内蒙古
全国商品房总价分布，藏着很多被忽略的真相。网上常刷到千万豪宅、核心区天价盘，容易让人以为国内房产普遍高价。但数据一摊开，画面完全不同：全国一半商品房总价不足100万，七成房源总价在150万以内，5000万以上顶级豪宅占比连0.5%都不到。看多一线豪宅的人，往往把少数极端案例当成了全国基本面。
先分清口径。全国住房总量不等于可交易商品房。城乡全部住房包含农村自建房、房改公房、保障房、私房，并不都能自由上市。1998年房改后持续新建销售的城镇商品住宅，综合历年统计和行业测算，存量约2亿套，这才是拥有市场化成交价的房源。全国家庭户约5.4亿户，若把城乡全部住房纳入统计，户均约1.3套。总量上整体告别短缺，但分布极不均衡，不同城市、同一城市不同地段，价值差距巨大。
绝大多数商品房到底是什么水平？七普数据显示，全国家庭户人均住房建筑面积41.76平方米，城市家庭户平均每户92.17平方米，存量商品住宅套均约100平方米。中指研究院监测，2025年全国新建住宅价格中位数约9720元/平方米，套均按100平方米估算，存量商品房总价中位数约95万元。也就是说，把所有存量商品房排序，一半房源市场总价低于95万，另一半高于95万。这是全国加权口径，不能代表一线城市感受。国内没有官方逐套普查的存量商品房总价统计，各档占比是基于全国二手房成交结构、多城公开交易数据综合推演，但整体分布已很清晰。
100万以内约五成，是县城和三四线城市刚需主力，户型集中在80至110平方米，是商品房体量最大的基座。长沙、成都、武汉等城市二手房成交数据显示，100万以内房源成交占比普遍在五成上下。100万到150万约两成，是普通二线、强三线刚需房源。两档相加，150万以内合计约七成。150万到200万约一成，是普通二线主流改善、一线城市远郊刚需的过渡区间。200万到400万约一成到两成，是新一线、强二线核心板块中产首套和置换主力。400万到800万约5%，是一线城市外围、强二线核心地段改善住宅。800万到1500万约2%，是一线城市城区核心大户型，面向高净值人群。1500万到5000万约0.7%，是一线核心地段大平层、别墅。5000万以上不足0.5%，是城市顶级稀缺物业、独栋别墅、核心特殊房源。高价房源只是金字塔顶端极少数资产。
10月1日起实施的房贷贴息政策，正好卡在这个总价门槛上。政策要求总价不高于150万、面积不超过120平方米、首套新增商贷。对照价格分布，150万以内恰好覆盖全国约七成存量商品房。门槛不是随意划定，而是精准瞄准最广大刚需自住群体。
城市分化也很明显。在长沙、青岛、武汉这类二三线城市，150万以内房源成交占比普遍在六成到八成，政策红利落地空间充足。而在北京、上海等一线城市，符合150万总价条件的房源极少，大多是老旧小户型或远郊房源。这也是一线城市刚需很难享受本次贴息的客观原因。不是政策偏心，而是价格结构不同。
从总量看，国内住房供给整体充足。从结构看，低总价刚需商品房是绝对主体，集中在广大地级市和县城。国内房产的基本面，是大量总价百万上下、100平方米左右的普通自住商品房。看懂这套价格分布，才能客观理解房价，不被网络上那些极端案例带偏判断。豪宅有，但极少；普通住宅才是大多数。对普通家庭而言，买房决策更应回到自身收入、通勤、配套和流动性，而不是被“遍地千万豪宅”的错觉裹挟。政策也在沿着这个现实走：托底最广泛的刚需，而不是给顶端资产再加一把火。
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