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实地探盘｜老静安内核上新，康定壹拾玖三期，读懂内环核心的当代居住表达

作者：上海新房网 @COCO当我们聊起上海高端住宅市场，老静安始终是绕不开的板块。历经城市更迭，这片土地保留着梧桐掩映的街巷肌理，沉淀下浓厚的海派人文底色，同时承接城市核心的成熟城市资源。内环之内可供开发的住宅地块逐步减少，能够兼顾地段文脉与产品创新的新项目，很容易成为市场关注的焦点。近期，招商地产布局老静安的康定壹拾玖，三期新品即将登场，借着实地探访的机会，和大家完整聊聊这个扎根康定路的项目，看看它如何在寸土寸金的老城核心，完成一次居住产品的创新实践吉屋。

走进老静安，你会感受到一种很特别的城市气质。这里没有新区大开大合的规划尺度，更多是由百年马路、历史建筑、新式社区交织而成的城市界面。康定路一路延展，沿途散落大量承载城市记忆的老建筑，不少近代名人的生活轨迹都和这条马路紧密相连。颜料大王的旧居坐落于此，张爱玲的童年居所也在这片街区之内，百年间文人、实业家在此落脚，岁月给街道留下厚重的人文印记，走在马路上，梧桐枝叶在头顶交错，新旧建筑交替铺展，这便是老静安独有的氛围感。

在这样成熟的老城板块做住宅开发，其实会面临不少现实的限制。地块规模有限，周边建筑环境已经定型，想要做大尺度平面园林并不现实；同时周边市政道路、城市管线、既有建筑条件复杂，要兼顾社区私密性、居住舒适度，还要回应地块本身的历史氛围，对规划设计提出很高的要求。很多同板块项目会选择保守稳妥的方案，而康定壹拾玖，选择用一套立体台地的造园思路，去回应老城地块的先天条件，这也是本次探盘，留给我印象最深的部分。

整个社区将内部场地整体向上抬升约 7 米，形成台地式的社区底盘，让居住庭院和外部市政道路形成自然的高差分割。很多人第一反应，抬升场地只是为了视觉上的气势，实际上这套设计是兼顾功能、景观、私密的综合解决方案。当社区整体处于抬高的台地之上，外部街道的行人视线很难直接穿透进园区内部，形成一层天然的屏障，弱化外部城市车流、人流带来的干扰，给住区内部营造更安静松弛的居住氛围，不用依靠高密度围墙，就完成社区内外场域的划分。

景观设计层面，项目参考旧金山九曲花街的造景思路，打破传统社区平铺式的园林布局，依托台地高差，打造缓坡步道、下沉花园、层级水景等多元空间节点。不再是站在平地上看一片绿化，而是行走于园区内部，顺着台阶、缓坡缓步游走，视线会随着地势不断变化。转角处可以遇见下沉庭院的静谧水景，登上缓坡又能俯瞰整片园区绿植，一步一景，移步换景的体验在这里被充分放大。

在内环城区，土地成本高昂，大部分社区园林只能在二维平面内做排布，绿化场景容易显得单薄。台地的出现，相当于把景观向垂直方向延伸，在有限的土地面积里，拓展出更多可以用来营造景观的空间。不同高差的平台，可以栽种高低错落的乔木、灌木，搭配层次丰富的地被植物，形成多层级的植物群落。春日看花，夏日享浓荫，秋冬感受枝叶的色彩变化，一年四季，园区都拥有不一样的风景画面。

站在设计师的视角来看，这套设计也具备值得行业参考的现实意义。面对城市中心狭小、被周边建筑包围的地块，不一定只能局限在地面做文章，借助地形重塑，把景观从平面解放到立体维度，既化解老城地块的客观局限，又实实在在优化居者日常游园、休憩的体验。游园不再只是下楼散散步，更像是在城市核心拥有一处藏于建筑之间的立体小园林，把自然绿意更多地带进日常的生活场景当中新华网上海...。

看完园林体系，再来聊聊建筑本体的打造。高端住宅的建筑立面，不只是第一眼的视觉观感，更关系到建筑长久时间里的状态，经历日晒雨淋，多年之后能否维持住建筑本身的质感，考验着开发商在选材与工艺层面的投入。康定壹拾玖外立面选用进口沙漠风与白海棠石材作为主要饰面材料，天然石材每一块都带着独有的自然纹理，不同于批量工业化生产的装饰板材。而天然石材想要达到稳定的落地效果，前期要经过多道加工工序，从原石筛选、切割打磨，再到后期的防护处理，整套流程工序繁琐，时间与物料成本都相对更高。

天然石材的优势在于它的时间属性，随着岁月流转，不会像部分涂料、装饰板材那样出现褪色、老化脱落的状况，会随着时光沉淀，慢慢形成温润厚重的质感，建筑历久依旧可以保有完整的高级感。立面整体线条克制简约，没有过度繁复的装饰，用石材本身的肌理去塑造建筑气质，和老静安海派建筑沉稳典雅的氛围能够相互呼应，既属于当下时代的新式建筑，又可以融入周边老城的城市环境，不会和周边街区产生割裂感。

