县级市高州新房均价6017元！比不少地级市还高，凭什么？

高州已经是今年茂名县域楼市中最受关注的板块了。2026年上半年，高州商品房累计网签数量是2833套，销售面积达32.18万平方米，成交金额为19.37亿元，一手成交均价为6017元每平方米，在茂名各区、县级市中位居前列。

进入9月后高州二手房均价保持在5300元每平方米左右,环比微涨了0.02%,市场基本平稳。新房价格突破6000元，二手房价格也在53元左右徘徊，这样一组数字放在一座县级市上很容易引发人们的疑问：高州的房价凭什么能比不少地级市高？

答案并不是在行政级别里找的，在于高州可以持续提供多少购房需求。高州户籍人口接近187万，下辖23个镇和5个街道，是广东人口体量较大的县级市之一。广阔的市域内分布着大量的乡镇人口。

这些乡镇人不是与县城楼市完全分开的两拨人。结婚、子女上学、改善居住条件都会使部分家庭逐渐把置业目标转向城区。每年进入高州城区购房的人群中，来自各个乡镇的购房者占很大一部分，乡镇人口不断向县城输送需求，形成了高州楼市较稳定的刚性购买基础。

高州另一个支撑是长期在外经商务工的人口。户籍人口近187万人中有约50万长期外出到珠三角乃至全国其他地方经商、打工。很多人在外地工作多年后收入水平已高于本地县城普通工薪标准，但是并不会选择在大城市永久居住。

大城市的房价门槛使部分外出人员把回乡置业当作更现实的选择。逢年过节返乡时，他们会关注城区的新房，购房用途可能是结婚成家，也可能是为今后回乡生活、养老提前准备住房。

这批人购买力不能仅仅用高州本地普通岗位工资来衡量。这也是高州同一般县城楼市的区别所在。房子的购买者不但是本地上班族，还有外地收入、乡土联系和返乡计划的人群。 他们把在外得到的钱财带回来，在县城里面形成一个需求的中心部分。教育资源又把这部分需求进一步集中到城区里来。

高州长期被认为是粤西教育重镇，广东高州中学有着百年办学历史，高州一中、高州二中、高州四中等学校也使当地的县域高中具有很强的吸引力。

买房不只是改善居住面积的问题，还和子女教育、通勤距离以及家庭生活安排紧密相关。教育资源越集中，则城区住房的需求就越容易保持。6000元以上的高州一手房价格，教育配套是其中一个重要部分。

城市建设也在改变购房者对于高州城区的认识。近些年来高州推进“十路十校十公园”工程，城东、城南新区持续开发，潘州广场大型商业综合体落地，道路、公园和商圈逐渐形成。

城区空间扩大了之后生活配套也会随之增多起来。买房选择不再是原来的老城区住宅区的选择。新区成片出让土地以后本土及外地房企陆续进入市场当中，在城东板块开始被关注成为置业热点区域。

新片区有土地、有项目，也有新的公共配套设施，购房需求就不再只是围绕旧城内部流动的购房行为了，而是随着城市建设向外拓展而延伸的买房行为。由于用地成本会落在新房价格上。高州土地出让价格保持稳定不变，楼面地价决定开发商拿地之后的基础建设成本和房屋建设、道路配套以及小区投入等一切内容叠加起来的价格，即为新的楼盘售价提供依据。

这个价格并不是由一个楼盘决定的，而是同土地、开发以及城市配套建设相互联系着。市场政策也会影响成交节奏。

当地出台楼市扶持政策，举办购房节，对购房需求进行引导和激活。

政策没有改变高州的城市级别但是有利于稳定市场成交量使新房、二手房呈现量价相对平稳的状态。9月份二手房均价5331元、环比微涨0.02%，体现的是市场的暂时稳定状况。

高州的商贸基础给楼市又添了一层购买力。古代的高州府曾经是粤西重要府治，长期以来也是茂名中部商贸流通的枢纽城市。当地作为全国水果第一市，荔枝、龙眼等农产品交易活跃，围绕种植、收购、批发和流通形成了完整度较高的产业链。

水果贸易带来了一批本地批发商、果商和中小民营经营者。

他们的住房需求不同于普通刚需,更偏向于面积大一点或者环境好一些的改善型住宅。城区改善楼盘可以引起部分人关注，高州楼市不是依靠第一次置业者支撑的。产业园区的发展给本地住房需求带来新的变化，金山工业园、佛茂产业园区不断引进新项目，部分外出劳动力开始选择回到家乡附近就业。

本地就业人口不断增多，在一定程度上增加城市定居人口数量，由此带来住房需求的增量。但是高州房价不能简单地认为是当地产业已经足够富裕。作为县级市高州还存在本地高薪产业数量较少的问题，大部分本土岗位的薪资水平并不算很高。高州楼市的价格基础也不是靠高的收入行业来把房价推上去的。

人口规模、乡镇进城、外出人员返乡、教育资源、城市建设以及商贸经营等都是多种力量叠加的结果。它也可以解释为什么一个县级市的新房均价会超过6000元，二手房均价也会维持在5300元以上。

因此，县级市的行政级别，并不能直接等同于楼市购买力。

高州房价站上六千关口，不是因为城市名气有多大，而是人口底盘是否厚实、公共资源是否集中、返乡置业需求是否稳定以及本地商贸和产业能否留住一部分人。

至少在2026年上半年的时候，高州用2833套网签、32.18万平方米销售面积和19.37亿元成交金额的成绩就给人们留下了深刻的印象。9月二手房均价为5331元，环比微涨0.02%。高州房价为何可以超过不少地级市，答案就隐藏在这些看得见的人口、资源和需求当中。