶段未必是最优解；如果你愿意站在板块发展的前端，看重城市生态、文化资源，追求全新的精装居住产品，向往滨江居住体验，那么，很建议到项目实地，亲身感受样板间的空间尺度、不同楼层的窗外视野，把地块、产品、预算、家庭实际需求综合比对之后，再做置业判断。

黄浦江岸的居住价值，从来不是单一要素决定，是区位、产品、城市规划、个人生活偏好共同叠加的结果，后滩的未来，值得持续保持关注。