除了建筑外部的表达，社区内部的配套，同样是改善置业非常看重的部分。项目规划有约 3000 平方米的业主专属会所空间，放在老静安这样土地资源紧张的内环板块，这样规模的社区内部配套，是具备很高的参考价值。会所并非单纯作为展示的营销空间，而是着眼于业主真实的日常生活需求做功能规划，内部设置恒温泳池、健身运动区域，还有可以用于小型家庭聚会、好友宴请的私宴厅等功能分区。

对于居住在内环核心的家庭来说，日常的运动、社交往往要向外寻找城市商业配套，通勤路上需要消耗额外的时间。而社区会所把这类场景收纳到住区内部，清晨在家门口就可以完成游泳、健身锻炼；逢家庭重要日子，不想在家大动干戈，也可以使用私宴厅招待亲友，省去外出订位、来回奔波的麻烦。会所存在的意义，就是拓展居住的边界，家的概念不再局限于户内的四壁，社区内部同样承载运动、社交、休闲的生活场景，丰富居者的日常生活选择。

当然也要客观看待，会所后续的实际体验，和后期运营维护、物业管理水平高度相关，硬件配置是基础，长期的运营管理同样会决定未来业主实际的使用感受，这也是后续值得持续关注的一点。

聊完产品本身，回到大家都十分关心的地段话题。康定壹拾玖坐落于老静安核心，和静安寺商圈距离大约 1.5 公里，这个距离很有意思，既可以便捷承接商圈成熟的商业资源，同时又避开商圈核心的喧嚣嘈杂。不需要远距离通勤，就可以抵达城市核心商业集群，各类商业业态齐全，满足日常购物、休闲、聚餐等多元生活需求。

老静安经过多年发展，整个板块城市界面已经高度成熟，路网成型，各类城市生活配套经过长时间沉淀，整体完备度很高。康定路本身，串联起大量上海近代历史印记，漫步街区，随处可以遇见历史老洋房、名人旧居，城市的历史底蕴渗透在街巷的每一处角落。很多置业者选择扎根老静安，看重的不只是城市资源，更是这份土地之上独有的人文氛围。在上海城市更新持续推进的大背景下，内环可供新建住宅开发的土地越来越少，像老静安这种兼具成熟城市界面与深厚人文积淀的地块，其稀缺属性是客观存在的。

但这里也要客观的说明，老城核心板块同样存在固有的客观现实。片区建成年代较早，部分道路尺度有限，高峰时段局部路段会存在交通拥堵的情况；周边新旧建筑交错，城市界面不可能做到完全统一，这些都是选择老城核心居住，需要提前纳入考量的现实因素。没有完美的板块，置业的本质，就是权衡自己的居住需求，选择更适配自身生活方式的环境。

站在市场角度，我们再把视野拉高一点，看看当下上海高端住宅市场的整体现状。近几年上海内环改善产品供应有所释放，市场上不缺大户型、高预算定位的项目，行业竞争日趋激烈。不少项目会把重心放在户型尺度、装修材料的堆砌之上，但真正愿意在土地规划、景观体系这类底层设计投入精力的项目并不算多。

康定壹拾玖给市场带来的启发，或许在于它没有简单去复刻市面上已经被验证过的成熟模板，而是先读懂地块本身的限制与天赋，从地块现实条件出发去做设计。面对老城地块狭小的痛点，不去强行追求平面大花园，转而通过台地抬升，向垂直空间寻找解决方案；身处人文厚重的老静安，建筑立面不去追求浮夸张扬，选择用石材沉稳的质感，和周边城市肌理形成对话；配置会所配套，也是围绕业主真实生活场景，落地运动社交的功能，而非单纯打造一个营销展示符号。

三期新品的到来，给上海高端改善市场，提供了又一个观察样本。它把地块的地段禀赋、人文底色，和现代居住的产品创新结合在一起。台地园林解决老城社区的景观与私密难题，石材立面着眼建筑长久的时间价值，会所配套拓展社区的生活场景，每一部分设计，都对应着当代高净值群体对居住的多重期待：既想要扎根城市核心，享受成熟城市资源，又期待社区拥有足够的静谧感与自然感，同时社区配套可以承接多元化的生活需求。

当然，作为一个即将上新的项目，有很多细节还需要等待实景示范区完整落地之后，才能够完整感受。台地园林最终的实景呈现效果、石材立面落地完成后的细节质感、会所后续的运营模式、物业团队的服务标准，以及户型内部的空间尺度、精装细节，这些都需要实地走访实景之后，才能够做出更完整客观的判断。

对于有内环核心改善需求的朋友，如果你看中老静安的板块氛围，对社区园林、居住私密性、社区内部配套有比较高的期待，可以持续关注项目后续的公开动态。但也要提醒大家，高端置业决策，切忌只看宣传文本，有条件尽量实地走进地块周边走一走，感受街区真实的生活氛围，对比多个同价位板块与项目，把自身家庭的居住习惯、实际需求放在第一位，综合预算、家庭结构、生活方式多方因素，再做置业判断。

回看整个上海楼市发展，内环核心的住宅，土地禀赋是先天的基础，而产品力决定项目可以走多远。康定壹拾玖三期的登场，不仅仅是又一批新房源入市，更让我们看见，在寸土寸金的老城区，开发团队依然愿意在规划设计层面做突破，尝试用新的设计思路，回应老城居住的痛点，让历史土地，生长出适配当代人的居住作品。城市核心的土地是珍贵的，能够尊重土地，同时面向未来做产品创新的项目，值得市场更多关注与探讨。