90天后华侨城物业走人：一封撤场函，把滁州这个小区推上考场

9月15日，一张盖着红章的函件在业主群里传开。发函方是华侨城物业（集团）有限公司滁州分公司，收函方是欢乐明湖小区业主委员会。

话写得很直白：小区业委会成立后，没有组织新物业的选聘；项目长期亏损、入不敷出，公司无力继续运营。依据安徽省和滁州市的相关规定，拟自2026年12月15日起终止物业服务，从函件发出之日起预留90日过渡期，过渡期内维持基础服务，请业委会尽快启动选聘和交接。落款日期是2026年9月15日，公章是红的。

图片来自网友爆料，目前没有官方渠道的统一发布。但按函上的数字算，事情对得上：9月15日往后数90天，正好落在12月中旬。

90天这个数字，不是拍脑袋写的

很多人的第一反应是：物业说不干就不干，也太随意了。

但90天是有出处的。《安徽省物业管理条例》写得很清楚：物业服务期限届满前，物业服务企业不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会。也就是说，华侨城物业这次走的不是"撂挑子"，至少在纸面上，它把提前告知的义务做了。

这跟"擅自撤离"完全是两回事。滁州自己有一部《物业服务准入和退出管理办法》，里面单列一条：物业服务企业擅自撤离的，由市物业主管部门责令限期整改，逾期不改正的依照省条例处罚。所以这次更像一次照着规矩来的退出——函发了，期限留了，过渡期也认了。

程序合规，不等于结果就容易接受。

业委会刚上岗二十来天，考卷就到了

欢乐明湖的业委会，成立得挺不容易。

3月7日开动员会，四百多号人到场。4月，法华村村委会把筹备组招募公告贴出去。7月21日，筹备组开最后一次正式会议，敲定《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》三份草案，也敲定了投票方式。8月6日到8月23日投票，17天周期，线上小程序加线下票箱，不会用手机的老人还有人电话代登记。8月23日下午开票，主任、副主任、监察委员、财经委员一个个推出来。

从开票到函件落款，二十来天。

业委会公章、银行账户这些手续还没跑利索，撤场函先到了。说句实话，这就是刚学会走路就被要求跑。

但也不算完全意外。小区自己的公众号在动员会通报里写过：华侨城物业2025年12月就提交过撤场申请，被强制留下，之后服务积极性已经丧失，出现保安罢工、垃圾遍地、设施坏了没人修。照这个说法，这大半年物业是留着人、没留住心。

真正难看的数字是30.2%

函里那句"长期亏损、入不敷出"，不是套话。

业委会小区公众号8月的一篇推文里给过数：小区物业费收缴率只有30.2%。这是个1519户的小区，交钱的不到三分之一。

行业里有个粗略的说法：收缴率85%左右才谈得上保本，跌破60%基本就是深度亏损。三成是什么概念？哪怕把人全撤了、只留一个门岗，账也算不平。

业主为什么不愿意交？翻翻小区公众号里的原话就懂：北门垃圾堆了几个月没人清，12345打了两个月没下文；门口保安从站着变成坐着，谁进都不问；充电桩服务费比充电费还贵；公共收益去了哪儿，说不清。

服务差——不想交——收入少——服务更差——更不想交。这个结，靠在群里互相骂，解不开。

比"谁来接"更现实的那个问题

撤场之后最大的麻烦，其实不是华侨城物业走不走，而是有没有人愿意来。

按省条例，物业退出时业主大会还没选到新物业的，经业委会申请，街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理；居（村）委会可以在街道指导下，组织不超过六个月的基本保洁和秩序维护。滁州的办法还要求，业委会应在原物业退出前30日内完成新物业的选聘和交接。

条文都很周全。问题是，一个收缴率三成、地处南谯区乌衣镇、周边商业和交通配套长期没落地的小区，公开招标能来几家？

欢乐明湖的业主确实有一肚子委屈——明湖康养小镇项目2022年交付后长期停滞，有投资者在深交所互动易上直接提问，说房价从峰值一万二跌到三千多，质疑项目推进。这笔账，业主找地产说理完全应该。但接盘的新物业不会替你认，它要算的是另一笔：这么低的收缴率，进场就亏，我图什么。

所以业委会这90天里最要紧的一件事，可能不是发招标公告，而是先把收缴率这件事跟业主摊开讲清楚——能恢复到多少，靠什么保证，做不到怎么办。

这半年，同样的事在全国批量发生

欢乐明湖不是孤例。

合肥长丰北辰天都，第一太平融科物业三年亏了340万，收缴率一度跌到28.6%，累计欠费758万，今年5月正式撤场。包河天下锦城，龙湖物业因欠费561.5万退出，后面接手的应急物业也相继离场。庐阳天赐园的品雅物业，月亏两万，一年亏了四十多万。本地媒体统计，合肥近三年已有超过30个小区换过物业。

放到全国看更明显。有媒体援引行业机构数据说，2025年初到2026年6月，监测到的住宅物业撤场项目超过200个，楼龄5年以内的次新房占到三成多。

次新房成了重灾区，这话听着扎心。房子还是新的，毛病已经长成了。

业委会该干什么，其实很清楚

把函件原文和后续每一步向全体业主公开，别只在几个小群里传截图。

选聘方案尽快拿出来，交业主大会表决。安徽的规矩是参与表决的专有部分面积和人数都要达到三分之二，一般事项再经参与表决的双过半同意。这个门槛，不比当初选业委会那次低。

承接查验和资料移交要盯死——图纸、设施设备台账、公共收益账目，一样都不能少。北辰天都上一轮交接时新老物业在小区里对峙了好几个月，这个教训就在眼前。

最后一条最难：新物业的价格、服务标准、收缴率承诺，都得摊在桌面上，不能只挑好听的说。

业委会是业主选出来的，但它没法替业主交钱。

90天说长不长。12月15日那天要是还没人接手，欢乐明湖的1519户要面对的，就是垃圾、门禁、电梯和一段实打实的空窗期。

华侨城物业这一纸函，算是把账摊开了。摊开账不等于解决问题。钥匙一半在业委会手上，一半在每一户"交还是不交"的决定里。这话不好听，但它是实话。