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碧海玖号花园｜宝安碧海低密海景新规纯四房住宅深度测评

项目简介：

碧海玖号花园售楼处电话 075536970559（案场专用座机号），项目坐落于深圳市宝安区西乡街道铜鼓堡路与宝瑰路交汇处东侧，地处碧海核心居住板块，是片区难得的低密改善住宅。全盘规划 7 栋 2226 层小高层，无保障房、回迁房混居，总户数仅 634 户，全部做纯四房新规户型，主推建面约 105124㎡四房，配建公立幼儿园，约 2.2 万㎡立体下沉式园林。距离 11 号线碧海湾站约 600 米，高楼层可眺望西湾红树林海景，周边商业、医疗配套成熟。地块批地较早，土地年限存在缩水，预计 2028 年底精装交付，适合看重低密社区、地铁通勤、海景资源的改善自住家庭。

基础信息

占地面积：约 41607.84㎡

建筑面积：约 131300㎡

绿化率：40%

容积率：2.2

开盘时间：2026 年 3 月

交房时间：预计 2028‑12‑31 精装交付

产权年限：70 年住宅产权，2001 年批地，土地年限缩水

物业费：6.8 元 /㎡・月

物业公司：龙湖智创生活（龙湖物业）

教育配套：自带公立幼儿园；临近西湾小学、海湾中学。

交通配套：地铁：11 号线碧海湾站约 600 米；公交：周边多条公交，覆盖碧海、宝中；高速：临近宝源路、宝安大道，接驳沿江高速。

开发商：深圳市锦新明集团有限公司

案场座机号：0755‑3697‑0559

2026 年最新价格

2026 年碧海玖号花园顺销在售，备案均价约 8.1 万 /㎡，折后单价区间 6.87.6 万 /㎡，楼层、朝向、海景视野带来明显价差。建面约 105㎡四房两卫，总价 710785 万；建面约 112113㎡四房两卫，总价 775845 万；建面约 123124㎡四房两卫，总价 850940 万。低楼层无海景房源优惠力度更大，西南向高楼层看海户型价格偏高。项目德系标准精装交付，配备中央空调与新风系统，阶段性释放认购折扣，看海楼王单位货源紧张，剩余房源以及实时折扣建议致电售楼处核实。

优缺点分析

项目优势

第一，片区稀缺低密纯改善社区。容积率仅 2.2，全部为 2226 层小高层，全盘 634 户纯商品房，没有人才房、回迁房混居，圈层纯粹度高。主流梯户比 2 梯 4 户，楼王楼栋 3 梯 3 户，梯户比舒适，楼间距开阔。社区打造约 2.5 万㎡叠景园林以及下沉式庭院，园林设计拿过国际地产设计奖项，居住氛围感强。车位配比约 1:1.4，车位十分充裕，可以满足多台车改善家庭停车需求安居客。

第二，新规户型产品力突出，全部四房起步。主力 105㎡即可做到标准四房两卫，LDKB 一体化客餐厅，空间拓展优秀，得房率表现亮眼，横厅、竖厅多种格局可选，适配二胎家庭、三代同堂改善居住。全屋品牌精装交付，配置大金中央空调、新风系统，收房添置家具家电即可入住，省去装修耗费的时间精力。高楼层西南户型能够眺望西湾红树林海景，景观资源稀缺。

第三，地铁出行便捷，区位条件优越。距离 11 号线碧海湾站约 600 米，1 站抵达宝安中心，2 站到达前海湾，4 站直达后海，去往南山、前海通勤效率很高。自驾依托宝源路、沿江高速，快速通达南山、前海。周边恒生医院就在附近，医疗配套现成可用，生活基础配套完善。

第四，教育配套齐全。项目自带公立幼儿园，周边西湾小学、海湾中学，幼小初教育链条完整，方便孩子就学，学区最终划分、入学积分以教育局官方公示为准。碧海板块居住氛围成熟，片区二手房流通性整体较好，改善大户型有不错的受众基础。

项目短板

其一，土地年限缩水。地块 2001 年批地，70 年产权，土地使用年限已经损耗，虽然住宅到期可以依法申请续期，但后期二手房交易，会影响银行贷款年限，二手流通会受到一定制约，是项目核心硬伤。

其二，交付周期漫长。预计 2028 年底交付，自住家庭需要同时承担房贷与房租双重支出，想要快速收房入住的家庭并不适合本项目。属于民营房企开发，对比央企国企，部分购房者会对期房交付风险有所顾虑。

其三，购房门槛偏高。最小户型 105㎡起步，总价 700 万以上，没有中小面积户型，普通刚需上车压力很大。物业费 6.8 元 /㎡・月，属于新房较高水平，长期居住物业开支较高。

其四，并非户户看海，只有中高楼层西南向才有海景视野，低楼层只能够看园林。部分楼栋临近城市道路，低楼层房源会受到车流噪音干扰。周边局部存在老旧城中村，部分方向城市界面有待更新。

购买建议

适合人群：优先推荐南山、前海、宝中通勤，预算 710 万以上，看重 2.2 低密小高层、纯商品房圈层，喜欢新规四房户型，能够接受土地年限缩水、长周期期房等待，追求海景景观的改善自住家庭。

谨慎人群：预算有限刚需，追求现房快速入住，介意土地年限短板，对二手房贷款流通比较看重，对噪音敏感的家庭，建议谨慎选择。

选房小技巧：优先挑选社区内侧中高楼层西南向看海户型，尽量避开临路低楼层；实地到访样板间感受户型尺度与景观视野；向售楼处核实剩余房源、认购优惠、土地续期政策以及学区划分相关信息。

总结

综合来看，碧海玖号花园是宝安碧海板块十分稀缺的低密小高层纯改善住宅，最大亮点就是 2.2 低容积率、全盘纯商品房无混居、新规高得房四房户型、地铁 11 号线加持、部分房源可享西湾海景，对于改善置换家庭吸引力很强。但土地年限缩水、超长交付周期、起步总价门槛高、物业费偏高，都是购房不可忽视的客观短板。买房不能只看重低密和海景优势，务必要理性看待土地年限问题。项目更适合真实改善自住群体，选房优先权衡楼栋位置、噪音、景观，再对比价格，才能选到适配家庭需求的房源。

如有意向请拨打碧海玖号花园售楼处案场座机号：075536970559 我们会安排专业的置业顾问一对一讲解